När man kliver in hos Rincón Rent i Centro Idea i Mijas möts man av optimism. Efter elva år på marknaden står bostadsuthyrningsfirma inför sitt bästa år.
”Soltörstande och livsglada skandinaver reser till Costa del Sol som aldrig förr och flera bostadsägare ser det positiva med att hyra ut sin bostad till semesterfirare. Och det är här vi kommer in i bilden”, säger Michael Kolodnicki från Rincón Rent.

Det går bra för den danskägda uthyrningsfirman Rincón Rent, den är nämligen inte som många andra.
Många spådde uthyrningsfirmorna en kort livstid när de nya internetportalerna stack upp som svampar ur jorden för 10-15 år sedan. De nya uthyrningsportalerna gjorde det lätt för hyresgäster och uthyrare att komma i direkt kontakt med varandra utan hjälp från uthyrningsfirmor. Men inte alla förutsägelser om framtiden stämmer.
”Orsaken till att firmorna klarar sig på marknaden är att de fyller en roll som internetportalerna inte kan. De är på plats vid bostaden och ser till att det praktiska och fysiska arbetet som hör ihop med uthyrning blir gjort. Våra bostadsuthyrare kan utan problem vittna om att de får mycket valuta för pengarna för vi säkrar en hög beläggning på deras bostad och, en mycket viktig sak, vi tar hand om allt det praktiska för dem”, berättar Michael Kolodnicki.

Får valuta för pengarna

År 2016 började en ny lag gälla som kom att vända upp och ned på hela marknaden. Den lagen säkrar att all bostadsuthyrning i dag är laglig, att det deklareras för det samt att alla uthyrningsbostäder uppfyller vissa bestämda kvalitetskrav.
”Lagen har gjort så att bostadsuthyrningen i Andalusien nått en helt ny nivå, för den säkrar kvaliteten för hyresgästerna samt Costa del Sol som varumärke. Men den ställer även krav och ger löpande arbete till bostadsuthyrarna. Och det är detta som vi är bra på att hantera”, förklarar Michael Kolodnicki.
Som ny bostadsuthyrare finns det nu för tiden en del byråkratiska delar som man måste ta hänsyn till innan man kan hyra ut sin bostad. Detta innebär bland annat att bostaden ska registreras för uthyrning hos kommunen och det ska upprättas ett avtal hos polisen som gäller incheckning av gäster.

Rincón Rent har en anställd som enbart arbetar med att allt administrativt arbete och att alla uthyrningslicenser stämmer.
”Detta gör det riktigt lätt för våra bostadsägare då de inte behöver tänka på det administrativa och vi fått jättebra respons på detta”, fortsätter Michael Kolodnicki.
Men detta är inte det enda som Rincón Rent gör. De tar sig även an arbetet att färdigställa lägenheter inför uthyrning samt alla de små reparationer samt praktiska göromål som tillkommer med tiden när en bostad hyrs ut.

”Majoriteten av våra drygt 100 bostadsägare tillbringar själva vanligtvis bara några få veckor om året här på Costa del Sol och då är det ju minst sagt irriterande om hyresgästen klagar över en droppande kran, en trasig A/C eller någonting annat medan man själv är i t ex Sverige. Men anlitar man oss så löser vi sådana uppgifter”, lovar Michael Kolodnicki, som driver Roncón Rent tillsammans med sin affärspartner och 8-20 anställda, beroende på säsong.
Men Rincón Rent arbetar även med mer. På deras kontor finns nämligen även en in-house-marknadsföringsavdelning som ser till att företagets uthyrningslägenheter marknadsförs på bästa sätt.

”När jag säger att våra kunder får mycket för deras pengar är det också för att vi säkrar en hög beläggning på deras uthyrningsbostad. Vi på Rincón Rent har ett stort nätverk med nästan 15 000 följare på Facebook och i vårt marknadsföringsarbete använder vi oss av nästan 30 uthyrningsportaler, andra företag samt samarbetspartner och så är vi helt uppdaterade när det gäller online-delen. Det är med grund i detta som vi kan säga: ’Om en bostad inte kan hyras ut genom oss så kan den inte heller hyras ut någon annanstans’”, säger Michael Kolodnicki.

Gör en bra affär

Har du tankar på att hyra ut din bostad eller funderar du på att investera i en uthyrningsbostad har Rincón Rent några goda råd.
”Köp en bostad nära havet med utsikt samt med altan eller terrass. Den ska ligga nära restauranger och butiker samt ha minst fyra sovplatser. Marknaden har hur många bostäder som helst med två till fyra sovplatser så köp gärna någonting som är lite större, eller gör plats för extra sovplatser. I slutänden är det just detta som får upp priset och beläggningsprocenten”, förklarar Michael Kolodnicki, som också betonar att inredningen är viktig: ”Gör det mysigt, helt enkelt. Skandinavisk stil är alltid rätt men ett måste är att det finns internet och bra foton av bostaden.”
 
Rincón Rents ägare överraskar säkert många när de helt allvarligt säger att det faktiskt inte spelar någon roll om semesterbostaden ligger i Marbella, Torremolinos eller Nerja, så länge som den uppfyller ovanstående punkter och ligger inom en timmes körning från flygplatsen. Med ett stort leende säger Michael Kolodnicki: ”Man ska inte tro på allt som fastighetsmäklarna försöker inbilla er. Det viktigaste är att bostaden ligger nära vattnet och har bra utsikt. Därefter är ’1-timmesregeln’ till flygplatsen oerhört viktig. Vi har t ex flera superfina bostäder i Estepona men på grund av avståndet till flygplatsen kan de vara svåra att hyra ut. Det samma gäller golfbostäder. Det kan låta fint men de når långt ifrån samma beläggning av den enkla orsaken att de oftast ligger för långt bort från allting.”
I Spanien är skatteläget ganska normalt ur ett västereuropeiskt perspektiv. Skatterätten är dock ett mycket komplext lagområde, i ständig förändring, som kompliceras ytterligare i Spanien av den anledningen att olika regionala skattesystem samexisterar parallellt med statens.
 
Spanien är indelat i 17 autonoma regioner med varierande grad av självbestämmande. Varje region har sin egen skattemyndighet och har även rätt att lagstifta om grundavdrag för skattskyldiga med hemvist i regionen, och detta medför att skatt kan variera avsevärt beroende på den skattskyldiges hemvist eller var fastigheten är belägen.
Hur Ni kommer att beskattas i Spanien varierar dessutom beroende på om Ni kommer att anses som begränsat eller obegränsat skattskyldiga här i landet.

Begränsat skattskyldiga

Även om Ni förblir formellt obegränsat skattskyldiga i Sverige, dvs. med hemvist i Sverige (ej resident i Spanien), finns det inkomster och tillgångar som har så pass stark anknytning till Spanien att Ni ska betala skatt för dem till den spanska staten.

Obegränsat skattskyldiga

Anses Ni vara obegränsat skattskyldiga i Spanien, dvs. med hemvist i Spanien (resident), ska alla era inkomster i hela världen deklareras och beskattas i Spanien. Eventuella dubbelbeskattningskonsekvenser löses genom tillämpning av det dubbelbeskattningsavtal som finns mellan Sverige och Spanien.
 
För svenskar som är obegränsat skattskyldiga i Spanien sker beskattningen av pension normalt med stöd av SINK. SINK-skatten är en så kallad definitive källskatt, det betyder att det är en skatt som hålls inne och betalas in till den svenska skattemyndigheten av utbetalaren. Men även Spanien har rätt som hemviststat att beskatta sådana betalningar och då uppstår en dubbelbeskattning, som man löser genom att ansöka om återbetalning av den skatt den skattskyldige betalat i Sverige.
 
Du som läser denna artikel är säkert svensk och har planer på att flytta eller har redan flyttat från Sverige till Spanien, antingen för att bo här permanent eller delar av året. För de flesta förknippas dessutom vistelsen i Spanien med ägandet av en eller flera fastigheter här, varmed en fastighet (dess ägande) blir epicenter för svenskarnas beskattning i Spanien.
 
Exempel på sådana skatter som är förenade med ägandet av fastighet, oavsett hemvist, är följande:
• Fastighetskatt
• Inkomstskatt (skatt vid fastighetsinnehav (statlig inkomstskatt))
• Skatt vid uthyrning av fastighet
• Skatt vid försäljning av fastighet
• Förmögenhetskatt

Kommunal fastighetskatt (I.B.I)

Exakt hur stor skatten är varierar från kommun till kommun, men siffran brukar röra sig runt 1 % av taxeringsvärdet (valor catastral).

Statlig inkomstskatt

Staten beräknar att denna “fiktiva” inkomst uppgår till antingen 1,1 % eller 2,0 % av taxeringsvärdet beroende på när taxeringsvärdet sattes. Det är fastighetsinnehavet som är föremål för beskattning. Skatten uppgår till 19 %.

Skatt vid uthyrning av fastighet

Löpande hyresinkomster som hänför sig till fastighet belägen i Spanien ska betala spansk statlig inkomstskatt. Skatten uppgår till 19 %.

Skatt vid försäljning av fastighet

Beskattning av realisationsvinster för fastighet utgår med samma procentsats för såväl begränsat eller obegränsat skattskyldiga (residenta som ej residenta). Skatten uppgår till 19 % för de första 6 000 euro, till 21 % för inkomster från 6 000 euro till 24 000 euro, och 24 % på överskjutande belopp.
Personer över 65 år som säljer sin permanenta bostad är helt befriade från reavinstbeskattning. Lagen förutsätter som huvudregel att fastigheten måste ha varit säljarens permanenta bostad under minst tre år.
 
Enligt dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien får reavinst som uppkommer vid försäljning av en fastighet belägen i Spanien beskattas i Spanien. Om säljaren har sin hemvist i Sverige kommer det svenska skatteverket också att belasta försäljningen med skatt. Dubbelbeskattning har då uppstått och för undanröjandet av detta anger avtalet att Sverige i detta fall ska avräkna den reavinstskatt som erlagts i Spanien från den svenska.

Förmögenhetskatt

Denna skatt slopades mellan 2008-2010 men återinfördes 2011. Avsikten var att den återigen skulle försvinna 2017 men den finns än så länge kvar. Förmögenhetsskatt tillkommer på nettoförmögenhet överstigande 700 000 euro per skattskyldige. Därtill tillkommer ett särskilt fribelopp för permanent bostad på 300 000 euro per skattskyldige.

Arv och gåvoskatt

Om arvtagaren (den skatteskyldige) har sin hemvist här i Spanien ska all egendom som denne får i arv beskattas här, oavsett i vilket land egendomen befinner sig. Om arvtagaren däremot inte har sin hemvist i Spanien, betalar han/hon arvsskatt enbart för fastighet som finns i Spanien. Detta gäller oavsett vilken lag som tillämpas på arvet.
Arvsskatt beräknas på en fastighets så kallade “valor fiscal”. Det är fastighetens taxeringsvärde (valor catastral), dock med tillägg av en multiplikationsfaktor som varierar från kommun till kommun.
Från och med 1 januari 2018 har fribeloppet i Andalusien höjts från 250 000 euro till 1 000 000 euro, dock enbart för vissa skattskyldiga (maka/make, barn och barnbarn). Har dock den skatteskyldige maka/make, barn eller barnbarn en förmögenhet sedan tidigare som överstiger 1 000 000 euro tillämpas inte fribeloppet 1 000 000 euro.
Skatten är progressiv, dvs. skattesatsen ökar med arvslottens storlek. Gåva beskattas på samma sätt som arv, dock utan något fribelopp eller avdrag.

Skatt vid köp av fastighet i Spanien

Vid köp av fastighet i Spanien betalas en så kallad köpskatt, dock inte om köpet belastas med moms. Momsen utgår vid köp av nyproducerade fastigheter och uppgår till 10 %.
När momsen betalas tillkommer även en stämpelskatt på 1,5 % av köpeskillingen (Andalusien).
Köpskatt när det inte betalas moms är 8 % när köpeskillingen understiger 400 000 euro. Från 400 000 till 700 000 euro betalas 9 % i skatt och 10 % på överskjutande belopp.
Dessa siffror gäller för Andalusien.
 
Foto Olaf Medina-Montoya Hellgren – artikel skatt
Av Olaf Medina-Montoya Hellgren, delägare Wallin & Partners – en advokatfirma i Fuengirola med 20 års erfarenhet inom både svensk och spansk rätt, som med bred kunskap och stor kompetens hjälper svenska klienter med juridiska frågor.
Den spanska sjukvården är ganska generös. Pensionärer får köpa medicin till mycket rabatterade priser, medan resten av befolkningen får över hälften betald från staten. När du är registrerad i det spanska sjukvårdssystemet, har du som utlänning exakt samma rättigheter som en spansk medborgare har.
 
I Spanien är det kostnadsfritt att använda dig av den offentliga sjukvården om du är registrerad vid Seguridad Social. Du omfattas av Seguridad Social om du arbetar, antingen som anställd eller egenföretagare (autónomos), om du är make/maka till arbetare, bor hos föräldrar upp till 26 års ålder eller är folkpensionär. Det gäller för spanjorer och utlänningar bosatta i Spanien. Du ska dock själv se till att registrera dig och få det spanska sjukvårdskortet, som vårdcentralerna (Centro de Salud) och sjukhusen använder vid registrering av patienterna. Varje autonomi har sitt eget kort med sin färg och utseende. De offentligt anställda läkarna är samlade i de så kallade Centros de Salud. Du tillhör det Centro de Salud som ligger i det område där du bor. När du fått ditt sjukvårdskort får du dig tilldelad en läkare på din Centro de Salud.

Spanskt registreringsnummer

Innan du går till din Centro de Salud för att ansöka om sjukvårdskortet behöver du ett registreringsnummer från den spanska sjukvården. Detta registreringsnummer, ”número de a liación de seguridad social”, får du genom ditt lokala INSS-kontor (Instituto Nacional de la Seguridad Social). Tag med din E 121-blankett (om du är pensionär), intyg på att du bor här (empadronamiento), residencia eller NIE-nummer och pass. Det tar cirka tre veckor innan du får registreringsnumret hemskickat till dig. Gå sedan till det Centro de Salud som du tillhör och ansök om själva sjukvårdskortet. Det kan ta flera månader innan du får det på posten. Under tiden kan du gå till läkaren eftersom du ju redan har fått ett registreringsnummer.

Egenföretagare

Som egenföretagare (autónomo) har du också rätt till allmän sjukvård. Som autónomo betalar du varje månad en egenföretagaravgift till Seguridad Social, som ger dig denna rätt, som beroende på bransch och sysselsättning är mellan 257 euro - 1 198 euro. Som anställd betalas avgiften till Seguridad Social direkt av arbetsgivaren.
För autónomos ges bidrag så att egenföretagaravgiften uppgår till 50 euro, och likaså för nya egenföretagare under de första tolv månaderna, och det andra året är det 50 procent rabatt på den fulla kvoten se första sex månader och därefter 30 procent rabatt på kvoten de nästa sex månader, och även detta ger tillgång till den allmänna sjukvården.

Pensionärer

Är du pensionär, räcker det inte med registreringsnumret från Seguridad Social. Du behöver också ett pensionärsintyg, ”certificado de pensionista”, vilket även det kan fås från Seguridad Social.

Gratis eller billig medicin

Om du som svensk är registrerad i det spanska sjukvårdssystemet, har du samma rättigheter som en spanjor. Pensionärer får köpa utskriven medicin till kraftigt rabatterade priser. För dem som inte är pensionärer, kan man få upp till 60 procent rabatt på priset med förutsättning att man har ett recept utskrivet av en offentligt anställd läkare, med sitt registreringsnummer ifyllt på blanketten. För livsviktig medicin kan rabatten uppgå till 90 procent.
Det är en bra idé att alltid ha med sig sitt Seguridad Social-kort. Skulle man råka ut för en olycka vet ambulanspersonalen att man omfattas av den offentliga sjukvården och man blir då körd till närmaste, offentliga sjukhus. Detta är bra att tänka på speciellt om man är utlänning, då ambulansen kanske annars utgår från att man har en privat sjukvårdsförsäkring och därmed ska behandlas på ett privat sjukhus.

Europeiska sjukförsäkringskortet

När du är registrerad i Seguridad Social kan du inför utlandsresa beställa det europeiska sjukförsäkringskortet (Tarjeta Sanitaria Europea) från just Seguridad Social. Detta är gratis och ger dig som är EU-medborgare rätt till samma vård som invånarna i landet som du besöker om du blir hastigt sjuk under en utlandsvistelse – under en semester, a¬ffärsresa eller studieresa, tills du kommer hem. Dock ger kortet inte rätt till räddningsinsatser och hemtransport, vilket bör täckas av en reseförsäkring.
Antalet bygglovsansökningar ökar igen på hela Costa del Sol. Efter att ha minskat under ett antal år vände utvecklingen redan under 2016 som såg nästan en fördubbling av antalet ansökningar jämfört med året innan. Utvecklingen håller i sig och antalet nybyggda lägenheter ökar, även i Marbella efter den osäkerhet som uppstod efter det att stadsplanen ogiltigförklarats i slutet av 2015. Handeln med bygglov liksom handeln med byggkontrakt avseende såväl lägenheter som villor under produktion ökar också. En förklaring till detta är att priserna tydligt är stigande – inte minst på nyproducerade objekt.
 
För många är det en dröm att få flytta in som första ägare till en nyproducerad villa eller lägenhet. Kanske har man också under produktionsfasen fått möjlighet att påverka utformningen och valet av material. Åter andra vill gärna se det färdigställda objektet innan kontrakt skrivs och köper därför en äldre fastighet. Det finns något för de flesta.
För den spekulant som föredrar en nyproducerad villa eller lägenhet finns det ett antal saker som måste kontrolleras, inte minst som det i de flesta fall krävs delbetalningar under produktionsfasen. Först och främst om det finns bygglov för det aktuella projektet. Eftersom bygglov för större projekt – s k obras majores – är tämligen kostsamma (cirka tre procent av den uppskattade produktionskostnaden) förekommer det att projekt påbörjas utan att korrekta bygglov finns på plats. Kostnaden för ett bygglov baseras på en preliminär uppskattning av produktionskostnaden När projektet är färdigställt ska det göras en slutlig bestämning av bygglovskostnaden. Har kostnaden för projektet blivit högre än vad den ursprungliga planen angav måste resterande del av den slutliga kostnaden för bygglovet betalas. Det är därför viktigt att så långt möjligt förvissa sig om att det finns tillräckligt med likvida medel i projektet för att betala denna.
 
Även om bygglov skulle ha erhållits och betalats måste projektet ifråga därefter i normalfallet påbörjas inom ett år därefter och vara färdigställt inom den tid som anges i bygglovet, ofta inom ett år efter påbörjandet. Givetvis kan dessa tider förlängas, men det krävs att ansökan om förlängning görs i tid och att denna beviljas. Som köpare är det därför viktigt att ta del av innehållet i bygglovet och – i den mån man har möjlighet till det – följa byggprocessen så att tidsramarna följs. Detta inte minst som man i de flesta fall är med och finansierar projektet och därmed tar en risk, en risk som är särskilt stor mot slutet av projekt då huvuddelen av köpeskillingen har betalats.
 
Ska man köpa en nyproducerad villa eller lägenhet är det därför viktigt att förvissa sig om att det finns tillräckligt med likvida medel i projektet och helst bankgarantier för att projektet kan slutföras utan att köparna/finansiärerna förlorar sina pengar och projektet blir stående halvfärdigt – något som har drabbat ett och annat projekt under senare år. Ta också del av innehållet i bankgarantierna. De innehåller ofta villkor för utbetalning som kan begränsa köpares/finansiärers möjligheter att få tillbaka sina pengar om projektet inte slutförs.
 
För den köpare som köper färdigproducerat är det viktigt att kontrollera att byggnaden ifråga har erhållit en licens som kallas för Licencia de Primera Ocupacion. Detta är – i korthet - ett intyg som utfärdas av kommunen och som ger rätt att bosätta sig i byggnaden efter det att denna är färdigbyggd. Ska man hyra ut sin lägenhet eller villa behövs – i vart fall för korttidsuthyrning – en s k turistlicens som bl a innehåller krav på att fastigheten har en Licencia de Primera Ocupacion. För äldre fastigheter är det inte ovanligt att denna licens saknas och kommunerna på Costa del Sol hanterar detta förhållande på lite olika sätt. Som köpare bör man därför undersöka närmare vad som gäller i den kommun där fastigheten är belägen, inte minst om man har för avsikt att hyra ut fastigheten.
 
Det har förekommit att byggnader som har fått en Licencia de Primera Ocupacion har fått denna återkallad, inte minst efter det att stadsplanen i Marbella ogiltigförklarades härom året. Emellertid innebär detta inte med nödvändighet att byggnaden ifråga skulle vara farlig att bo i utan det kan ha att göra med villkoren för byggnation i området enligt stadsplanen (t ex att det har uppförts flerfamiljshus i områden avsedda för enfamiljshus).
 
Problemet består i att det är olika myndigheter inblandade – kommunen, regionala myndigheter och i vissa fall spanska staten. Regelverken är inte i alla delar anpassade till varandra och reglerna rörande turistlicenser är tyvärr ett exempel på detta. Viktigt att komma ihåg är dock att det finns ett antal andra krav som måste vara uppfyllda och iakttas av den som hyr ut (ventilation, kyla och värme, m m). Ska man hyra ut är det därför nödvändigt att ta del av dessa då det kan innebära dryga böter om man bryter mot dessa bestämmelser.
 
Om man ska köpa en fastighet på Costa del Sol finns det all anledning att ta professionell hjälp innan man ingår något avtal och/eller betalar något. Detta gäller oavsett om man köper ett kontrakt, nyproducerat eller en fastighet med några år på nacken. Fallgroparna är tyvärr många och det gäller att se om sitt hus innan man placerar pengarna där.
Av advokat Lars Isacsson, Advokatfirman Isacsson i Marbella. Advokatfirman som handlägger alla typer av juridiska ärenden med anknytning till svensk och spansk rätt.
“Byggnadshantverkare Sökes!” Denna rubrik på platsannonser ses regelbundet i spanska tidningar. Det är nya toner jämfört med de senaste (många) åren som präglats av krisen på bostadsmarknaden i Spanien. Hur kan det redan vara brist på arbetskraft? Är det en ny boom på gång? Och en ny bubbla? Finns det en förklaring samt vilka konsekvenser får det för byggbranschen, bostadsmarknaden och det spanska samhället i allmänhet under de kommande åren?
Detta tar vi en titt på i denna artikel.
 

Omkostnaderna för byggen ökar

Nybyggena är på väg upp, från en mycket låg nivå och det råder brist på specialiserad arbetskraft. Nybyggen saknar specialister i form av betongarbetare, armeringsfolk, fasadmontörer, plattläggare, golvläggare, takläggare, erfarna arbetsledare m.m.
Omkostnaderna vid bostadsbyggen har ökat med 12,1 procent, under bara förra året. Bristen på specialiserad arbetskraft, i speciellt Madrid och Barcelona samt på östkusten börjar skapa bekymmer inom byggsektorn samtidigt som det börjar visa sig i kostnaderna. Enligt en ACR-analys (”ACR Grupo” är ett stort spanskt byggföretag som huvudsakligen arbetar i den östra och norra delen av Spanien, samt i Madrid och Barcelona) har utgifterna för bostadsbyggen ökat med 17,5 procent under de senaste 24 månaderna och med 12,1 procent bara under det senaste året.

”Bakom detta ligger det speciellt två orsaker”, säger Michel Elizalde, VD för den Navarrabaserade developergruppen och förklarar: ”Brist på arbetskraft och den knappa produktionskapaciteten inom produktområden som (betong)konstruktioner och fasadbeklädningar m.m.”
”Utöver det kommer tillverkarnas återhämtning av marginalerna (efter krisåren – red.anm.) också att medföra stigande omkostnader”, tillägger Daniel Cuervo, chef för Asprima (Föreningen för Fastighetsutvecklare i Madrid).
Men varför råder det redan brist på arbetskraft? Ja, det finns det en liten förklaring på, då allting pekar mot nödvändigt nytänkande i byggbranschen med hänsyn till anpassning till världen som den är i dag. En del av förklaringen har att göra med boom-historien från 00-talet samt ”nya ”tider liksom mentalitetsändringar hos de unga som kommer ut på arbetsmarknaden just nu.

Kraftig lönedevalvering under krisen

Punkteringen av bostadsbubblan gjorde två tredjedelar av arbetskraften inom byggbranschen arbetslös! Detta plus förlamningen av sektorn gjorde att många utländska (gäst)arbetare sökte sig bort utanför Spaniens gränser för att hitta arbete och andra försökte få arbete inom handels- eller hotellbranschen, medan de som var i pensionsåldern gick i pension. Allt detta har bidragit till den aktuella situationen. Det finns få händer och det är få som vill lära sig yrket eller komma tillbaka till arbetena även om ”murstenen” nu kommit tillbaka – och skapar arbetstillfällen. Förra året fick 64 300 fler personer jobb enligt Arbetskraftsanalysen (EPA).
De löner som tidigare gjorde det mycket attraktivt att arbeta inom denna sektor har ännu inte återhämtat sig. Just nu ligger lönerna på nästan hälften jämfört med vad de låg på under sektorns ”boom”-år. Och bristen på stabilitet och de hårda arbetsvillkoren på arbetet verkar just nu inte övertyga de unga, som i stället föredrar andra yrken, som därtill har bättre social image.
 
Utöver detta preciserar Enrique Corral, generaldirektör för ”Labor Foundation of Construction”, att de byggarbetare som skulle kunna komma tillbaka till arbetet i denna sektor i dag, för att de har erfarenhet från byggsektorn när de var unga då arbetade utan officiella diplom eller certifikat på deras kvalifikationer uteblir för att företag i dag kräver sådana papper från sina arbetstagare.
 
”I vår Jobbank är det allt svårare att hitta ett brett utbud av kvalificerade kandidater till vissa av våra företag”, förklarar han.
Som mest utgjorde byggbranschen 10,1 procent av BNP i början av krisen. Nu, trots ökningen som har setts under de senaste åren är samma siffra bara 5,1 procent, enligt informationer från Statsredovisningen (Contabilidad Nacional). Det var i början av 00-talet som bostadssektorn började växa oproportionerligt mycket. Priserna steg med en årlig ökning på 17 procent och varje år påbörjades byggandet av i genomsnitt 600 000 bostäder, jämfört med de 80 000 som byggdes förra året. Det var lätt att få arbete med bra lön, trots att man inte hade den egentliga utbildningen eller var tillräckligt erfaren för jobbet. Men krisen kom och situationen tog en tvärvändning. Det som hade varit den spanska ekonomins motor åren mellan 1998-2007 föll ihop som ett korthus. Sex av tio anställda i ”murstenen” blev arbetslösa. Av de 2 430 280 registrerade anställda som fanns inom sektorn år 2007 fanns bara 968 339 kvar år 2013: 1 461 941 färre bidragsgivare, enligt information som gavs ut från arbets- och socialministeriet. Efter att ha rört botten började sedan branschen att återhämta sig, fram till i dag, med en genomsnittlig arbetsstyrka på 1 141 145 personer samt en ökning på 28,9 procent i antalet påbörjade bostäder år 2016 jämfört med året innan, enligt information från SEOPAN (Bygg- och anläggningsbranschens arbetsgivare). Men experter påpekar att trots denna förbättring kommer branschen aldrig att nå samma nivå som före krisen. Recessionen har lämnat efter sig för många sår, som ännu inte läkt. Det är fortfarande bara ett fåtal som vågar återvända till en sektor som efterlämnat en så pass bitter erfarenhet och de unga håller sig borta.

”Och allt detta under en tid då en återstrukturering av sektorn pågår. Bostäder säljer inte som förr. Kunden kräver mer. Byggherrarna har blivit mer professionella och mer marknadsföringsorienterade. De vill bygga differentierade produkter i hög kvalitet samt med en väletablerad byggfirma som har kvalificerad personal”, säger Corral. Även ny teknologi har trängt in i byggbranschen vilket gjort ett helt nytt landskap. ”Det finns många saker som nu är prefabricerade och det är en större industrialisering av byggprocessen i Spanien”, förklarar Corral.
 
Uppmärksamma på att byggbranschen har behov av specialister och löpande vidareutbildning har ”Bygghantverkstiftelsen” (Fundacion Laboral de la Construccion) tillsammans med ett tjugotal organisationer från olika länder arbetat på utveckling av vidareutbildning av fackfolk samt på att locka unga i ett försök att förbättra bilden av sektorn.
”Inom en del områden där det är mycket aktivitet, liksom Madrid, Barcelona eller Valencias, kommer folk från andra områden och i vissa grupper är lönerna på väg upp”, säger Corral. Han efterfrågar därför att det startas återkvalificeringsprocesser för att erkänna den expertis som yrkesfolk uppnådde när de förr arbetade på byggen – utan dokumentation för deras kunskaper – så att de nu kan få ett officiellt certifikat på sina färdigheter.

"På samma sätt har vi behov av att några punkter i avtalen om utbildning ses över för att anpassas efter verkligheten inom sektorn. Det handlar om en intressant form av anställningskontrakt som skulle tillåta byggföretag att anställa unga under 30 år samtidigt som de studerar ett yrke”, sammanfattar han. Från fondens sida anses ”Dual Yrkesutbildning” (kombination av utbildning på yrkesskola och i företag) vara en bra lösning, men då ska det tas hänsyn till de speciella förhållandena som råder vid arbetet på en byggarbetsplats, som inte har samma rytm och aktivitet dag efter dag.

”Det offentliga måste vara mycket snabbt med att läsa av och se vilka jobb som kommer att efterfrågas i framtiden och därefter anpassa undervisningsplanerna till yrkeslivets behov”, säger Cuervo. Därefter betonar han: ”Byggbranschen är en bra karriärmöjlighet för dem som inte vill ha en akademisk karriär. Om tidigare fel inte återupprepas så kommer det vara jobb med framtid. Men det gäller att vara uppmärksam på att man inte bör bygga fler bostäder än vad efterfrågan kräver.”
Det får vi således hoppas att politikerna tar till sig och att de också ser till att så inte sker.
 
Status på bostadsförsäljningens utveckling år 2017

I december 2017 ökade försäljningen på den spanska bostadsmarknaden med 4,5 procent på årsbasis till 48 956 transaktioner, medan genomsnittspriset på sålda fastigheter under månaden var 1,8 procent högre räknar i euro/m2 jämfört med samma månad året innan, avslöjar de senaste siffrorna från ”Spanska Notariers Förening”.
 

Vad kan vi förvänta oss av 2018?

 
Det nationella fastighetsvärderingsbolaget TINSA kom i början av januari ut med sina förväntningar kring utvecklingen på bostadsmarknaden under 2018:
Börjar av året innebär en ökning av priset på frimärken, naturgas, vägavgifter...och förutsägbart även på bostäder. Genomsnittspriset på färdiga bostäder (nya och begagnade) har ökat 4,2 procent under 2017 enligt siffrorna på Tinsa IMIW Local Markets of Tinsa-statistik för fjärde kvartalet och allt tyder på att denna moderata prisökning kommer att fortsätta 2018. Den positiva utvecklingen i ekonomin samt sysselsättningen kommer att öka efterfrågan både för köp och uthyrning.
”Återupprättningen kommer att fortsätta visa på skillnader mellan områden. Speciellt dynamiska marknader, som stora huvudstäder, öar samt några kuststäder där prisökningarna kommer bli mer intensiva, kommer att gå hand i hand med andra marknader med mindre efterfråga, där bostadspriserna kommer att förbli stabila under 2018”, säger Jorge Ripoll, chef för Tinsa Studies Service.
 
Förväntningarna är att det i år kommer att ske moderata prisökningar i de stora (provins)huvudstäder efter de kraftiga ökningar som upplevdes 2017: 17,1 procent i Madrid och 14,8 procent i Barcelona. På dessa marknader har tillväxten främst drivits av de centrala distrikten och med större turistattraktioner, områden där uthyrningspriserna kanske är på väg att nå toppen. Efterfrågan som flyttar från dessa områden på grund av höga bostads- och hyreskostnader kommer att riktas mot fler kvarter i periferin, vilket skulle kunna öka både köp- och uthyrningspriserna i dessa områden, som ligger längre bort från centrum och även i grannkommuner. Återhämtningen av priserna kommer gradvis att sträcka sig till ett större antal områden i landet. De områden som fortfarande registrerat prisfall under det senaste året (19 huvudstäder och provinser under 2017 enligt IMIE) kommer bromsa fallet eller börja uppleva en svag ökning, beroende på läget.

Köp kommer att öka mellan 10-15 procent under 2018

Den stora dynamiken i efterfrågan kommer även innebära en ökning av antalet bostadsköp- och försäljningar under 2018, som kommer att öka med mellan 10-15 procent under året, och därmed överstiga 550 000 transaktioner. Även om marknaden fortfarande är långt ifrån de 900 000 försäljningar som registrerades år 2006 har uppsvinget på köpmarknaden varit anmärkningsvärd under de senaste åren. Genomsnittsliggtiden för en bostad i Spanien har minskat från 10,6 månader till 8,6 månader under de senaste två och ett halvt åren. I Madrid har liggetiderna minskats ned till 2,6 månader. Det visar Tinsas statistik från det fjärde kvartalet av 2017.
Beviljande av nya realkreditlån kommer att öka mellan 10-12 procent
På finansieringssidan visar prognosen en ökning på mellan 10-12 procent vid beviljande av nya realkreditlån, som skulle kunna nå upp till 350 000 under 2018.
Enligt den senaste IMIE Local Markets-rapporten använder familjer 16,7 procent av sin årliga bruttoinkomst till att betala det första året av ett realkreditlån. År 2017 var samma siffra 33 procent. Soria och Teruel är de två provinser där det krävs mindre ekonomisk insats (12,6 procent av hushållets inkomst) medan Barcelona (17,6 procent), Málaga (21,7 procent) och Balearerna (22,3 procent) är de provinser där bostadslånet slukar en större del av inkomsten. I de sista två provinserna påverkas informationen av existensen av en bostadsmarknad med stor köpkraft, vilket höjer genomsnittspriset.

Nya projekt kommer att kunna växa med ca 20 procent 

Återhämtningen av efterfrågan i vissa områden i landet driver byggandet av nya bostäder. Antalet bygglov kommer att öka med 20 procent och kommer därmed att närma sig 100 000 utställda bygglov. Om så är fallet kommer det vara tredubbelt det som var 2013, då minimum efter krisens utbrott uppmättes: 34 288 bygglov. Men trots allt kommer dessa 100 000 tillstånd bara vara en tiondel av dem som utställdes år 2006.
De senaste siffrorna från TINSA för januari 2018 bekräftar det som skrivs ovan: Det genomsnittliga bostadspriset i Spanien har under januari ökat med 3,6 procent jämfört med året innan, drivet av huvudstäder och storstäder samt öarna, som ökade med 5,1 procent respektive 4,1 procent på årsbasis. De fem delmarknader som analyseras i IMIE General Index and Large Markets från TINSA visar tillväxt i deras genomsnittliga värden under det senaste året. Den kumulativa minskningen från maximum är nu 38,3 procent, efter att indexet har återhämtat 7,6 procent av dess värde från det minimum som registrerades under krisen.
Trots att det är tydligt att bostadspriserna är på väg upp och likaså försäljningen uppskattas att ökningarna kommer att vara moderata under de kommande åren och att både försäljning och priser på nybyggda bostäder kommer att leda medan trenden för begagnade bostäder kommer att vara mer moderat, beroende på läge och skick.
 
Finn Wissenberg har bakgrund som byggnadsingenjör och har arbetat med konstruktion – samt köp och försäljning av bostäder på Costa del Sol sedan 1987. Han driver mäklarfirman WissGar Estates tillsammans med sin hustru, Ana García.

Senaste artiklarna från En Sueco

Åldersfläckar på näthinnan – AMD (Åldersrelaterad …

AMD är en allvarlig ögonsjukdom som sägs vara den vanligaste orsaken till nedsatt syn i västvärlden...

Hälsa

Varför utvecklar vi hormonella obalanser?

Varför utvecklar vi hormonella obalanser?   Många kvinnor lider av övervikt, hormonella oba...

Hälsa

Goldeneye permanent

I oktober är permanent makeup-temat eyeliner och punktstrecksteknik. Jag har tidigare skrivit om tec...

Hälsa

Var snäll mot dina fötter

Om du tar en titt på dina fötter – de har en naturlig kurvatur. Skor har oftast ett standardinlägg s...

Hälsa

Besviken stjärna

Den japanska landslagsspelaren och engelska mästaren Shinji Okazaki fick tillsammans med Jose Rodrig...

Sport

Kan vi vända på kuttingen?

Vi ligger helt uppe i toppen när det talas om soltimmar, gastronomi och livskvalitet. Handlar det i ...

Tema & Profiler

La Sueca hälsar välkommen till En Sueco oktober 20…

  Det är oktober och de spanska skolorna har varit i gång några veckor. Jag hör många föräld...

Tema & Profiler

10 tips för bättre foton

Så tar du bra foton med mobilen   De flesta använder i dag mobiltelefonen till att ta foton o...

Tema & Profiler

Bostadsbloggen

I detta avsnitt av BOSTADSBLOGGEN ska vi gå igenom hur du blir beskattat när du säljer din bostad oc...

Bostadsnytt

Insekter på Costa del Sol

De finns överallt och vi kan inte undvika dem. Så varför låter vi oss inte fascineras av dem? Det va...

Tema & Profiler

Utflykter

CAC - Centro de Arte Contemporáneo

Málagas museum för modern konst ligger i Málagas trendigaste stadsdel – Soho, och ligger på kanten av Guadalminafloden, som är helt torr majoriteten a...

Utflykter

Cáceres – en helt unik stad

Cáceres ligger i Extremadura, ca 470 km från Málaga och detta är en enastående stad vars helt intakta medeltida centrum ligger innanför stadsmuren. St...

Utflykter

Tio spanska städer som du inte får missa

Nyligen presenterade vi här på En Sueco en lista över de kändaste andalusiska städerna. I dag går vi på upptäcktsfärd i resten av landet och ger er re...

Utflykter

Gastronomi

Veras Veranda

Nu är det höst och det betyder äppelsäsong! I Sverige hade vi kanske gått ut och pallat äp...

Gastronomi

Kaktusfikon – en nyttig delikatess

Vi sitter i bilen på en smal landsväg i Andalusiens sydvästra hörn. I vägkanten och i dike...

Gastronomi

Nyheter kring Sabor a Málaga – Málagas blå märke

Varje månad här i En Sueco presenteras en produkt som bär märket Sabor a Málaga, någonting...

Gastronomi

Veras Veranda

När man går på marknader är det vanligt att det finns en vagn vid vilken det står en man s...

Gastronomi

Tropisk mango odlas i La Cala de Mijas

Bara några minuters körning från La Cala de Mijas hittas gården Granja Ecológica Las Penca...

Gastronomi

Alkoholfri sommar?
 Här är alternativen!

Ska du köra hem? Vill du passa på med vikten? Eller kanske har du andra orsaker till att b...

Gastronomi

Sport

Golf i Solen

Per i finalen i Scandic Friends Open på Gotland Allas vår KRUT-GUBBE Per Eide har hunnit fylla 91 å...

Golf

AHN Golf - Oktober

Spanien-golf på Troxhammar golfklubb Klubben ligger i Ekerö kommun, som enbart består av öar, väste...

Golf

Besviken stjärna

Den japanska landslagsspelaren och engelska mästaren Shinji Okazaki fick tillsammans med Jose Rodrig...

Sport

Tema & Profiler

Kan vi vända på kuttingen?

Vi ligger helt uppe i toppen när det talas om soltimmar, gastronomi och livskvalitet. Handlar det i stället om ekonomi, tillväxt och sysselsättningsgr...

Tema & Profiler

La Sueca hälsar välkommen till En Sueco oktober 2019!

  Det är oktober och de spanska skolorna har varit i gång några veckor. Jag hör många föräldrar runt omkring mig som klagar över hur jobbigt d...

Tema & Profiler

10 tips för bättre foton

Så tar du bra foton med mobilen   De flesta använder i dag mobiltelefonen till att ta foton och under de senaste åren har mobilkamerorna blivit...

Tema & Profiler

Insekter på Costa del Sol

De finns överallt och vi kan inte undvika dem. Så varför låter vi oss inte fascineras av dem? Det varma klimatet i Andalusien skapar en stabil och god...

Tema & Profiler

Vad går du och tänker på?

Nu i oktober passar vi på att besöka Nueva Andalucía där vi möter Linda Serneholt för att få reda på vad hon har för sig just nu. Linda Serneholt kom ...

Tema & Profiler

Svenska Skolan i Fuengirola firar 50 år!

  2019 är en viktig milstolpe i den svenska historien på Costa del Sol, Svenska Skolan i Fuengirola firar nämligen 50 år! Jubilaren firades den ...

Tema & Profiler

Skandinavisk entreprenör visar det bästa av Málaga

Han kom med en rycksäck och några mynt I fickan. I dag har han 20 anställda och en ny rekordomsättning. Steffen Hansen är historien om företaget Solag...

Tema & Profiler

En intervju med Peter Sisseck i Ribera del Duero

Egentligen var det bara ett experiment med att göra vin på 90 år gamla vinstockar som Peter Sisseck gjorde 1995. Han hade lockats till att jobba med R...

Tema & Profiler

Kultur

Blod, Svett & Toner

Folkkära och världskända Robert Wells styr återigen stegen mot ”Den nya teatern” i Mijas den 16 november. Det gör han då han nu firar 30-årsjubileum m...

Kultur

Jul på spanskt vis

Året går fort, om 3,5 månad så är det redan dags för jul igen. Det kan vara smart att redan nu börja att smygplanera julens festligheter och julklappa...

Kultur

Filmer inspelade i Spanien

Spanien är ett vidsträckt land med varierande landskap. Stränderna i söder lockar till soldyrkande turister, vågorna på Atlantkusten drar till sig s...

Kultur

El Veranillo de San Miguel (indiansommar)

Vädret spelar oss ett spratt Vi träder nu in i årets första höstmånad, september. Som svensk sitter det nästan i ryggmärgen att nu sörja över att som...

Kultur

Norrbom Marketing

Kontakta oss

Läsarservice

sektioner

Norrbom Marketing

Centro Idea
Ctra. de Mijas km. 3.6
29650 Mijas-Málaga
Tel. 95 258 15 53
norrbom@norrbom.com