Den spanska bostadsmarknaden – bluffar & fakta

bostad
 
 
Är återuppbyggnaden av den spanska bostadsmarknaden i fara?
Denna fråga går inte att undvika när man tittar på de senaste statistiska siffrorna från de olika leverantörerna. Det är på många sätt en brokig bild som visar upp sig. Av den anledningen måste man dyka ned lite djupare i siffrorna för att skapa sig en helhetssyn över vad det är som sker. Det tittar vi på lite längre fram i denna artikel. Först ska vi emellertid titta närmare på det som vi kallar ”utlänningsmarknaden” – alltså där som de flesta utlänningar föredrar att bo.
 
Utlänningars bostadsköp i Spanien
Under de senaste två åren har trenden varit tydlig; utlandet värderar att bostadsmarknaden i Spanien håller på att stabiliseras rent prismässigt – i de områden som utlänningar är intresserade av. Botten är nådd. Resultatet är att allt fler utländska intressenter registrerar sig för att köpa bostad i Spanien. Speciellt i de kustnära områdena.
Vi tittar närmare på hur det hänger ihop – och vad utsikterna är. Vi börjar med de skandinaviska köparna (exkl. Finland – som vi inte har siffror för).
 
Vart tog danskarna vägen?
Vi matas hela tiden med ett hav av procenttal, ökningar och minskningar från år till år, från kvartal till kvartal samt från månad till månad.
Det är lite förvirrande men är typiskt för den snabba översikt som statistikerna presenterar i deras pressmeddelanden, och därmed även för det som vi ser i medierna.
I nedanstående tabell (fig. 1) har vi dock de absoluta siffrorna för skandinaviska köpare under de senaste tio kvartalen (vi har inga siffror för Finland).
Siffrorna kommer från de spanska notariekontoren och är de mest aktuella som vi har.
 
bostad-tabel-1
 
Egentligen är det lite överraskande att danskar ligger något efter svenskarna och norrmännen när det kommer till köp av fast egendom i Spanien. Danskar är ju kända för att vara nordens ”latinos”, så man skulle kanske kunna ha förväntat en större andel köpare från Danmark. Orsaken kanske ligger i att danskar straffas med en hårdare beskattning av deras spanska semesterbostad än svenskar och norrmän.
Faktum är att norrmän och svenskar köper mer än fyra gånger så många spanska bostäder som danskarna. Speciellt svenskarna är mycket aktiva med en ökning på hela 45 % från år 2012 till 2013. Det är nog en siffra som kommer att överraska en del danskar. Det verkar dock som om ökningen av norska köpare håller på att stagnera med en ökning på 7,6 % mellan 2012 och 2013 och en minskning på -2,3 % under det första kvartalet 2014 samt oförändrade 0 % under det andra kvartalet. Hos WissGar Estates är uppfattningen att trenden fortsätter resten av 2014.
 
Utlänningars köp väger tungt i finansiella rapporter
Tittar vi på det totala antalet utländska köpare av spanska bostäder ökade antalet från 83 535 år 2012 till 88 922 år 2013. Det är en årlig ökning på drygt 7 %.
Under 2014 ser trenden dock inte entydig ut. Under 1 kv. 2014 ökade antalet med 18 % jämfört med samma period 2013. Under 2 kv. 2014 ökade det med lite mindre än 11,9 %.
I nedanstående tabell (fig. 2) ses till vänster siffrorna för samtliga utlänningars köp i Spanien och till höger för de viktigaste länderna – utöver Skandinavien (som ses i den tidigare tabellen).
 
bostad-tabel-2
 
I tabellen ser vi att britterna tar ledningen följda av Frankrike. På tredje plats har vi Ryssland strax efterföljt av Tyskland och Belgien. På sjätteplats har vi Italien. Adderar vi de tre skandinaviska länderna (SV, NO och DK) kommer de in på en andraplats, både 2012 (5 294) och 2013 (6 548). Mäter vi i förhållandet köp per invånare ligger Skandinavien till och med på en suverän förstaplats.
Summerar vi de sex länderna och Skandinavien hamnar vi under kv.2 2014 på totalt 11 662 köp för denna grupp. Det motsvarar 63,2 % av de totala köpen bland utlänningar i Spanien under detta kvartal. Alltså långt mer än hälften.
 
Utländska köpare dominerar försäljningen av bostäder – på kusterna
På kartan nedanför (fig. 3) ser vi hur stor andel av de totala bostadsförsäljningarna som har gått till utlänningar i de olika spanska regionerna under kv.2 2014. I Andalusien har 21 % av bostäderna sålts till utlänningar, i Murcia 25,1 %, i Valencia 39,6 % och i Katalonien 21,6 %.
Utlänningarnas köp i Spanien som helhet utgjorde under kv. 2 inte mindre än 19,4 % av de samlade bostadsköpen. Samtidigt är andelen av icke-här boende utlänningars köp nu uppe på 54,3 % av de samlade utlänningsköpen.
Detta förhållande har således blivit en viktig faktor för att upprätthålla de positiva takterna för försäljning av bostäder i Spanien som helhet.
 
bostad-tabel-3
 
Bostadsförsäljning i Spanien i helhet – augusti 2014
I tabellen nedanför (fig. 4) ser vi en av orsakerna till förvirringen kring de många tolkningar som finns kring marknadens utveckling.
Siffrorna kommer från det spanska Nationella Statistiska Institutet (INE). De får sina siffror från fastighetsregistren och dessa siffror inkommer 2-3 månader sent i förhållande till de faktiska datumen för köpen – nämligen när lagfarten (Escritura) skrivs under, vilket görs på notariekontoren.
För två år sedan upprättade notarierna deras egna statistiska kontor som dagligen tar emot uppgifter från alla notariekontor runt om i hela landet. Deras statistik är därför den mest aktuella vi har, och det är den som vi har använt i tabellerna över utlänningars bostadsköp.
Emellertid tar vi till INE när vi visar försäljningssiffror på provinsnivå.
Alltså siffrorna som visas nedan för augusti 2014 är egentligen de från maj-juni 2014.
Vi ser att på årsbasis är försäljningssiffrorna inte alltför bra. Samtidigt ser vi dock att det finns en ökande trend från december 2013 till juli 2014, där vi har de högsta siffrorna (blåmarkerat). Men i augusti (egentligen från maj-juni) har det plötsligt minskat. Denna minskning kan vi lyckligtvis rätta till från notariernas statistik.
En annan trend som vi kan se i tabellen, och som är en trend som ser ut att fortsätta – även på nationell nivå, är att i Málagaprovinsen minskar försäljningen av nya bostäder med 32 % på årsbasis, medan försäljningen av begagnade bostäder ökar med 32 %. I detta sammanhang är Almería-siffrorna atypiska.
 
bostad-tabel-4
 
Detta kan tyda på att lagret av utsålda nya bostäder i områden där det kan säljas är vid att säjas ut. Samtidigt finns det erfarenhet hos WissGar Estates att de banker som har riktigt bra fastigheter på lager håller på dem i den mån de kan – och väntar tills marknaden har stabiliserats. Se fig. 5 nedan.
 
Priser på kommunnivå
Nedanför ses data för de aktuella priserna (pris per m2) från Idealista.com, Spaniens största bostadsportal.
Här ser vi att priserna har fortsatt falla över ett brett perspektiv. Värst ser det ut i Antequera, -16 % på ett år och -17 % under kvartalet. Av de kustnära kommunerna är det Nerja som har sett de största prisrasen på kvartalsbasis, - 4,2 %. Som så ofta förr utmärker sig Marbella med att prestera en ökning på hela 5,9 % på årsbasis och 0,4 % på kvartalsbasis. ”Sist in i krisen – först ut” – så brukar det vara i Marbella.
 
bostad-tabel-5
 
Framtiden?
Framtiden ser vi på i dag såsom vi såg på den i våras. Den spanska ekonomin är på rätt väg – men det går långsamt, och det kommer att ta tid innan vi ser en betydande förbättring i produktionen och därmed även på arbetsmarknaden. Turistindustrin har det bra och det går bra för många spanska exportföretag. Oberoende analytiker förväntar sig en bra ökning i den spanska ekonomin till nästa år, ja faktiskt högre än i Tyskland.
Utlänningars investeringar i spanska bostäder har ökat under hela året och vi tror att det fortsätter hela året. Det ses en positiv ökning i antal bostadslån som getts till spanska köpare under det senaste halvåret och det är ett tecken på att en del av den spanska bostadsmarknaden så smått börjar ta fart igen.
Så överlag en bra höst.
 
Skrevet av:
Finn Wissenberg har en bakgrund som byggnadsingenjör och har arbetat med konstruktion – samt köp och försäljning av bostäder på Costa del Sol sedan 1987. Han driver mäklarfirman WissGar Estates tillsammans med sin fru, Ana Garcia.

Norrbom Marketing

Kontakta oss

Läsarservice

sektioner

Norrbom Marketing

Centro Idea
Ctra. de Mijas km. 3.6
29650 Mijas-Málaga
Tel. 95 258 15 53
norrbom@norrbom.com