“Byggnadshantverkare Sökes!” Denna rubrik på platsannonser ses regelbundet i spanska tidningar. Det är nya toner jämfört med de senaste (många) åren som präglats av krisen på bostadsmarknaden i Spanien. Hur kan det redan vara brist på arbetskraft? Är det en ny boom på gång? Och en ny bubbla? Finns det en förklaring samt vilka konsekvenser får det för byggbranschen, bostadsmarknaden och det spanska samhället i allmänhet under de kommande åren?
Detta tar vi en titt på i denna artikel.
Omkostnaderna för byggen ökar
Nybyggena är på väg upp, från en mycket låg nivå och det råder brist på specialiserad arbetskraft. Nybyggen saknar specialister i form av betongarbetare, armeringsfolk, fasadmontörer, plattläggare, golvläggare, takläggare, erfarna arbetsledare m.m.
Omkostnaderna vid bostadsbyggen har ökat med 12,1 procent, under bara förra året. Bristen på specialiserad arbetskraft, i speciellt Madrid och Barcelona samt på östkusten börjar skapa bekymmer inom byggsektorn samtidigt som det börjar visa sig i kostnaderna. Enligt en ACR-analys (”ACR Grupo” är ett stort spanskt byggföretag som huvudsakligen arbetar i den östra och norra delen av Spanien, samt i Madrid och Barcelona) har utgifterna för bostadsbyggen ökat med 17,5 procent under de senaste 24 månaderna och med 12,1 procent bara under det senaste året.
”Bakom detta ligger det speciellt två orsaker”, säger Michel Elizalde, VD för den Navarrabaserade developergruppen och förklarar: ”Brist på arbetskraft och den knappa produktionskapaciteten inom produktområden som (betong)konstruktioner och fasadbeklädningar m.m.”
”Utöver det kommer tillverkarnas återhämtning av marginalerna (efter krisåren – red.anm.) också att medföra stigande omkostnader”, tillägger Daniel Cuervo, chef för Asprima (Föreningen för Fastighetsutvecklare i Madrid).
Men varför råder det redan brist på arbetskraft? Ja, det finns det en liten förklaring på, då allting pekar mot nödvändigt nytänkande i byggbranschen med hänsyn till anpassning till världen som den är i dag. En del av förklaringen har att göra med boom-historien från 00-talet samt ”nya ”tider liksom mentalitetsändringar hos de unga som kommer ut på arbetsmarknaden just nu.
Kraftig lönedevalvering under krisen
Punkteringen av bostadsbubblan gjorde två tredjedelar av arbetskraften inom byggbranschen arbetslös! Detta plus förlamningen av sektorn gjorde att många utländska (gäst)arbetare sökte sig bort utanför Spaniens gränser för att hitta arbete och andra försökte få arbete inom handels- eller hotellbranschen, medan de som var i pensionsåldern gick i pension. Allt detta har bidragit till den aktuella situationen. Det finns få händer och det är få som vill lära sig yrket eller komma tillbaka till arbetena även om ”murstenen” nu kommit tillbaka – och skapar arbetstillfällen. Förra året fick 64 300 fler personer jobb enligt Arbetskraftsanalysen (EPA).
De löner som tidigare gjorde det mycket attraktivt att arbeta inom denna sektor har ännu inte återhämtat sig. Just nu ligger lönerna på nästan hälften jämfört med vad de låg på under sektorns ”boom”-år. Och bristen på stabilitet och de hårda arbetsvillkoren på arbetet verkar just nu inte övertyga de unga, som i stället föredrar andra yrken, som därtill har bättre social image.
Utöver detta preciserar Enrique Corral, generaldirektör för ”Labor Foundation of Construction”, att de byggarbetare som skulle kunna komma tillbaka till arbetet i denna sektor i dag, för att de har erfarenhet från byggsektorn när de var unga då arbetade utan officiella diplom eller certifikat på deras kvalifikationer uteblir för att företag i dag kräver sådana papper från sina arbetstagare.
”I vår Jobbank är det allt svårare att hitta ett brett utbud av kvalificerade kandidater till vissa av våra företag”, förklarar han.
Som mest utgjorde byggbranschen 10,1 procent av BNP i början av krisen. Nu, trots ökningen som har setts under de senaste åren är samma siffra bara 5,1 procent, enligt informationer från Statsredovisningen (Contabilidad Nacional). Det var i början av 00-talet som bostadssektorn började växa oproportionerligt mycket. Priserna steg med en årlig ökning på 17 procent och varje år påbörjades byggandet av i genomsnitt 600 000 bostäder, jämfört med de 80 000 som byggdes förra året. Det var lätt att få arbete med bra lön, trots att man inte hade den egentliga utbildningen eller var tillräckligt erfaren för jobbet. Men krisen kom och situationen tog en tvärvändning. Det som hade varit den spanska ekonomins motor åren mellan 1998-2007 föll ihop som ett korthus. Sex av tio anställda i ”murstenen” blev arbetslösa. Av de 2 430 280 registrerade anställda som fanns inom sektorn år 2007 fanns bara 968 339 kvar år 2013: 1 461 941 färre bidragsgivare, enligt information som gavs ut från arbets- och socialministeriet. Efter att ha rört botten började sedan branschen att återhämta sig, fram till i dag, med en genomsnittlig arbetsstyrka på 1 141 145 personer samt en ökning på 28,9 procent i antalet påbörjade bostäder år 2016 jämfört med året innan, enligt information från SEOPAN (Bygg- och anläggningsbranschens arbetsgivare). Men experter påpekar att trots denna förbättring kommer branschen aldrig att nå samma nivå som före krisen. Recessionen har lämnat efter sig för många sår, som ännu inte läkt. Det är fortfarande bara ett fåtal som vågar återvända till en sektor som efterlämnat en så pass bitter erfarenhet och de unga håller sig borta.
”Och allt detta under en tid då en återstrukturering av sektorn pågår. Bostäder säljer inte som förr. Kunden kräver mer. Byggherrarna har blivit mer professionella och mer marknadsföringsorienterade. De vill bygga differentierade produkter i hög kvalitet samt med en väletablerad byggfirma som har kvalificerad personal”, säger Corral. Även ny teknologi har trängt in i byggbranschen vilket gjort ett helt nytt landskap. ”Det finns många saker som nu är prefabricerade och det är en större industrialisering av byggprocessen i Spanien”, förklarar Corral.
Uppmärksamma på att byggbranschen har behov av specialister och löpande vidareutbildning har ”Bygghantverkstiftelsen” (Fundacion Laboral de la Construccion) tillsammans med ett tjugotal organisationer från olika länder arbetat på utveckling av vidareutbildning av fackfolk samt på att locka unga i ett försök att förbättra bilden av sektorn.
”Inom en del områden där det är mycket aktivitet, liksom Madrid, Barcelona eller Valencias, kommer folk från andra områden och i vissa grupper är lönerna på väg upp”, säger Corral. Han efterfrågar därför att det startas återkvalificeringsprocesser för att erkänna den expertis som yrkesfolk uppnådde när de förr arbetade på byggen – utan dokumentation för deras kunskaper – så att de nu kan få ett officiellt certifikat på sina färdigheter.
”På samma sätt har vi behov av att några punkter i avtalen om utbildning ses över för att anpassas efter verkligheten inom sektorn. Det handlar om en intressant form av anställningskontrakt som skulle tillåta byggföretag att anställa unga under 30 år samtidigt som de studerar ett yrke”, sammanfattar han. Från fondens sida anses ”Dual Yrkesutbildning” (kombination av utbildning på yrkesskola och i företag) vara en bra lösning, men då ska det tas hänsyn till de speciella förhållandena som råder vid arbetet på en byggarbetsplats, som inte har samma rytm och aktivitet dag efter dag.
”Det offentliga måste vara mycket snabbt med att läsa av och se vilka jobb som kommer att efterfrågas i framtiden och därefter anpassa undervisningsplanerna till yrkeslivets behov”, säger Cuervo. Därefter betonar han: ”Byggbranschen är en bra karriärmöjlighet för dem som inte vill ha en akademisk karriär. Om tidigare fel inte återupprepas så kommer det vara jobb med framtid. Men det gäller att vara uppmärksam på att man inte bör bygga fler bostäder än vad efterfrågan kräver.”
Det får vi således hoppas att politikerna tar till sig och att de också ser till att så inte sker.
Status på bostadsförsäljningens utveckling år 2017
I december 2017 ökade försäljningen på den spanska bostadsmarknaden med 4,5 procent på årsbasis till 48 956 transaktioner, medan genomsnittspriset på sålda fastigheter under månaden var 1,8 procent högre räknar i euro/m2 jämfört med samma månad året innan, avslöjar de senaste siffrorna från ”Spanska Notariers Förening”.
Vad kan vi förvänta oss av 2018?
Det nationella fastighetsvärderingsbolaget TINSA kom i början av januari ut med sina förväntningar kring utvecklingen på bostadsmarknaden under 2018:
Börjar av året innebär en ökning av priset på frimärken, naturgas, vägavgifter…och förutsägbart även på bostäder. Genomsnittspriset på färdiga bostäder (nya och begagnade) har ökat 4,2 procent under 2017 enligt siffrorna på Tinsa IMIW Local Markets of Tinsa-statistik för fjärde kvartalet och allt tyder på att denna moderata prisökning kommer att fortsätta 2018. Den positiva utvecklingen i ekonomin samt sysselsättningen kommer att öka efterfrågan både för köp och uthyrning.
”Återupprättningen kommer att fortsätta visa på skillnader mellan områden. Speciellt dynamiska marknader, som stora huvudstäder, öar samt några kuststäder där prisökningarna kommer bli mer intensiva, kommer att gå hand i hand med andra marknader med mindre efterfråga, där bostadspriserna kommer att förbli stabila under 2018”, säger Jorge Ripoll, chef för Tinsa Studies Service.
Förväntningarna är att det i år kommer att ske moderata prisökningar i de stora (provins)huvudstäder efter de kraftiga ökningar som upplevdes 2017: 17,1 procent i Madrid och 14,8 procent i Barcelona. På dessa marknader har tillväxten främst drivits av de centrala distrikten och med större turistattraktioner, områden där uthyrningspriserna kanske är på väg att nå toppen. Efterfrågan som flyttar från dessa områden på grund av höga bostads- och hyreskostnader kommer att riktas mot fler kvarter i periferin, vilket skulle kunna öka både köp- och uthyrningspriserna i dessa områden, som ligger längre bort från centrum och även i grannkommuner. Återhämtningen av priserna kommer gradvis att sträcka sig till ett större antal områden i landet. De områden som fortfarande registrerat prisfall under det senaste året (19 huvudstäder och provinser under 2017 enligt IMIE) kommer bromsa fallet eller börja uppleva en svag ökning, beroende på läget.
Köp kommer att öka mellan 10-15 procent under 2018
Den stora dynamiken i efterfrågan kommer även innebära en ökning av antalet bostadsköp- och försäljningar under 2018, som kommer att öka med mellan 10-15 procent under året, och därmed överstiga 550 000 transaktioner. Även om marknaden fortfarande är långt ifrån de 900 000 försäljningar som registrerades år 2006 har uppsvinget på köpmarknaden varit anmärkningsvärd under de senaste åren. Genomsnittsliggtiden för en bostad i Spanien har minskat från 10,6 månader till 8,6 månader under de senaste två och ett halvt åren. I Madrid har liggetiderna minskats ned till 2,6 månader. Det visar Tinsas statistik från det fjärde kvartalet av 2017.
Beviljande av nya realkreditlån kommer att öka mellan 10-12 procent
På finansieringssidan visar prognosen en ökning på mellan 10-12 procent vid beviljande av nya realkreditlån, som skulle kunna nå upp till 350 000 under 2018.
Enligt den senaste IMIE Local Markets-rapporten använder familjer 16,7 procent av sin årliga bruttoinkomst till att betala det första året av ett realkreditlån. År 2017 var samma siffra 33 procent. Soria och Teruel är de två provinser där det krävs mindre ekonomisk insats (12,6 procent av hushållets inkomst) medan Barcelona (17,6 procent), Málaga (21,7 procent) och Balearerna (22,3 procent) är de provinser där bostadslånet slukar en större del av inkomsten. I de sista två provinserna påverkas informationen av existensen av en bostadsmarknad med stor köpkraft, vilket höjer genomsnittspriset.
Nya projekt kommer att kunna växa med ca 20 procent
Återhämtningen av efterfrågan i vissa områden i landet driver byggandet av nya bostäder. Antalet bygglov kommer att öka med 20 procent och kommer därmed att närma sig 100 000 utställda bygglov. Om så är fallet kommer det vara tredubbelt det som var 2013, då minimum efter krisens utbrott uppmättes: 34 288 bygglov. Men trots allt kommer dessa 100 000 tillstånd bara vara en tiondel av dem som utställdes år 2006.
De senaste siffrorna från TINSA för januari 2018 bekräftar det som skrivs ovan: Det genomsnittliga bostadspriset i Spanien har under januari ökat med 3,6 procent jämfört med året innan, drivet av huvudstäder och storstäder samt öarna, som ökade med 5,1 procent respektive 4,1 procent på årsbasis. De fem delmarknader som analyseras i IMIE General Index and Large Markets från TINSA visar tillväxt i deras genomsnittliga värden under det senaste året. Den kumulativa minskningen från maximum är nu 38,3 procent, efter att indexet har återhämtat 7,6 procent av dess värde från det minimum som registrerades under krisen.
Trots att det är tydligt att bostadspriserna är på väg upp och likaså försäljningen uppskattas att ökningarna kommer att vara moderata under de kommande åren och att både försäljning och priser på nybyggda bostäder kommer att leda medan trenden för begagnade bostäder kommer att vara mer moderat, beroende på läge och skick.
Finn Wissenberg har bakgrund som byggnadsingenjör och har arbetat med konstruktion – samt köp och försäljning av bostäder på Costa del Sol sedan 1987. Han driver mäklarfirman WissGar Estates tillsammans med sin hustru, Ana García.
