10 frågor och svar för att undvika problem vid köp eller försäljning av fastighet i Spanien

1. Vad händer om jag köper eller säljer möblerat?

När du köper en bostad vari bohaget utgör en separat del av värdet ska du endast betala 4 procent skatt av bostadens värde. Nu kanske du tänker att du på så sätt kan spara en slant, men glöm inte bort att när du säljer den igen kommer du att betala skatt på vinsten – alltså på skillnaden mellan köpepriset och försäljningspriset. Detta innebär att det du sparar nu kommer du kanske tvingas betala senare.

Om du är den som säljer, och du samtidigt inte är resident i Spanien, kvarhåller köparen 3 procent av fastighetens pris, men inte av bohagets värde. Blir det ingen vinst vid försäljningen (om försäljningspriset är lägre än köpepriset) kan du ansöka om återbetalning av dessa 3 procent. I samband med detta kan de spanska skattemyndigheterna besluta om att även bohaget ska läggas till försäljningspriset. Om så är fallet kan du hamna i en överraskande situation vari det som för köparen anses vara bohag skattemässigt tas upp som fast egendom för säljaren. Har du sparat kvittona för möblerna, vilket dock nästan ingen gör, är situationen en annan. Det ska dock påpekas att ingenting är garanterat, då skattemyndigheterna kan ändra ställningstagande från ett tillfälle till ett annat.

Kort sagt rekommenderar vi att köpepriset ska vara för fastigheten, oavsett om möbler ingår eller ej. Detta underlättar eventuella problem för både köparen och säljaren.

2. Dolda brister i begagnad bostad

I Spanien köps begagnade bostäder som regel i befintligt skick. Detta innebär att du köper det du ser. Visar det sig att termometern i varmvattenberedaren inte fungerar eller att ett eluttag är trasigt när du flyttar in, kommer det i efterhand vara svårt att kräva att säljaren ska åtgärda det.

Om du är osäker på husets skick, och speciellt om det handlar om en äldre villa, rekommenderar vi att du beställer en arkitektrapport vari de viktigaste sakerna, som fukt, husets struktur m.m. ses över. I en del fall kan man, om bägge parter är överens om det, skriva under ett köpekontrakt med reservation för arkitektrapport. 

Kom dock ihåg att allt kan skrivas in i kontrakt och du ska alltid tänka på den praktiska delen av kontraktet – vad det ska användas till. Ofta tas villkor med som är svåra att genomföra, vilket kan öppna dörrarna till framtida, onödiga problem.

3. Kan jag få Plusvalía-skatt tillbaka om den kvarhålls vid försäljningen av min bostad?

Plusvalía är en kommunal skatt som betalas av säljaren om denna inte är resident. Enligt lagen kvarhåller köparen denna skatt för att därefter deponera den i den kommun som fastigheten tillhör.

Om försäljningspriset är lägre än det pris säljaren en gång i tiden köpte fastigheten för kan det ansökas om återbetalning av denna skatt. Du ska dock vara uppmärksam på att kommunen (enligt oss felaktigt) kräver att personen som ansöker om återbetalning av skatten måste vara samma person som betalat den, alltså köparen. Det är således säljaren som faktiskt betalar och har rätt till återbetalningen, men det är köparen som ansöker om den. Detta kan leda till praktiska problem.

Om ett sådant här fall skulle uppstå rekommenderar vi att det ska skrivas in i lagfarten att köparen ger säljaren, eller dennes representant, rätt att ansöka om återbetalning å köparens vägnar. Vi vet att det låter absurt, men det är dessvärre så det fungerar i dag.

4. Vad är LPO och vad innebär det i relation till turistuthyrning?

Licencia de Primera Ocupacion (LPO) är ett mycket viktigt dokument som visar att konstruktionen överrensstämmer med bygglovet, samt att byggherren utfört just det projekt som det getts tillstånd för.

Detta är ett viktigt dokument om bostaden ska registreras för turistuthyrning.

5. Köp genom utländskt företag eller spanskt SL?

När det kommer till skattemyndigheterna är ”köp av fastighet i Spanien genom företag från ett annat land” motsvarande till ”köp som icke-resident privatperson”. Detta gäller även om du ska sälja.

Då de två situationerna ses som likställda hos de spanska skattemyndigheterna är det första steget, när du ska fatta beslut kring om du vill köpa personligen eller genom utländskt bolag, att söka rådgivning hos en revisor i ditt hemland.

Om det i ditt hemland inte finns skattemässiga fördelar med att köpa genom ett utländskt bolag är det klokare att köpa fastigheten som privatperson.

Med hänsyn till att köpa ett hus genom ett SL (spanskt bolag) är det ingenting som rekommenderas i första taget. 

6. Överlåtelse av bostad innan lagfart skrivs under?

Överlåtelse av bostaden sker när lagfarten skrivits under av bägge parter och i samband med detta sker överlämning av nycklarna. Vi avråder bestämt att överlåtande av fastighet sker innan alla dokument i samband med bostadshandeln är underskrivna hos notarie.

7. Slutförande av ett nytt hem?

Enligt lag ska nyproduktion ha tre bristförsäkringar som ska täcka i respektive ett, tre och tio år. Det är också vanligt att byggherren inom loppet av de första veckorna ber dig uppföra en lista över fel och brister i finish (målning, golv, apparater m.m.) för att därefter åtgärda detta så snart som möjligt. Verkligheten är att detta kan bli arbetsamt för köparen. Vid tvivel rekommenderar vi, liksom vid köp av begagnad bostad, att du tar hjälp av en professionell (arkitekt) för att registrera eventuella fel och brister. På så sätt kommer du att ha bättre argument samt dokumentation att presentera för byggherren samt även bättre möjlighet att lägga press på denne för att åtgärda fel och brister.

Det lönar sig endast att stämma byggherren om skadorna är allvarliga, och det använder byggherren till sin fördel.

Att kunna lita på byggherren är otvivelaktigt mycket viktigt när det kommer till köp på projektplan eller till köp av nybyggd bostad.

8. Vad händer med inbetalda belopp under byggandet vid köp av bostad på projektplan?

Juridiskt sett ska dessa belopp vara försäkrade med en bankgaranti, så som utgångspunkt behöver man inte vara orolig.

För många år sedan, i skuggan av bostadsboomen på 00-talet, gavs garantier från utländska och ibland okända försäkringsbolag. Detta kunde, om det blev nödvändigt att göra en stämning, bli en mycket tråkig historia. 

Det rekommenderas att kontrollera att garanten är ett välrenommerat och solvent försäkringsbolag eller bank.

9. Ska jag dokumentera varifrån pengarna kommer för att köpa bostaden?

Ja, det finns europeiska regler mot pengatvätt och trots att det kan vara lite obehagligt är vi alla (advokater, banker, notarie och fastighetsmäklare) förpliktigade att samla in information kring varifrån pengarna kommer.

Detta kan göras med dokument i form av deklarationer, mottaget arv, försäljning av aktier, försäljning av bostad eller annat.

Som advokater måste vi ha dessa dokument innan vi tar emot pengar från klienten. Har vi inte det finns det risk för att tillgångarna blockeras hos banken. Vidare kan skattemyndigheterna begära dokument när som helst. 

10. Mitt första samtal när jag fattat beslutet att köpa hus i Spanien? 

För din egen säkerhet samt för att starta processen, vänd dig till din advokat, som du har förtroende för.

Under tiden som du letar efter en fastighet kan du påbörja processen med att ansöka om NIE-nummer, öppna bankkonto i Spanien m.m. Allt detta kan du göra själv, alternativt ge fullmakt till din representant. Om det sistnämnda är fallet bör det första du gör vara att kontakta den advokatfirma som du vill ska representera dig. På detta sätt kan du redan i ett tidigt skede informera de fastighetsmäklare som du vänder dig till, eller banker som du ansöker lån hos, om vem de ska kontakta.

Genom detta första steg undviks framtida problem, missförstånd och förvirring.