Vad är riskerna med att köpa ett hus som inte är helt legaliserat?

Jag ska köpa ett hus i Marbella. Säljaren säger att han gjort vissa tillbyggnader utan bygglov, men att det inte är någon fara eftersom det är preskriberat och att man kan göra en ”DAFO”. Vad innebär det? Blir huset då lagligt? Finns det någon risk för mig? Jag vill senare själv göra en renovering av fastigheten, kan det bli ett problem?

En s.k. DAFO/AFO-deklarationen upprättas för installationer, konstruktioner och byggnader som har utförts antingen utan bygglov eller i strid med stadsplanen (t ex om man byggt mer än vad som är tillåtet på tomten) och där dessa åtgärder har preskriberats enligt lag och därför kan myndigheterna inte utfärda rivningsförläggande, böter eller liknande.

För att erkänna AFO-status krävs ett kommunalt administrativt förfarande. När förfarandet har avslutats kan fastigheten få tillgång till de grundläggande tjänsterna för avlopp, vatten och elförsörjning om motsvarande infrastrukturnät redan finns, eller lösa dessa tjänster självständigt. Dessutom tillåts utföra renoveringar som är nödvändiga för att upprätthålla säkerhets- och hälsoförhållanden som garanterar fastighetens beboelighet eller användning och att den kan registreras i fastighetsregistret.

Erkännandet av AFO-status för en installation, konstruktion eller byggnad legaliserar emellertid inte dessa och som angetts ovan är de enda renoveringar och liknande som är tillåtna sådana reparations- och bevarandearbeten som krävs för att upprätthålla fastighetens säkerhet, beboelighet och hälsoförhållanden.

Om det finns ett intresse hos ägaren av bostaden efter registrering av DAFO att genomföra en renovering av bostaden, måste hen därför genomföra legaliseringen av den ombyggnation som utförts, eftersom hen annars inte kommer att beviljas ett bygglov eller ett slutbevis.

Följaktligen sker legalisering genom att erhålla erforderliga tillstånd för den ombyggnation som utförts eller genom att anpassa det som gjorts så att det följer lagen. I vilket fall som helst kommer det att kräva att först erhålla nödvändiga tillstånd i enlighet med tillämplig lag.

I undantagsfall, och i enlighet med proportionalitetsprincipen, kan legalisering av åtgärderna begäras och godkännas, även vid icke väsentliga avvikelser från den tillämpliga stadsplanen, på grund av att de är omöjliga eller mycket svåra att återställa till ursprungsskicket.

De kriterier som ska beaktas för att avgöra om överträdelsen av mark- och stadsplaneringsbestämmelserna är väsentlig är följande:

1. Större yta än vad som är tillåtet.

• Synlighet från allmän väg.

• Hur byggnationen som gjorts påverkar resten av byggnadskomplexet.

• Det utförda arbetets soliditet.

• Påverkan på arkitektoniska barriärer.

I det beslut som avslutar förfarandet, och som fattas efter de tekniska och juridiska rapporter som ska bedöma graden av bristande överensstämmelse, ska skälen för tillämpningen av proportionalitetsprincipen anges och, i förekommande fall, den ersättning som ska erläggas.

Denna ersättning ska betalas oberoende av eventuella påföljder och böter för överträdelser av territoriella bestämmelser eller stadsplanering och ska fastställas i enlighet med bestämmelserna i gällande lagstiftning.

Julio Reyes Benítez, spansk advokat

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com