Konkurs i byggföretag

Mot bakgrund av att byggnadsfirman AIFOS nyligen har förklarat sig i konkurs vill vi i den här artikeln se på köparens rättsställning vid konkurser med speciell hänsyn till situationen i AIFOIS. Företaget har vid nuvarande tidpunkt tillgångar på ca 300 miljoner euro, men skulden är på runt 1000 miljoner euro.

AIFOS grundades för 11 år sedan och har undertecknat 3 115 köpekontrakt i Spanien, huvudsakligen i områdena Malaga, Cadiz, Almeria och Alicante och bara 1 206 är i dags dato färdigställda. Detta innebär att ca 2 000 egendomar är sålda "enligt ritningen" och är fortfarande under konstruktion. För dessa 2 000 köpare (och för köpare i andra lägenhetskomplex i Spanien) är självklart det stora osäkerhets momentet vad som sker med pengarna som blivit inbetalda vid kontraktets undertecknande.

I utgångsläget avbryter inte en konkursförklaring fortsättningen av byggaktiviteten och annullerar heller inte de ingångna kontrakten. Detta innebär:

1. att byggnadsföretaget ska fortsätta byggandet framtill att byggnaden är färdiguppförd och lägenheterna kan överlämnas till köparna. Detta beror emellertid på om byggnadsföretagets ekonomi klarar utgifterna ett färdigställande medför.

2. att delbetalningarna fortsatt ska företas av köparen enligt kontraktet för att undgå att köparen kommer i en försummelse situation.

Om byggandet ska fortsätta avgörs av konkursförvaltarna i konkursboet som utnämns av domstolen och värderingen av projektet är om det ska anses genomförbart eller ej. Faktorer som tas i betraktande i denna värdering är bland annat hur långt man har kommit i byggandet, hur många lägenheter som är sålda, hur många kontrakt som ingåtts, förväntad vinst, finansiering etc.

Det vanliga och logiska är att konkursförvaltarna beslutar att projekt som nästan är färdiga fullföljes, medan man beordrar stopp i byggandet där man befinner sig tidigt i processen.
När konkursen offentligt tillkännages har köparen en frist på 1 månad att anmäla de krav han har i boet. Din rättsliga representant ska vända sig till konkursförvaltarna där han informerar dem om byggföretagets skuld till dig.
Detta dokumenteras med presentation av kontraktet och andra bevis i saken.
Där det är utställt bankgarantier som säkerhet för inbetalt belopp och tidpunkten för överlämnandet av lägenheten har löpt ut eller kommer att löpa ut under konkursbehandlingen utan att ett överlämnande har skett, kan bankgarantin krävas tillämpbar.

Blir beslutet att byggandet inte ska fortsätta, kan man kräva att kontraktet hävs.
Ifall köparen får bifall i hävningen av kontraktet får köparen en fordran mot byggföretaget motsvarande det inbetalda beloppet. Fordran kan antingen bli förklarad som ett normalt penningkrav eller som en prioriterad fordran i konkursboet.

Jose Ramón Gutierrez är spansk advokat i Lawfirminspain och har många års erfarenhet som advokat i Marbella. Norske Agnete Dale är en samarbetspartner i firman.
Kontakta Jose Ramón Gutiérrez: jose@lawfirminspain.com
www.lawfirminspain.com