Att tänka på vid bostadsköp i Spanien

Kurt Tofterup är specialiserad på skatte- och fastighetsrätt, och har ca 30 års erfarenhet i Spanien. Han är grundare till det juridiska rådgivningskontoret med samma namn. Cristina Serrato Schou, är en jurist specialiserad på fastighets, bolags och entreprenadrätt, med dansk och spansk nationalitet, med många års yrkeserfarenhet från stora advokatbyråer, efter att ha tillbringat flera år som intern juridisk rådgivare i ett svenskt multinationellt företag.

Inledning

Att köpa bostad i Spanien är ett stort beslut, då det påverkar ens framtida ekonomi. Därför har de flesta många funderingar i samband med ett köp. Detta gäller speciellt om man ska köpa bostad i ett annat land, där processen är annorlunda.

I mer än 25 år har vi rådgivit människor som advokater och skatterådgivare, kring att köpa en bostad i Spanien, och hjälpt dem genom köpet.

Andra gånger har vi löst problem med redan genomförda köp, ofta för att köparen inte haft nödvändig dokumentation eller rådgivning tidigare.

Här följer en lista över frågor som man bör ställa sig själv när man planerar att köpa en bostad i Spanien.

Vad bör man tänka på när man vill köpa bostad i Spanien?

• Var och vad ska jag köpa?
• Vilka omkostnader finns?
• Vilken hjälp behöver jag? – Vem bör jag vända mig till för rådgivning?
• Vad behöver jag ta reda på?
• Försäkringar?
• Hur går köpprocessen till generellt?

Var och vad ska jag köpa?

Då omkostnaderna i samband med köp av fast egendom i Spanien är stora är det viktigt att man köper rätt från början! Man måste fatta beslut kring om man vill ha ett fristående hus med trädgård, ett radhus eller en lägenhet – och om det ska vara nytt eller begagnat. Det som påverkar – förutom ekonomin – är om det handlar om en semesterbostad eller om man flyttar heltid till Spanien. Eller om man vill hyra ut bostaden under längre tid eller till turister.

Då utbudet är stort bör man besöka de områden som man är intresserad av. När man beslutat sig för ett område är det dags att börja leta efter bostaden.

Vilka är omkostnaderna?

En annan sak som är viktig att känna till är vilka omkostnader som finns kopplade till bostadsköp.

Omkostnader vid bostadsköp i Spanien är mycket högre än omkostnaderna i Sverige.

Bara avgiften för ett köp är 8 % av de första 400 000 euro, 9 % av nästa 300 000 euro och 10 % av priset som överstiger 700 000 euro. Men 2021 reducerades avgiften i Andalusien till 7 % av köpeskillingen i Andalusien, på grund av de ekonomiska konsekvenserna av covid-19, och denna sänkning har förlängts till i dag. Det finns andra skatterabatter för unga under 35 år, som köper bostaden som fastboende, med ett maxpris på 150 000 euro. I Valencia och Katalonien är avgiften för ett köp 10 % av priset.

Om bostaden säljs direkt från byggfirman betalar man, i stället för den nämnda avgiften, IVA (som är en byggmoms) på 10 % av priset. Till detta tillkommen en stämpelskatt på 1,5 % av priset, som har reducerats till 1,2 % från 2021

Advokathjälp kostar mellan 1–2 % av priset och notarie och registrering kostar 0,3–0,6 % av priset.

Du kan räkna med att betala runt 11–13% av köpeskillingen, beroende på transaktionen.

Vilken hjälp behöver jag? Vem bör ge mig råd?

Vid köp av bostad i ett land där man inte känner till seder och regler vid köp av fast egendom bör man redan från köpprocessens början få skatte- och juridisk rådgivning från en rådgivare som talar skandinaviska – och naturligtvis spanska.

Alltför ofta uppstår missförstånd på grund av bristen på kommunikation med kunderna. Missförstånd är mycket vanliga och är naturliga, därför behöver både rådgivare och köpare bra kommunikation under hela processen.

Hjälp och rådgivning är någonting du bör ha genom hela köpprocessen.

Vad behöver jag ta reda på?

De flesta bostäder tillhör en ägarförening. Man bör ta reda på om säljaren har några skulder till denna. Man bör också undersöka om det fattats några beslut om större utgifter i ägarföreningen och om ägarföreningen uppfyller alla de regler som gäller för gemensamma utrymmen som swimmingpoolområdet, om det finns ett sådant. Det kan även finnas bestämmelser i ägarföreningen att korttidsuthyrning ej är tillåtet. På samma sätt kan ägarföreningen förbjuda att bostaden hyrs ut till turister (uthyrning för kortare period än 1 månad). Från den 3 april 2025 bör de nya licenserna för korttidsuthyrning godkännas av ägarföreningen.

Vidare är det nödvändigt att studera eventuella skulder hos kommun, banker och andra borgenärer innan någon betalning görs till säljaren. Ibland, även om det inte förekommer någon skuld i registret, hittar advokaten några utestående skulder som är viktiga att behålla och betala i säljarens namn.

Det är superviktigt att din advokat begär de nödvändiga dokumenten för att intyga att konstruktionen av det du köper är laglig och att det inte finns någon rättslig process mot fastigheten

Vid försäljning ska säljaren lämna ut ett energicertifikat. Detta garanterar egentligen inte någonting för köpare, förutom att certifikatet ska innehålla förslag på hur energiförbrukningen kan sänkas. Men det ska göras enligt lag.

Utöver detta ska man ta reda på om bostaden är rätt registrerad enligt spanska regler. Alla konstruerade kvadratmeter ska vara registrerade i det spanska fastighetsregistret.

Många glömmer bort att värdera kvaliteten av byggmaterial och byggkvalitet. Bara för att ett bygge ser fint ut är det ingen garanti för att kvaliteten är bra, och då kan man åka på stora utgifter några år senare när man tvingas renovera. Många förblindas av klimatet, bra utsikt och vänliga människor.

Man bör granska bostadens skick och dess underhåll, då det är vanligt att man tar över bostaden i befintligt skick. Så eventuella fel eller brister som är synliga på fastigheten under ditt besök bör åtgärdas och förtydligas redan i köpeavtalet. Säljaren ansvarar endast för fastighetens dolda fel.

Vilka frågor glöms ofta bort?

Många glömmer bort att fråga om eller undersöka vilka årliga utgifter som finns i samband med att äga ett hus i Spanien. Dessa kan vara högre än många förväntar sig. Fastighetsförmedlare är i dag förpliktigade att kunna informera om detta. Dessvärre sker det ofta att fastighetsförmedlare inte har dessa uppgifter.

Tala med din rådgivare om detta.

Hur går köpprocessen till?

Man ska vara medveten om att fastighetsmäklares och advokaters/juridiska rådgivares uppgifter i samband med bostadsköp i Spanien skiljer sig mycket från deras uppgifter i Sverige.

Fastighetsmäklarens uppgift är i praktiken att hitta en köpare till en bostad och sedan förhandla om priset. Men de är inte ansvarig för transaktionen.

Advokatens uppgifter är relaterade till Due Diligence av de juridiska dokumenten för egendomen/transaktionen och informerar om detta till klienten.

Vi rekommenderar att man öppnar ett spanskt bankkonto i ett så tidigt skede som möjligt och sätter in 2 000 euro vid öppnandet av kontot, för betalningar via autogiro av t ex vatten, gas och elektricitet.

Det är normalt tre steg i köpprocessen. Dessa löses och bör lösas av advokatfirman eller annan juridisk rådgivare:

1. Upprättande av reservationsavtal. I detta skede betalar mäklaren eller rådgivaren en deposition på 3 000–10 000 euro. Om man som köpare drar sig ur affären förlorar man beloppet. Och det är viktigt att inkludera i avtalet att vid återkallelse på grund av en juridisk fråga, kommer deposition att återbetalas. Därför rekommenderar vi dig att kontakta din advokat innan du skriver under reservationsavtalet och betalar, eller inkludera i alla fall att det är gällande på villkor att din advokat godkänner de juridiska dokumenten, och försök att alltid överföra reservationsavgiften till en advokats konto.
2. Upprättande av ett slutgiltigt och bindande köpekontrakt sker cirka 10–14 dagar efter reservationen. Under dessa dagar har rådgivaren granskat att bostaden är laglig samt att den är registrerad korrekt. Normalt betalas nu upp till 10 % av köpeskillingen. Beloppet betalas till säljaren eller till dennes advokat. Normalt är det överenskommet att om köparen inte kan fullfölja köpet eller om du ändrar dig så är hela betalningen förlorad utan att säljaren kan göra några ytterligare anspråk, såvida inte ditt beslut är föranlett av att en juridisk fråga om fastigheten. Om säljaren tvärtom inte fullföljer köpet ska han i gengäld betala tillbaka hela beloppet plus motsvarande belopp som ersättning. Datum för tillträde avtalas normalt att vara 1–2 månader efter undertecknande av bindande köpekontrakt.
3. Rådgivaren förbereder lagfarten för underskrift hos den lokala notarien, som köparen vanligtvis väljer. Alla parter skriver under dokumentet samtidigt hos notarie och resterande belopp av köpeskillingen betalas direkt till säljaren. Köpeskillingen ska inte betalas förrän vid undertecknandet av köpebrevet, varför den sista betalningen sker med bankcheck hos notarie. Omedelbart efter undertecknandet meddelar notarien försäljningen till fastighetsregistret, så det kommer att noteras tills fullständig registrering av handlingen är gjord. Efter undertecknandet kommer din advokat att ta hand om att betala alla kostnader, skatter och göra den slutliga registreringen av köpebrevet.

Efter detta ska det ordnas med kontrakt med leverantörer av el och vatten samt eventuellt gas, samt den nya ägarinformationen och kontaktuppgifter till ägarföreningen och kommunen.

Vad behöver jag mer tänka på?

Du behöver tänka på att du bör försäkra din bostad.

Det är en bra idé att upprätta ett testamente som omfattar de fastigheter och tillgångar som du har i Spanien. Detta gör ett skifte lättare. Det är mycket viktigt, speciellt för ens make/maka eller partner och barn.

Precis som i Sverige, betalar man fastighetsskatt (IBI) i Spanien. I Spanien måste du också betala ”Skatt av eget hyresvärde” varje år. Det spanska skatteverket informerar inte om att man är skyldig att deklarera, så det är någonting som man själv måste komma ihåg, vi har som praxis att i tid meddela alla våra kunder om deras skyldigheter om de bestämmer sig för att lämna in sina skatter hos oss. Den första deklarationen ska lämnas året efter att du köpt fastigheten och alla år då du äger fastigheten.

För fasta avgifter och kostnader för fastigheten kan man upprätta autogiro. Det görs bäst från en spanska bank. I teorin skulle detta kunna göras även från en svensk bank, men det är inte alla svenska banker eller spanska företag och myndigheter som har system som klarar av denna process, vilket skapar problem, speciellt då svenska banker inte alltid reagerar på betalningsförfrågningar från Spanien. Vi föreslår alltid att du öppnar ett bankkonto i Spanien innan du slutför din transaktion.

Av Cristina Serrato Schou, advokat, och Kurt Tofterup, jurist