Hur beskattas försäljning av fastighet som ägs av ett svenskt bolag?

Vårt svenska företag AB äger en fastighet i Spanien. Fastighetens marknadsvärde är cirka 400 000 €, bokfört värde 300 000 €. Våra barn vill köpa fastigheten från bolaget eller aktierna i bolaget. Vilka skatter utgår vid en försäljning då det är ett utländskt bolag som äger fastigheten?

Fastställandet av beskattningen av transaktioner beror främst på köparens och säljarens hemvist samt på föremålet för försäljningen. En juridisk eller fysisk person ska styrka sin skatterättsliga hemvist i ett visst land med hjälp av ett intyg utfärdat av skattemyndigheten. Giltighetstiden för sådana intyg är ett år. I detta avseende måste ett intyg om skatterättslig hemvist utfärdat av skattemyndigheterna i bosättningslandet kunna uppvisas för att tillämpa de internationella reglerna.

I enlighet med ovanstående, de regler som är tillämpliga i första hand, om Spanien har undertecknat ett dubbelbeskattningsavtal med bosättningslandet, kommer bestämmelserna i det avtalet att tillämpas för att fastställa beskattningen. I den fråga som ställts förefaller det som om köparna och säljarna har sin hemvist i Sverige, så i princip kommer det dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Spanien att tillämpas, förutsatt att skatteintyget finns tillgängligt.

För det fall bestämmelserna i skatteavtalet inte är tillämpliga gäller de inhemska reglerna för inkomstskatt för begränsat skattskyldiga. I enlighet med inhemska bestämmelser anses kapitalvinster vara inkomst som erhållits på spanskt territorium när de härrör från fastigheter belägna på spanskt territorium.

Den beskattningsbara inkomsten för inkomstskatt på kapitalvinster för utländska medborgare kommer att beräknas som skillnaden mellan priset vid köpet och vid försäljningen. Den tillämpliga skattesatsen är 19 % för EU-medborgare. Den resulterande skatten måste betalas genom att lämna in blankett 210 inom fyra månader efter överlåtelsen av fastigheten.

Den person som förvärvar fastigheten är skyldig att hålla inne 3 % från köpeskillingen och betala in det till skattemyndigheten, som en garanti för att säljaren, icke resident, deklarerar sin vinst från överlåtelsen (blankett 210).

Köparen ska betala källskatten till skattemyndigheten genom blankett 211 inom en månad från överlåtelsedagen och ska ge den utländska säljaren en kopia av skateblanketten, så att denne kan dra av källskatten från den skatt som ska betalas på vinsten. Om det innehållna beloppet är högre än den skatt som ska betalas, kan det överskjutande beloppet återbetalas.

Ovanstående är relaterat till den direkta beskattningen av kapitalvinster som härrör från överlåtelse av en fastighet. Å andra sidan kommer förvärvarna att drabbas av indirekt beskattning av transaktionen. Denna indirekta beskattning beror på föremålet för förvärvet och dess syfte samt på överlåtarens och förvärvarens ställning. För dessa ändamål kommer skatt att tas ut och motsvarande skattedeklarationer kommer att behöva lämnas in.

För att kunna analysera de olika skattekonsekvenserna av överlåtelsen av en fastighet eller aktier i ett bolag som äger fastigheten, är det nödvändigt att känna till den specifika situationen och egenskaperna hos köpare och säljare och det som överlåts.

Maria Fernandez, skattejurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga som du skulle vilja ha svar på i En Sueco kan du skicka den till: sara@norrbom.com