Att tänka på vid bostadsköp i Spanien

Av Cristina Serrato Schou, advokat, och Kurt Tofterup, jurist.
Kurt Tofterup är specialiserad på skatte- och fastighetsrätt, och har ca 30 års erfarenhet i Spanien. Han är grundare till det juridiska rådgivningskontoret med samma namn.

Inledning

Att köpa bostad i Spanien är ett stort beslut, då det påverkar ens framtida ekonomi. Därför har de flesta många funderingar i samband med ett köp. Detta gäller speciellt om man ska köpa bostad i ett annat land, där processen är annorlunda.

I mer än 25 år har vi gett rådgivning till människor i samband bostadsköp i Spanien, samt hjälp dem igenom köpet.

Andra gånger har vi löst problem med redan genomförda köp, ofta för att köparen inte haft nödvändig dokumentation eller rådgivning tidigare.

Här följer en lista över frågor som man bör ställa sig själv när man planerar att köpa en bostad i Spanien.

Vad bör man tänka på när man vill köpa bostad i Spanien?

• Var ska jag köpa?
• Vad ska jag köpa – lägenhet, radhus eller villa?
• Hur vet jag att jag betalar rätt pris?
• Vilka omkostnader finns?
• Vilken hjälp behöver jag? – Vem bör jag vända mig till för rådgivning?
• Vad behöver jag ta reda på?
• Försäkringar?
• Hur går köpprocessen till generellt?

Var och vad ska jag köpa?

Då omkostnaderna i samband med köp av fast egendom i Spanien är stora är det viktigt att man köper rätt från början! Man måste fatta beslut kring om man vill ha ett fristående hus med trädgård, ett radhus eller en lägenhet – och om det ska vara nytt eller begagnat. Det som påverkar – förutom ekonomin – är om det handlar om en semesterbostad eller om man flyttar heltid till Spanien. Eller om man vill hyra ut bostaden under längre tid eller till turister.

Då utbudet är stort bör man besöka de områden som man är intresserad av. När man beslutat sig för ett område är det dags att börja leta efter bostaden.

Hur vet jag om jag betalar rätt pris?

En fråga som nästan alltid kommer upp gäller priset – är det rätt eller kan bostaden köpas billigare?

Det är klart att i en sådan tid som vi just nu lever i, då priserna på bostäder börjat öka igen och man fattat beslutet, ja, då vill man köpa så billigt som möjligt.

Rådet till att få redan på om priset är rätt är att titta på många olika bostäder. Det ger det bästa underlaget till att kunna jämföra, så att man ser vad man kan få för pengarna.

Vilka är omkostnaderna?

En annan sak som är viktig att känna till är vilka omkostnader som finns kopplade till bostadsköp.

Omkostnader vid bostadsköp i Spanien är mycket högre än omkostnaderna i Skandinavien.

Bara avgiften för ett köp är 8 % av de första 400 000 euro, 9 % av nästa 300 000 euro och 10 % av priset som överstiger 700 000 euro. Men 2021 reducerades avgiften i Andalusien till 7 % av köpeskillingen i Andalusien, på grund av de ekonomiska konsekvenserna av covid-19, och denna sänkning har förlängts och gäller även 2022. Det finns andra skatterabatter för unga under 35 år, som köper bostaden som fastboende, med ett maxpris på 150 000 euro. I Valencia och Katalonien betalas 10 % av priset.

Om bostaden säljs direkt från byggfirman betalar man, i stället för den nämnda avgiften, IVA (som är en byggmoms) på 10 % av priset. Till detta tillkommen en stämpelskatt på 1,5 % av priset, som nu 2022 reducerats till 1,2 %.

Advokathjälp kostar mellan 1-2 % av priset och notarie och registrering kostar 0,3-0,6 % av priset.

Mellan tummen och pekfingret kan man räkna med att betala 11-13 % av köpeskillingen, beroende på just köpeskillingen.

Vilken hjälp behöver jag? Vem bör ge mig råd?

Vid köp av bostad i ett land där man inte känner till seder och regler vid köp av fast egendom bör man redan från köpprocessens början få rådgivning från en rådgivare som talar ditt eget språk – och naturligtvis spanska.

Allt för ofta ser man att det uppstår missförstånd i samband med rådgivning från en person som inte behärskar ditt språk. Missförstånd är mycket vanligt förekommande och är naturliga då både rådgivare och köpare behöver bra kommunikation.

Hjälp och rådgivning är någonting du bör ha genom hela köpprocessen.

Vad behöver jag ta reda på?

De flesta bostäder tillhör en ägarförening. Man bör ta reda på om säljaren har några skulder till denna. Man bör också undersöka om det fattats några beslut om större utgifter i ägarföreningen och om ägarföreningen uppfyller alla de regler som gäller för gemensamma utrymmen som swimmingpoolområdet, om det finns ett sådant. Det kan även finnas bestämmelser i ägarföreningen att korttidsuthyrning ej är tillåtet. På samma sätt kan ägarföreningen förbjuda att bostaden hyrs ut till turister (uthyrning för kortare period än 1 månad). Det spelar också stor roll om ägarna i ägarföreningen har stora skulder i gemensamma utgifter. Även om fastigheterna står som ”garanti” för dessa, är det inte alltid som ”garantin” i fastigheten täcker skulden om det finns stora lån i banker.

Vid försäljning ska säljaren lämna ut ett energicertifikat. Detta garanterar egentligen inte någonting för köpare, förutom att certifikatet ska innehålla förslag på hur energiförbrukningen kan sänkas. Men det ska göras enligt lag.

Utöver detta ska man ta reda på om bostaden är rätt registrerad enligt spanska regler. Alla konstruerade kvadratmeter ska vara registrerade i det spanska fastighetsregistret.

Många glömmer bort att värdera kvaliteten av byggmaterial och byggkvalitet. Bara för att ett bygge ser fint ut är det ingen garanti för att kvaliteten är bra, och då kan man åka på stora utgifter några år senare när man tvingas renovera. Många förblindas av klimatet, bra utsikt och vänliga människor.

Man bör undersöka bostadens skick och underhålla, då det är vanligt att man övertar bostaden i befintligt skick. Så eventuella brister ska tas upp och redas ut redan i köpeavtalet.

Vilka frågor glöms ofta bort?

Många glömmer bort att fråga om eller undersöka vilka årliga utgifter som finns i samband med att äga ett hus i Spanien. Dessa kan vara högre än många förväntar sig. Fastighetsförmedlare är i dag förpliktigade till att kunna informera om detta. Dessvärre sker det ofta att fastighetsförmedlare inte har dessa uppgifter, som är nödvändiga.

Tala med din rådgivare om detta.

Hur går köpprocessen till?

Man ska vara medveten om att fastighetsmäklares och advokaters/juridiska rådgivares uppgifter i samband med bostadsköp i Spanien skiljer sig mycket från deras uppgifter i Sverige.

Fastighetsmäklarens uppgift är i praktiken att hitta en köpare till en bostad och sedan förhandla om priset. Mäklaren bör kunna ge en kopia av lagfarten, protokoll från ägarföreningens senaste stämma samt information om fastighetens fasta kostnader.

Övriga uppgifter ligger på advokaten.

Vi rekommenderar att man öppnar ett spansk bankkonto i ett så tidigt skede som möjligt och sätter in 1 200 euro vid öppnandet av kontot, för betalningar via autogiro av t ex vatten, gas och elektricitet.

Det är normalt tre steg i köpprocessen. Dessa löses och bör lösas av advokatfirman eller annan juridisk rådgivare:

1. Upprättande av reservationsavtal. I detta skede betalar mäklaren eller rådgivaren en deposition på 3 000 – 10 000 euro. Om man som köpare drar sig ur affären förlorar man beloppet. Därför rekommenderar vi dig att kontakta din advokat innan du skriver under reservationsavtalet och betalar, eller inkludera i alla fall att det är gällande på villkor att din advokat godkänner de juridiska dokumenten, och försök att alltid överföra reservationsavgiften till en advokats konto.
2. Upprättande av ett slutgiltigt och bindande köpekontrakt sker ca 10-14 dagar efter reservationen. Under dessa dagar har rådgivaren granskat att bostaden är laglig samt att den är registrerad korrekt. Normalt betalas nu upp till 10 procent av köpeskillingen. Beloppet betalas till säljaren och deponeras normalt inte i bank, på ett lagfartkonto eller på annat sätt. Kan man inte fullfölja köpet eller om du ångrar dig går hela betalningen förlorad utan att säljaren kan göra ytterligare krav. Är det tvärtom, att säljaren inte fullföljer köpet ska denne i gengäld återbetala hela beloppet samt motsvarande belopp som ersättning. Datum för övertagande avtalas normalt till 1-2 månader efter signering av det bindande köpekontraktet.
3. Rådgivaren förbereder lagfarten för underskrift hos den lokala notarien, som köparen vanligtvis väljer. Alla parter skriver under dokumentet samtidigt hos notarien och resterande del av köpeskillingen betalas direkt till säljaren. Köpeskillingen deponeras inte förrän lagfarten är registrerad, varför den sista betalningen sker med bankcheck hos notarie. Direkt efter signering meddelar notarien försäljningen till fastighetsregistret, så att fastigheten registreras i köparens namn.

Efter detta ska det ordnas med kontrakt med leverantörer av el och vatten samt eventuellt gas, samt den nya ägarinformationen och kontaktuppgifter till ägarföreningen och kommunen.

Vad behöver jag mer tänka på?

Du behöver tänka på att du bör försäkra din bostad.

Det är en bra idé att upprätta ett testamente som omfattar de fastigheter och tillgångar som du har i Spanien. Detta gör ett skifte lättare. När jag ändå skriver om testamente kan jag inte låta bli att säga att i stort sett alla bör upprätta ett testamente som avser era fastigheter och tillgångar i Sverige. Det är mycket viktigt, speciellt för ens make/maka eller partner.

Precis som i Sverige betalar man fastighetsskatt (IBI) i Spanien samt ”fastighetsvärdesskatt”, som i Spanien är ”Skatt av eget hyresvärde”. Det spanska skatteverket informerar inte om att man är skyldig att deklarera, så det är någonting som man själv måste komma ihåg. Denna deklaration ska lämnas in året efter, och kan inte betalas in i förskott.

För fasta avgifter kan man upprätta autogiro. Det görs bäst från en spanska bank. I teorin skulle detta kunna göras även från en svensk bank, men det är inte alla svenska banker eller spanska företag och myndigheter som har system som klarar av denna process, vilket skapar problem, speciellt då svenska banker inte alltid reagerar på betalningsförfrågningar från Spanien.