Fråga Experten: Följer uthyrningslicensen lägenheten vid försäljning?

Jag har några frågor om uthyrningslicensen. Följer denna med fastigheten vid en försäljning eller följer den med ägaren som person? Alltså att den förfaller vid en försäljning? Sedan har jag också hört att man måste göra en ny registrering från juli i år, vad är det? Behöver man alltså två licenser för att hyra ut? Vad är det för skillnad mellan dem?

Det som oftast kallas ”uthyrningslicens” avser registrering som måste göras hos varje regional myndighet, t ex i Andalusien görs det hos regionalregeringen Junta de Andalucía.

I Andalusien regleras bostäder för turiständamål huvudsakligen i Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos (bostäder för turiständamål) samt Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos (turistlägenheter). Förändringar har under 2025 skett genom Decreto Ley 1/2025 av den 24 februari och genom Ley Orgánica 1/2025 av den 2 januari. En viktig ändring som den sistnämnda lagen medförde, var ändring av Ley de Propiedad Horizontal, lagen som reglerar fastigheter som ingår i en samfällighetsförening. Från den 3 april 2025 krävs ett uttryckligt godkännande från samfällighetsföreningen, Comunidad de Propietarios, för att kunna bedriva uthyrning till turister. Föreningen måste alltså ge tillåtelse till alla som önskar hyra ut för att de ska kunna registrera sin fastighet/lägenhet för uthyrning hos Junta de Andalucia. Junta de Andalucia har meddelat, att de avser att kräva detta uttryckliga godkännande även vid ägarbyte av en licens, allts inte bara vid nya licenser.

Därutöver trädde en ny statlig reglering i kraft den 1 juli 2025, som innebär att alla som hyr ut under korttid också måste registrera bostaden som är föremål för turistuthyrning i Registro Único de Vivienda Turística (registret för turistbostäder) för att tilldelas ett unikt registreringsnummer för uthyrning. Registreringen hanteras hos fastighetsregistret där fastigheten är registrerad. Detta unika registreringsnummer för uthyrning är enligt lagstiftningen ett nödvändigt krav för att bostaden ska kunna registreras och hyras ut genom plattformar för turistuthyrning (Airbnb, Booking, etc.).

Enligt beslutet av den 5 augusti 2025 från Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Generaldirektoratet för rättssäkerhet och offentlig trovärdighet) innebär skyldigheten att uppdatera informationen, som infördes genom lagändringar i dekretlag 1/2025 av den 24 februari och organisk lag 1/2025 av den 2 januari, inte att licensen är knuten till den person som ursprungligen beviljades den.

Tvärtom visar relevant lagstiftning (som fastställer krav som är knutna till fastigheter) och Högsta domstolens rättspraxis (som beskriver licenser som reglerade handlingar) att licenser för turistuthyrning inte är personliga utan reella, och att deras giltighet och verkan därför inte är knuten till licensinnehavarens personliga omständigheter utan till bostad som licensen avser.

Följaktligen måste licensen anses vara giltig även efter en försäljning, dvs. den följer fastigheten.

Oaktat detta har, som tidigare angivits, Junta de Andalucía meddelat att man i fall där fastigheten ingår i en byggnad som omfattas om reglerna för en samfällighetsförening kommer myndigheten att kräva ett intyg som styrker att det finns ett uttryckligt godkännande från föreningen att bostaden får används för turiständamål vid ansökan om ägarbyte i turistregistret. Det nya beslutet från den 5 augusti borde få den andalusiska myndigheten att ändra dessa kriterier, men läget är i dagsläget inte helt klarlagt.

Julio Reyes Benítez, spansk advokat

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du en fråga som du önskar få besvarad i En Sueco är du välkommen att skicka den till: sara@norrbom.com