Fråga experten: Vilka konsekvenser kan det få om man renoverar utan tillstånd?

Jag har läst ett mycket informativt och bra inlägg i ”En Sueco” gällande vilka regler som gäller för renoveringar i comunidader (samfällighetsförening). I vår comunidad har det skett ett antal överträdelser, såsom flytt av en vägg cirka 80 cm (för att utöka bostadens storlek med motsvarande yta) samt insättning av värmekamin och solpaneler på takterrassen.

Frågan i vår styrelse gäller: Vilka rättsliga konsekvenser kan överträdelser få?

Om en person bryter mot reglerna i stadsplanen, t ex genom att utföra renoveringar utan bygglov eller erforderligt tillstånd, eller i strid mot erhållet tillstånd, tillämpas i Andalusien artikel 166 i lag 7/2021, av den 1 december, om främjande av territoriell hållbarhet i Andalusien (nedan kallad ”LISTA”) och artikel 391 i dekret 550/2022, av den 29 november, som godkänner de allmänna bestämmelserna i lag 7/2021, av den 1 december, om främjande av territoriell hållbarhet i Andalusien (nedan kallad ”RG LISTA”), är det promotorn (byggherren), entreprenören och byggaren som utför arbetena samt teknikern som leder arbetet som är ansvariga. Ägaren till marken, fastigheten eller lägenheten förutsätts vara byggherren, såvida det inte finns bevis på motsatsen.

Det är byggnadsnämnden hos kommunen som beslutar om disciplinära åtgärder i dessa frågor (art. 170 LISTA och art. 400 RG LISTA). Förfarandet måste följa de regler som fastställs i lag 39/2015, av den 1 oktober, om det gemensamma administrativa förfarandet för offentliga förvaltningar. Det kan inledas ex officio, d.v.s. av kommun direkt, eller på begäran av en part (genom inlämnad anmälan från enskilda, oavsett om de är part i ärendet eller inte). Kommunen måste lämna beslut inom ett år från dagen då förfarandet inleddes.

Kommunen måste upprätta en teknisk-juridisk rapport i ärendet. Om slutsatsen i rapporten är att renoveringen kan legaliseras, kommer de berörda parterna att beviljas en period på två månader för att genomföra legaliseringen.

Om den ovannämnda rapporten fastställer att renoveringen inte är förenlig med gällande stadsplaneringsbestämmelser, kommer ett förfarande för att återupprätta stadsplaneringens laglighet att inledas, varvid de åtgärder som administrationen anser lämpliga (rivningsförläggande, vite etc.) för att återställa den fysiska verkligheten att överensstämma med stadsplaneringsbestämmelserna. Detta utöver de ekonomiska straff (böter) som kan utfärdas, vars värde beror på hur allvarlig överträdelsen är (allvarlig, mindre allvarlig eller lindrig).

Som vi skrivit om i tidigare nummer, när det gäller lägenheter eller radhus som ingår i en samfällighetsförening, får andelsägarna inte göra några renoveringar som strider mot föreningens stadgar eller interna regler. Särskilt gäller det renoveringar som påverkar fastighetens gemensamma utrymmen. Vid renovering av egendom som ingår i en förening krävs sålunda både tillstånd från kommunen och från föreningen.

När det gäller vad samfällighetsföreningen kan göra som helhet, eller den ägare i föreningen som lidit skada av de utförda olagliga arbetena, kan de i första hand anmäla till kommunen att en renovering gjorts utan erforderligt tillstånd. Det är också möjligt enligt Código Civil och Ley de Propiedad Horizontal (lagen om äganderätt i samfällighetsföreningar) att väcka talan i allmän domstol med begäran att de utförda arbetena ska förklaras olagliga och att personen i fråga ska åläggas att, på egen bekostnad, ersätta de berörda gemensamma elementen och även stå för kostnaderna för återställandet.

Julio Reyes Benítez, spansk advokat

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com