Det har varit det stora samtalsämnet bland Costa del Sols bostadsägare, eller mer precist bland de bostadsägare som har tagit lån på sina hus så att arvingarna ska slippa betala arvsskatt. En dom mot en skandinavisk bank i Luxembourg har nämligen bestämt att denna sorts lån är olagliga och ska annulleras. Ja, det är bara en enstaka sak men den kan få en dominoeffekt som kan komma att ställa både banker och bostadsägare i en ny och oväntad situation.
När de skandinaviska bankerna bjöd in till investeringsseminarier i mitten av 00-talet drog dessa fulla hus. Avkastningarna var bra och det samma var lånemöjligheterna för att ”krydda” investeringarna lite. Mitt i allt kunde man få ett stort lån i frivärdet och på så sätt spara sina arvingar den (höga) spanska arvsavgiften. Och lånet var naturligtvis välkommet att återinvestera i bankerna. I dag menar en del att det var för bra för att vara sant. Men stämmer det?
En Sueco har talat med en skatterådgivare, en bankdirektör och en investeringsrådgivare för att få olika perspektiv på saken.
Fakta om arvsskatt
Mette Skovby Jensen har sin bestämda åsikt om saken. Hon är skatterådgivare och har, intressant nog, ett förflutet inom banksektorn. Mette Skovby tvivlar inte en sekund på att bankerna på den tiden lanserade en helt laglig produkt och handlade i god tro.
”Storbankerna har naturligtvis kontrollerat lagen noga innan de lanserar en produkt som denna. Annars skulle det vara alltför riskabelt, både för kunden och själva banken”, säger hon till En Sueco och fortsätter att förklara: ”Att belåna sin bostad var och är helt lagligt, och har man ett lån på huset blir arvsskatten på bostaden såklart längre. Om man sedan vill investera de lånade pengarna eller leva livet för dem, det är upp till var och en.”
Dock är inte förutsättningarna med vilka bostadsägarna tog dessa bostadslån så lätta. Mette Skovby var inte på plats när det skedde och vet därför inte vad som sades på dåtidens seminarier, men hennes generella intryck är att många skandinaviska bostadsägare felaktigt tror att den spanska arvsskatten är orimligt hög.
”Den spanska arvskattelagen är komplicerad men i de flesta fall är inte arvsskatten så hög”, säger Mette Skovby och kommer med två anmärkningsvärda kommentarer: ”Arvsskatten på en bostad räknas inte ut baserat på marknadsvärdet utan baserat på det skattemässiga värdet (valor fiscal), som ofta ligger markant under marknadsvärdet. Därtill kommer att det för Andalusien finns några särskilda avdrag för den primära bostaden på ända upp till 99 procent. Detta innebär att det i verkligen i många fall helt enkelt inte finns någon arvsskatt på den primära bostaden”, förklarar hon.
Mette Skovby berättar att hon i flera skandinaviska kretsar hör människor prata om arvsskatter på 25-30 procent. ”Det är bara för likvida medel som arvsskatten kan nå dessa höga procenttal och naturligtvis även om man äger tre-fyra stora bostäder med ett högt skattemässigt värde”, avslutar Mette Skovby, som verkligen rekommenderar att först och främst ta hjälp av oberoende skatterådgivning innan annat som har att göra med arvsplanering, belåning och investering. Likaledes rekommenderar hon att man kontaktar sin bank om man har tagit denna typ av lån, som nu har förklarats olagliga.
En fråga om marknadsföring
Hos Jyske Bank på Gibraltar har detta naturligtvis inte passerat obemärkt. Banken har, likt alla andra banker, beviljat lån baserat på bostäders frivärde men det har aldrig skett med besparingar i arvsskatten som syfte.
”Arvsskatt är någonting skatteteknisk och då rekommenderar vi alltid våra kunder att tala kring det med en skatterådgivare, och det har vi alltid gjort. Vi agerar ’endast’ som bank och i gengäld gör vi allt för att göra det bra”, berättar Christian Bjørløw, som är direktör i Jyske Bank på Gibraltar. Han menar att begreppet marknadsföring spelar en viktig roll i det hela.
”Ett lån på frivärdet är lika vanligt som ett vanligt bostadslån men har man marknadsfört denna typ av lån med budskap om att det ger skattelättnader är det felaktigt och inte förvånande att myndigheterna ingriper”, säger den danska bankmannen, som tydligt minns tiderna i mitten av 00-talet.
”På den tiden kunder det vara en riktigt bra idé att investera frivärdet. Alla tjänade på investeringar medan bostadens värde bara ökade och ökade. Det var nästan så att det tittades snett på dem som inte utnyttjade tidens goda möjligheter”, berättar Christian Bjørløw.
Lika väl kommer han naturligtvis ihåg kollapsen hösten 2008.
”När både bostads- och finansmarknaderna störtdök förde det med sig många problem. Kunderna förlorade stora summor på deras investeringar och samtidigt kunde de nästan inte sälja sin bostad för att betala tillbaka sina lån till banken. Resultaten för en del, speciellt engelsmän som också fick det svårt med pundet, blev att de tvingade lämna både hus och hem”, förklarar Christer Bjørløw, som poängterar att lösningen i en sådan situation är att föra en dialog med banken. Inte en årslång rättssak, trots att det kan sluta i en sådan situation om inte kunden och banken kan nå en lösning. På samma sätt menar han att bostadsägare kunde ha undvikit stora förluster om de hade haft en ordentlig investeringsstrategi, och för bostadsägare som inte tvingats sälja sin bostad finns alla möjligheter att nu, på dagens marknad, sälja till förnuftiga villkor, och därmed kan allting ställas till rätta med banken.
Även kundens ansvar
”Man kan inte vara både säljare och rådgivare på samma gång. Inte om man ska vara objektiv i alla fall.” Orden kommer från Svend Jørgen Jensen från fondmäklarbolaget Demetra. Han spenderar en stor del av året i sin semesterbostad på Costa del Sol. Det skattemässiga beblandar han sig inte med men i gengäld har han en tydlig åsikt kring att göra investeringar med lånade medel. Han kallar det direkt för dålig rådgivning om man till privatpersoner skulle rekommendera att investera i aktier med hjälp av lån och säger:
”När man belånar sitt frivärde ska man vara försiktig och komma ihåg att man ju naturligtvis måste betala tillbaka lånet – och det med ränta. Det innebär att avkastningen ska öka mer än lånet. Det skapar naturligtvis en press och det kräver goda kunskaper samt en bra strategi om man ska göra sådana investeringar.”
Den rutinerade chefstrategen poängterar att de många lånen i bostäders frivärden är riskfyllt för både bankerna och kunderna. Samtidigt poängterar han att man som kund också måste ta sitt ansvar och lära sig säga ifrån mot bankerna.
”När man ser saker i backspegeln kan man alltid klaga på bankerna, men man får inte ut någonting av det”, avslutar Svend Jørgen Jensen.
Och nu?
Hur bankerna och deras kunder nu kommer agera kan ingen svara på. Det ideala hade naturligtvis varit att kunna presentera en kommentar från banken i Luxembourg, som det nu fallit en dom över, men det har varken gått att få kontakt med banken genom samtal eller skriftligt. Rättssaken mot banken tog flera år och nu är det troligt att banken kommer att överklaga beslutet. Och så följer ytterligare en handfull år därefter.
Rådet från skatterådgivaren, bankdirektören och investeringsrådgivaren är emellertid det samma: För en dialog med din bank och sök opartisk rådgivning i framtiden.
Tre verkliga fall:
Gift par i Mijas-Costa
Deras fall:
Tog ett stort bostadslån på frivärdet i huset hos en dansk bank i Luxembourg. Litade på bakens råd om att frivärdet borde investeras och ge avkastning. Förlusterna efter investeringarna var stora och vid ett tillfälle stod de utan likvida medel. Banken krävde att huset skulle säljas så snabbt som möjligt för att infria lånet. Paret vägrade att acceptera och fick i stället till ett avtal om avbetalning av räntor och återbetalning av skulden när huset såldes.
Deras framtid:
Har en dialog med banken och hoppas nå en lösning. Annars tar de fallet till domstol. Huset ligger ute till försäljning. Om huset säljs kommer paret att bli kvitt med banken och kunna leva en dräglig tillvaro ekonomiskt, antingen i en mindre, hyrd bostad eller i deras bostad i Sverige.
Gift par i Benalmádena
Deras fall:
Tog ett lån på en miljon euro i en belgisk bank i Luxembourg på frivärdet i deras två bostäder i Benalmádena samt sommarhuset i Norge. Fick en avkastning på sex-sju procent, ingen beskattning av avkastningen och ingen arvsskatt i sikte. Förlorade 430 000 euro på investeringarna. Betalade ränta i flera år samt avdrag på lånet för att täcka förlusterna på investeringen.
Deras framtid:
Har just sålt bägge husen och blir nu mer än kvitt med banken, som hittills gett en rabatt på 100 000 euro. Paret förhandlar för tillfället med banken om en ännu högre ersättning och är beredda på att stämma banken för deras förlust. Paret har som tur är andra tillgångar.
Gift par i Marbella
Deras fall:
Tog lån på 550 000 euro i bostaden i en isländsk bank, år 2006. Frivärdet investerades i aktier och obligationer och paret såg fram emot att kunna spara arvsskatten.
Deras framtid:
Har haft möte med banken som kanske kommer att betala tillbaka lånet. Ovisst om det sker med förlust av de investerade tillgångarna. Trots förlust har paret tagit sig helskinnade igenom finanskrisen ekonomiskt.
En Suecos redaktion känner till de tre parens fullständiga namn och har tagit hänsyn till deras önskan om anonymitet i denna artikel.
