Fråga experten: Nya regler vid långtidsuthyrning?

Jag har läst en del om att den spanska statsministern har annonserat att det finns en ny regel som innebär att långtidsboende hyresgäster kan stanna upp till 5 år (med vissa undantag) och att hyresvärden inte får höja hyran mer än prisindex under denna period. Stämmer det att min hyresgäst har rätt att bo kvar i upp till fem år?

Den obligatoriska hyresperioden av hyresavtal avseende bostad på 5 år (eller 7 år om hyresvärden är en juridisk person) infördes i Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (lag 29/1994 av den 24 november om hyresavtal för bostäder), nedan kallad LAU genom Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (kungligt dekret 7/2019 av den 1 mars om brådskande åtgärder på bostads- och hyresområdet), som trädde i kraft den 6 mars 2019. Det är alltså inte en ny regel.

Under de 5 år som den obligatoriska förlängningen gäller, och efter det första året, har hyresvärden, förutsatt att denne är en fysisk person, endast rätt att återta bostaden för sig själv eller sin familj om detta uttryckligen framgår av hyresavtalet.

Å andra sidan, och efter det att den obligatoriska förlängningen har löpt ut, finns det möjlighet att förlänga hyresavtalet ytterligare en gång, på tre år, vilket sker automatiskt om hyresvärden inte har sagt upp avtalet med fyra månaders varsel eller hyresgästen med två månaders varsel.

Under 2023 infördes en rad ändringar i LAU genom Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad), nedan kallad bostadslagen, som trädde i kraft den 26 maj 2023. Ändringarna gäller bland annat förlängningar av hyresperioden (besittningsrätt) och höjningar av hyran och kan sammanfattas enligt följande:

• Extraordinära förlängningar av hyresperioden på ett år i situationer med påvisad social och ekonomisk utsatthet, och på upp till tre år i områden med ansträngd bostadsmarknad, efter det att den obligatoriska eller automatiska förlängningen har löpt ut.

• De årliga hyreshöjningarna begränsas. Från och med 2025 får hyran under samma hyresavtal inte höjas mer än Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), referensindexet för bostadshyror som bestäms av Instituto Nacional de Estadística (INE), spanska statiska centralbyrån.

• Begränsning av hyran i områden med hög efterfrågan. En av de viktigaste förändringarna är att i områden med hög efterfrågan, om bostaden redan har varit uthyrd under de senaste 5 åren, får den tidigare hyran inte överskridas, såvida inte omfattande renoveringar har gjorts. Och om ägaren är en storägare (mer än 10 bostäder eller 5 i områden med hög efterfrågan) måste denne tillämpa referensprisindex för att fastställa hyran.

Sammanfattningsvis innebär de senaste ändringarna i hyreslagstiftningen en vändpunkt i relationerna mellan hyresvärdar och hyresgäster. För hyresvärdarna innebär den nya regleringen ett större statligt ingripande när det gäller fastställande och uppdatering av hyran, tillsammans med strängare dokumentationskrav som syftar till att öka marknadens transparens. Denna ökade statliga tillsyn medför dock mindre flexibilitet när det gäller att återta bostaden efter det att avtalet har löpt ut, samt möjligheten till sanktioner vid överträdelse av de lagstadgade kraven.

Hyresgästerna å sin sida gynnas av ett ökat skydd mot oskäliga hyreshöjningar, en förstärkt avtalsstabilitet och ett mer garantistiskt ramverk som gör det möjligt för dem att förhandla om förlängningar eller hävda sina rättigheter vid lagstridiga handlingar.

Ana Rodríguez Clemente, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga som du vill ha svar på i En Sueco kan du skicka den till: sara@norrbom.com