Fråga experten: Vad är skillnaden mellan DAFO och SAFO?

Jag har nyligen köpt en finca (lantfastighet) i Andalusien och har fått veta att huset inte är helt “legaliserat”, men att det kan omfattas av något som kallas AFO. Eftersom det gäller en fastighet på landsbygden försöker jag förstå vad detta innebär i praktiken. I kontakten med kommunen nämns både DAFO och SAFO, och jag förstår inte skillnaden mellan dessa begrepp.

Vad betyder de egentligen och vad får det för konsekvenser för min fastighet?

Inom den andalusiska stadsbyggnadssektorn har dessa två begrepp mycket liknande betydelser. Faktum är att de ofta används synonymt under benämningen AFO och avser det administrativa förfarande som syftar till att reglera – men inte legalisera – bostäder som har uppförts utan erforderligt bygglov på icke-urbaniserbar mark och där överträdelsen har preskriberats, vilket innebär att de inte längre kan bli föremål för sanktioner eller rivning.

Den grundläggande skillnaden mellan begreppen ligger i deras teknisk-juridiska status. DAFO (Declaración de Asimilado Fuera de Ordenación) avser det administrativa beslut, intyg eller dokument som kommunen utfärdar och genom vilket bostadens situation regleras. SAFO (Situación de Asimilado Fuera de Ordenación) avser däremot den juridiskt-administrativa status som fastigheten befinner sig i.

Detta är en rättslig mekanism som kan initieras antingen av fastighetsägaren eller ex officio av myndigheten genom att lämna in en ansökan till kommunen. Förfarandet möjliggör en formalisering av den stadsrättsliga situationen för bostäder som uppförts utan att uppfylla de nödvändiga kraven.

För att erhålla en DAFO-deklaration måste bostaden uppfylla följande krav:

• Den ska vara belägen på icke-urbaniserbar mark och ha uppförts utan erforderligt bygglov eller i strid med sådant. Bostaden ska vara färdigställd sedan minst sex år tillbaka.

• Det får inte finnas något pågående sanktions- eller rivningsärende.

• Den ska uppfylla grundläggande krav på säkerhet och hälsa. Den ska ha en stabil konstruktion, vara tät mot regn, ha grundläggande sanitära lösningar (godkänd septertank eller anslutning till nät) samt fungerande tillgång till dricksvatten och el.

I dag ger DAFO rättssäkerhet för ägaren och krävs i följande situationer:

• Anslutning till grundläggande tjänster (vatten, el, avlopp) om infrastruktur finns i närheten, eller möjlighet att lösa dessa självständigt.

• Möjlighet att beviljas bolån av banker vid köp och försäljning av fastigheter, vilket undviker behov av dyrare privatlån.

• Beviljande av bygglov för underhålls-, reparations- och säkerhetsåtgärder.

• Registrering av bostaden i fastighetsregistret.

En DAFO innebär aldrig en legalisering av bostaden, som fortfarande klassas som en bostad på landsbygdsmark. Den medger inte heller bygglov för tillbyggnader eller större förändringar av fastigheten.

Erkännandet av AFO-status är ett kommunalt administrativt förfarande som kräver en behörig tekniker (arkitekt eller ingenjör) som upprättar ritningar och intygar bostadens beboelighet och säkerhet.

Av Cristina Ramirez Torres, teknisk arkitektFråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga som du vill ha svar på i En Sueco kan du skicka den till: