Vi har hittat en bostad – vad händer nu?

Jag och min man har varit i Spanien under sommaren och tittat på flera lägenheter och hus på Costa del Sol. Nu har vi hittat en bostad som vi verkligen tycker om och funderar på att köpa. Vi har hört att processen skiljer sig en del från Sverige och att det är viktigt att anlita juridisk hjälp. Vad behöver vi egentligen kontrollera innan vi skriver på något och vad kan en jurist hjälpa oss med? Är det någon juridisk skillnad mellan att köpa en lägenhet och ett hus?

Det är klokt att ställa dessa frågor innan ni skriver under något avtal eller betalar en handpenning. När man har hittat sin drömbostad är det lätt att fokusera på läget, utsikten och bostadens skick, men det är minst lika viktigt att kontrollera den juridiska situationen.

I Spanien har köparen en stor undersökningsplikt. Fastigheten säljs normalt i befintligt skick och det är därför viktigt att själv kontrollera att uppgifterna om bostaden stämmer. En jurist kan bland annat kontrollera vem som faktiskt äger fastigheten, att uppgifterna i fastighetsregistret stämmer och om det finns hypotek, utmätningar, servitut eller andra belastningar. En så kallad nota simple från Registro de la Propiedad ger viktig information om äganderätten och registrerade belastningar.

Det är också viktigt att kontrollera att fastigheten är korrekt registrerad och att nödvändiga bygglov och andra tillstånd finns. I vissa områden kan det finnas äldre byggnationer, tillbyggnader eller förändringar som inte överensstämmer med de uppgifter som finns registrerade.

En annan viktig fråga är vem eller vilka som ska stå som ägare till bostaden och med vilka andelar. Det kan verka enkelt, men för svenska köpare är detta något som bör utredas särskilt om man är gift eller köper tillsammans med någon annan. Vilket lands lag som gäller för makarnas ekonomiska förhållande kan ha betydelse för hur ägandet ska hanteras och registreras i Spanien. Det är därför viktigt att redan från början se till att ägandebilden blir korrekt och överensstämmer med köparnas önskemål och juridiska förutsättningar. Detta kan få betydelse även den dag fastigheten ska säljas eller övergå genom arv.

Om ni köper en lägenhet blir ni dessutom medlem i en Comunidad de Propietarios, det vill säga en samfällighetsförening för fastigheten. Därför bör man kontrollera att säljaren har betalat sina avgifter och om det finns beslutade eller planerade extra debiteringar, så kallade derramas. Det kan exempelvis handla om större renoveringar av fasad, tak, hiss eller gemensamma utrymmen.

En viktig sak att känna till är att en lägenhet i Spanien inte är en bostadsrätt på samma sätt som i Sverige. Det är en egen fastighet, även om den samtidigt ingår i en Comunidad de Propietarios. Ett hus är också fast egendom, men omfattas normalt inte av samma gemensamma förvaltning som en lägenhet i ett flerbostadshus.

När de juridiska kontrollerna är genomförda kan man gå vidare med köpeavtalet. Det är viktigt att avtalet innehåller de villkor som gäller för just ert köp, exempelvis pris, tillträdesdag, vad som ingår i köpet och eventuella särskilda villkor. Därefter sker normalt tillträdet i samband med undertecknande av escritura pública de compraventa inför notarius publicus. Handlingen ska sedan registreras i fastighetsregistret för att få lagfart.

En jurist kan alltså hjälpa er genom hela processen – från de första juridiska kontrollerna och köpeavtalet till tillträdet och registreringen av äganderätten. Vi kan även hjälpa till med exempelvis NIE-nummer, kontakt med bank och andra myndigheter samt se till att ägarförhållandena blir korrekt utformade. Vid behov kan vi även hjälpa till med skatterådgivning, så att ni får en helhetsbild av de skattemässiga konsekvenserna av köpet och den valda ägarstrukturen.

Ett gott råd är därför att kontakta en välrenommerad jurist med erfarenhet av fastighetsköp i Spanien redan innan ni skriver under något eller betalar handpenning. Det kan vara en av de viktigaste investeringarna ni gör i samband med ert bostadsköp.

Jessica Kamph, Delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com