FRÅGA EXPERTEN: Hur ändrar man stadgarna i en Comunidad?

Hej, jag undrar hur man genomför en stadgeändring i en spansk bostadsförening? Steg för steg?

Och hur registrerar man nya stadgar legalt?

Junta de Propietarios, stämman i samfällighetsföreningen, är det organ som har behörighet att rösta igenom regler som syftar till att reglera det normala samlivet mellan fastighetsägarna och övriga boende i föreningen samt fastställa bland annat regler för användning av gemensamma utrymmen.

I detta avseende är det viktigt att skilja mellan stadgarna och de interna reglerna, eftersom det finns skillnader vad gäller deras innehåll, offentliggörande och de majoriteter som krävs enligt lag för att de ska kunna antas och ändras.

Stadgarna innehåller regler om: (i) upprättande och utövande av äganderätten, (ii) användning eller avsedd användning av byggnaden, lägenheterna, lokalerna och deras gemensamma delar, (iii) användning av anläggningar eller tjänster, (iv) kostnader, administration och förvaltning samt kan även förbud mot vissa aktiviteter fastställas.

De interna reglerna reglerar praktiska frågor eller frågor som rör samlevnad.

När det gäller godkännande och ändring krävs enhällighet för stadgarna, och för de interna reglerna krävs den majoritet som fastställs i lagen för att anta beslut om förvaltning av byggnaden.

När det gäller offentliggörande måste stadgarna registreras i fastighetsregistret för att vara giltiga gentemot tredje man, medan de interna reglerna inte behöver registreras för att vara giltiga gentemot ägarna, så när de sistnämnda väl har antagits gäller de för alla medlemmar i föreningen vid tidpunkten för antagandet och för alla som ansluter sig till föreningen därefter.

Efter att ha klargjort de väsentliga skillnaderna mellan de olika reglerna ska vi fokusera på ändring av föreningens stadgar, en befogenhet som, som angetts ovan, uteslutande tillkommer stämman och som för att godkännas måste ha ett enhälligt ja från samtliga ägare som i sin tur representerar samtliga andelar, varvid även rösterna från de ägare som inte närvarar vid mötet ska räknas.

Efter att ett beslut om att ändra stadgarna har antagits, måste ändringen registreras i fastighetsregistret. För detta ändamål måste föreningens ordförande, som företräder föreningen, inställa sig hos en notarie och offentliggöra de beslut som antagits vid mötet, därvid måste denne bifoga ett intyg om stämmoprotokollet utfärdat av sekreteraren, i vilket de antagna besluten redovisas, med angivande av röstningen från stämman och att inga av ägare som inte närvarande på stämman inte har lämnat några invändningar inom i lagstadgad tid.

Förfarandet kan sammanfattas i följande steg:

• Kallelse till stämma där punkten om ändring av stadgarna ska finnas med på dagordningen.
• Genomförande av stämman, där beslutet om ändring av stadgarna måste antas enhälligt.
• Upprättande och godkännande av protokollet, där det antagna beslutet och alla röster ska anges. Protokollet ska undertecknas av sekreteraren och ordföranden.
• Delgivning av protokollet till ägarna.
• Sekreteraren ska utfärda ett intyg om de beslut som fattats efter att de har vunnit laga kraft (ingen invändning från icke närvarande på stämman inom 30 dagar från att de delgavs protokollet).
• Upprättande av notariehandling om de beslut som fattats, av ordföranden.
• Registrering i fastighetsregister.

Även om de beslut som fattas av stämman är verkställbara från och med det att de fastställts, måste de registreras i fastighetsregistret för att vara giltiga gentemot tredje man och för att undvika konflikter med framtida ägare.

Ana Rodríguez Clemente, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga som du vill att vi besvarar i En Sueco är du välkommen att skicka den till: sara@norrbom.com