Fråga experten

Jag har tittat på ett hus i Fuengirola att köpa men det har visat sig att kvadratmetrarna som de sagt och de som är registrerade inte överensstämmer och det verkar som att del av fastigheten inte är registrerad i lagfarten. Nuvarande ägare har byggt ut en tillbyggnad som hen aldrig registrerat. Medför det några stora risker att köpa detta hus eller är det lätt att rätta till?

I Spanien är det ganska vanligt att vissa fastigheter, eller delar av dessa, saknar tillstånd antingen för att de är byggda för länge sedan före krav ställdes eller för att de byggts olagligt utan bygglov. Därför är det viktigt att kontrollera dessa frågor, utöver andra juridiska kontroller, innan man köper en fastighet.

Om delar av byggnaden inte är registrerad i fastighetsregistret bör du kontrollera: (1) hur lång tid det gått sedan tillbyggnaden gjordes och (2) om tillbyggnaden är laglig eller olaglig, d.v.s. om det fanns erforderligt bygglov från kommunen eller om bygget utförts utan tillstånd.

Vi utgår i den här artikeln från legalisering av de byggnader som uppförts utan erforderligt bygglov.

För att kunna reglera situationen krävs följande:

1. Att överträdelsen har preskriberats, i Andalusiens fall är grundregeln sex år (det finns vissa undantag).
2. Ett arkitektintyg, som ger en beskrivning av vad som byggts och styrker när byggnationen var avslutad. Intyget ska även inkludera ritningar och diverse övrig obligatorisk information.
3. Att det inte finns några sanktionsförfaranden inledda som avser fastigheten i fråga. Det krävs ett särskilt intyg från kommunen som styrker detta.

När väl ovanstående underlag är framtagna kan ny notariehandling upprättas och lagfart kan därefter registreras i fastighetsregistret. Notera dock att endast registrering i fastighetsregistret inte innebär att fastigheten är legaliserad i sin helhet, utan legalisering måste också ske hos motsvarande byggnadsnämnden hos kommunen där fastigheten är belägen. För legalisering hos kommunen skiljer förfarandet lite åt beroende på om det som byggts följer stadsplanen eller om fastigheten är större än vad som är tillåtet.

Det är viktigt att kontrollera ovanstående omständigheter före ett köp. De risker du annars tar om de upptäcks först i efterhand är:

1. Att legalisering inte kan ske för att preskription inte inträtt, och i så fall måste du vänta sex år, förutsatt givetvis att kommunen inte inleder något sanktionsförfarande innan preskription inträder.
2. Att det redan finns ett sanktionsförfarande inlett av kommunen och du måste då följa föreläggande och eventuella viten från kommunen, vilket till och kan innebära att du måste riva det som olovligen byggts ut.

Vårt råd är att alltid kontrollera även denna typ av frågor vid köp av en fastighet i Spanien, för att försäkra att allt är i sin ordning.

Ana Rodriguez, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till:

Jag har tittat på ett hus i Fuengirola att köpa men det har visat sig att kvadratmetrarna som de sagt och de som är registrerade inte överensstämmer och det verkar som att del av fastigheten inte är registrerad i lagfarten. Nuvarande ägare har byggt ut en tillbyggnad som hen aldrig registrerat. Medför det några stora risker att köpa detta hus eller är det lätt att rätta till?

I Spanien är det ganska vanligt att vissa fastigheter, eller delar av dessa, saknar tillstånd antingen för att de är byggda för länge sedan före krav ställdes eller för att de byggts olagligt utan bygglov. Därför är det viktigt att kontrollera dessa frågor, utöver andra juridiska kontroller, innan man köper en fastighet.

Om delar av byggnaden inte är registrerad i fastighetsregistret bör du kontrollera: (1) hur lång tid det gått sedan tillbyggnaden gjordes och (2) om tillbyggnaden är laglig eller olaglig, d.v.s. om det fanns erforderligt bygglov från kommunen eller om bygget utförts utan tillstånd.

Vi utgår i den här artikeln från legalisering av de byggnader som uppförts utan erforderligt bygglov.

För att kunna reglera situationen krävs följande:

1. Att överträdelsen har preskriberats, i Andalusiens fall är grundregeln sex år (det finns vissa undantag).
2. Ett arkitektintyg, som ger en beskrivning av vad som byggts och styrker när byggnationen var avslutad. Intyget ska även inkludera ritningar och diverse övrig obligatorisk information.
3. Att det inte finns några sanktionsförfaranden inledda som avser fastigheten i fråga. Det krävs ett särskilt intyg från kommunen som styrker detta.

När väl ovanstående underlag är framtagna kan ny notariehandling upprättas och lagfart kan därefter registreras i fastighetsregistret. Notera dock att endast registrering i fastighetsregistret inte innebär att fastigheten är legaliserad i sin helhet, utan legalisering måste också ske hos motsvarande byggnadsnämnden hos kommunen där fastigheten är belägen. För legalisering hos kommunen skiljer förfarandet lite åt beroende på om det som byggts följer stadsplanen eller om fastigheten är större än vad som är tillåtet.

Det är viktigt att kontrollera ovanstående omständigheter före ett köp. De risker du annars tar om de upptäcks först i efterhand är:

1. Att legalisering inte kan ske för att preskription inte inträtt, och i så fall måste du vänta sex år, förutsatt givetvis att kommunen inte inleder något sanktionsförfarande innan preskription inträder.
2. Att det redan finns ett sanktionsförfarande inlett av kommunen och du måste då följa föreläggande och eventuella viten från kommunen, vilket till och kan innebära att du måste riva det som olovligen byggts ut.

Vårt råd är att alltid kontrollera även denna typ av frågor vid köp av en fastighet i Spanien, för att försäkra att allt är i sin ordning.

Ana Rodriguez, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till:

Jag har tittat på ett hus i Fuengirola att köpa men det har visat sig att kvadratmetrarna som de sagt och de som är registrerade inte överensstämmer och det verkar som att del av fastigheten inte är registrerad i lagfarten. Nuvarande ägare har byggt ut en tillbyggnad som hen aldrig registrerat. Medför det några stora risker att köpa detta hus eller är det lätt att rätta till?

I Spanien är det ganska vanligt att vissa fastigheter, eller delar av dessa, saknar tillstånd antingen för att de är byggda för länge sedan före krav ställdes eller för att de byggts olagligt utan bygglov. Därför är det viktigt att kontrollera dessa frågor, utöver andra juridiska kontroller, innan man köper en fastighet.

Om delar av byggnaden inte är registrerad i fastighetsregistret bör du kontrollera: (1) hur lång tid det gått sedan tillbyggnaden gjordes och (2) om tillbyggnaden är laglig eller olaglig, d.v.s. om det fanns erforderligt bygglov från kommunen eller om bygget utförts utan tillstånd.

Vi utgår i den här artikeln från legalisering av de byggnader som uppförts utan erforderligt bygglov.

För att kunna reglera situationen krävs följande:

1. Att överträdelsen har preskriberats, i Andalusiens fall är grundregeln sex år (det finns vissa undantag).
2. Ett arkitektintyg, som ger en beskrivning av vad som byggts och styrker när byggnationen var avslutad. Intyget ska även inkludera ritningar och diverse övrig obligatorisk information.
3. Att det inte finns några sanktionsförfaranden inledda som avser fastigheten i fråga. Det krävs ett särskilt intyg från kommunen som styrker detta.

När väl ovanstående underlag är framtagna kan ny notariehandling upprättas och lagfart kan därefter registreras i fastighetsregistret. Notera dock att endast registrering i fastighetsregistret inte innebär att fastigheten är legaliserad i sin helhet, utan legalisering måste också ske hos motsvarande byggnadsnämnden hos kommunen där fastigheten är belägen. För legalisering hos kommunen skiljer förfarandet lite åt beroende på om det som byggts följer stadsplanen eller om fastigheten är större än vad som är tillåtet.

Det är viktigt att kontrollera ovanstående omständigheter före ett köp. De risker du annars tar om de upptäcks först i efterhand är:

1. Att legalisering inte kan ske för att preskription inte inträtt, och i så fall måste du vänta sex år, förutsatt givetvis att kommunen inte inleder något sanktionsförfarande innan preskription inträder.
2. Att det redan finns ett sanktionsförfarande inlett av kommunen och du måste då följa föreläggande och eventuella viten från kommunen, vilket till och kan innebära att du måste riva det som olovligen byggts ut.

Vårt råd är att alltid kontrollera även denna typ av frågor vid köp av en fastighet i Spanien, för att försäkra att allt är i sin ordning.

Ana Rodriguez, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com