Fråga experten: Är det något särskilt jag måste tänka på vid köp på ritning?

Vid köp av en fastighet eller lägenhet som är nyproducerad finns det särskilda regler som är till för att skydda köparen som konsument. Dessa regler gäller alltid när fastigheten köps direkt från den som uppfört fastigheten (promotor) och gäller både om du köper på ritning under byggnationen eller om fastigheten redan är färdigbyggd och har stått tom ett par år. 

Säljaren är skyldig att upplysa köparen om följande: 

• Fullständiga uppgifter på säljaren
• Ritningar på lägenheten/fastigheten med angivande av yta
• Tomtens beteckning i fastighetsregistret
• Kopior på tillstånd som rör fastigheten, såsom t ex bygglov 
• Stadgar för samfällighetsföreningen, Comunidad de Propietarios
• Ansvarsförsäkring som garanterar dolda fel och skador 
• Kvitto på att ha erlagt alla kommunala skatter
• Utkast på köpeavtal

Om du köper på ritning måste säljaren dessutom lämna uppgifter på: 

• Uppgifter på byggherren, arkitekt och ansvarig för byggnationen 
• Uppgifter på de material som kommer att användas vid byggnationen 
• Datum för när inflyttning kan ske
• Bankgaranti som garanterar alla inbetalningar som sker under byggnationens gång jämte ränta enligt lag
• Särskilt avskilt konto för insättning av avbetalningar (medlen får endast användas till byggnationen)

Säljaren är bunden av den information som framgår i marknadsföring rörande uppgifter om byggnationen, ytor, betalningsvillkor och liknande, även om dessa inte senare framgår av avtalet. 

Normalt inleds processen med tecknande av ett reservationsavtal med betalning av en reservationsavgift för att ta bort fastigheten från marknaden. Därefter skriver på man ett köpeavtal där samtliga villkor för köpet ska framgå. 

Det finns vissa klausuler som enligt lag anses kränkande och därför inte är giltiga. T ex får säljaren inte tvinga köparen att ta över eventuella befintliga hypotek och tillträdesdagen måste tydligt bestämmas. Formuleringar som att tillträde sker två månader efter avslutad byggnation är t ex inte giltiga.  

Innan tillträde och full betalning är det viktigt att kontrollera att projektet i sin helhet godkänts av behörig myndighet. 

Vid köp av en nyproducerad lägenhet betalar köparen på köpeskillingen spansk moms, IVA, som för närvarande uppgår till 10 procent, jämte en stämpelskatt som uppgår till 1,5 procent i Andalusien. Till detta tillkommer också lagfartskostnader till notarius publicus och fastighetsregistret. 

Ett gott råd är att alltid vända sig till en välrenommerad byrå som kan fastighetsrätt i Spanien innan du skriver på något avtal eller betalar handpenning för en fastighet.

Slutligen är det också viktigt att tänka igenom hur ägarbilden skall se ut – skall du köpa fastigheten själv eller är du gift, har ni äktenskapsförord, eller är ni sambo, har ni barn, o.s.v.? Det är viktigt att ditt ombud, utöver spansk fastighetsrätt, även har kännedom om svensk ekonomisk familjerätt, eftersom svensk rätt kan komma att styra det personliga rättsförhållandet i egendomen. 

Gonvel & Kamph har lång och bred erfarenhet inom spansk fastighetsrätt och köp av egendom i Spanien. Kontakta oss gärna vid ytterligare frågor. 

Fråga experten

Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com