Fråga experten: Behöver jag advokat för att köpa en villa?

Jag och min partner har hittat en villa utanför Marbella som vi är intresserade av att köpa. Flera av mina vänner har sagt till mig att det är viktigt att ha en advokat i Spanien. Jag har anlitat en svensktalande mäklare, gör inte han alla avtal? 

Om du inte talar spanska eller är väl förtrogen med den spanska juridiken är det att rekommendera att anlita en spansk advokat eller jurist. Det finns inget krav i Spanien att mäklare ska vara auktoriserad och de har inte samma ansvar enligt lag som i Sverige. Många gånger agerar mäklaren endast som förmedlare vid köp och försäljning och generellt upprättat mäklaren inga köpeavtal. Köpprocessen är i många hänseenden annorlunda än i Sverige och det är många kontroller som behöver göras för att garantera att du inte stöter på någon obehaglig överraskning.

Lägenheter i Spanien är fast egendom och är s.k. ägandelägenheter. Lägenheter, radhus, lokaler och i vissa fall fristående villor ingår dock i en samfällighetsförening, s.k. Comunidad de Propietarios, som förvaltar alla allmänna områden; trädgård, trappuppgång, poolområde, fasaden etc. I Spanien har köparen en stor undersökningsplikt. Fastigheter och lägenheter säljs oftast i befintligt skick och enligt de uppgifter som är registrerade. Det är därför viktigt att anlita juridisk hjälp för att göra alla erforderliga undersökningar. Vi brukar också rekommendera att köparen anlitar en fackman för besiktning. Det är därutöver viktigt att få hjälp med att upprätta ett köpeavtal som ger dig som köpare de garantier du har rätt till enligt lag.

Allmänna register och myndigheter samkörs inte som i Sverige. Man måste själv kontrollera egendomens status hos varje enskild myndighet. Exempelvis lagfart, servitut, hypotek, obetalda skatter, bygglov, ev. skulder för el och vatten samt status hos samfällighetsföreningen (Comunidad). De flesta skatter och avgifter följer egendomen, vilket betyder att den nya ägaren kan bli tvungen att betala säljarens gamla skulder.

Ibland kan man också finna problemet att fastigheten uppförts utan erforderliga bygglov och tillstånd, eller att bygglov senare återkallats då de strider mot gällande planbestämmelser. Nuvarande eller tidigare ägare kan också ha gjort renoveringar eller utbyggnationer som inte har haft erforderliga tillstånd. Därför bör man kontrollera hos byggnadsnämnden hos kommunen om det finns några pågående ärenden mot fastigheten.

Slutligen är det viktigt att tänka igenom hur ägarbilden ska se ut – ska du köpa lägenheten själv eller är du gift, har ni i så fall äktenskapsförord, eller är ni sambo, har ni barn, o.s.v.? Det är viktigt att ditt ombud, utöver spansk fastighetsrätt, även är insatt i svensk ekonomisk familjerätt, eftersom svensk rätt kommer att styra det personliga rättsförhållandet i egendomen.

Ett gott råd är att alltid vända sig till en välrenommerad byrå som kan fastighetsrätt i Spanien innan du skriver på något avtal eller betalar handpenning. 

Jessica Kamph, delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer.
Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com