Fråga experten: Vilken informationsskyldighet har en Comunidad? Hur beräknas rösterna?

Jag bor i Nerja och vi har svensk ordförande i vår förening. Sedan början av pandemin har han inte hört av sig till oss. Han skyller på pandemin! Vår administration skickade ut ett brev angående ekonomin förra årsskiftet, det var allt. Vi känner att vi vill ha en uppdatering då och då så att vi vet vad som händer. Får vi till ett årsmöte i slutet av februari när ska datum för detta delges? Hur kan vi ändra detta? I föreningen har en engelsman 25 andelar i några hus. Stämmer det att han då har 25 röster?

När det gäller den första frågan, om informationsskyldighet finns det i lagen som reglerar samfällighetsföreningar Ley de Propiedad Horizontal (nedan LPH) inga uttryckliga krav på skyldighet från administratörens eller ordförandens sida att informera andelsägare löpande om frågor rörande fastigheten eller föreningen.

Vad som anges, artikel 20 LPH, är att administratören har en skyldighet att tillse att underhåll av fastigheten sköts och att brådskande reparationer utförs. Administratören har en skyldighet att hålla ordföranden informerad, och i vissa fall även andelsägarna. I artikel 20 regleras också att administratören måste utföra de uppdrag som hen fått av årsmötet. För de föreningar som inte har utsett en särskild administratör, är det ordföranden som har denna funktion, om inte stadgarna eller årsmötet beslutar annorledes.

Om andelsägarna vill att administratören ska skicka ut löpande information, är det enklast att ta upp detta på nästa årsmöte eller lämna förslag att det ska inkluderas i stadgarna för att det ska kunna krävas att så sker.

Enligt artikel 16 LPH ska föreningen hålla stämma minst en gång per år för att godkänna budget och föregående årets redovisning. Det finns också möjlighet att begära extra stämma om ordföranden anser att så är nödvändigt eller efter begäran från minst en fjärdedel av ägarna, som också ska motsvara minst 25 % av kvotandelarna.

LPH fastställer att kallelse till ordinarie möte ska skickas ut minst 6 dagar i förväg, om inte stadgarna fastställer en längre tidsperiod. Vill man ändra regleringen i stadgarna för när kallelse ska skickas ut, krävs att beslutet om stadgeändring godkänns av samtliga ägare i föreningen.

Slutligen, frågan om rösträtt per ägare/egendom. Det står inte uttryckligt i lagen vad som gäller, men rättspraxis har beslutat doktrinen ”en ägare, en röst”, vilket innebär att varje person har en röst, oavsett om de äger en lägenhet eller flera i samma förening.

Röstning räknas på följande sätt: för att beslut ska röstas igenom, krävs majoritet av antal närvarande på mötet, som i sin tur måste motsvara majoriteten av kvotandelarna (varje lägenhet motsvarar en kvotandel i föreningen). Är det flera ägare till samma fastighet/lägenhet, måste de utse en representant som har en röst.

Varje ägare (oavsett antal lägenheter) har en (1) röst, men man måste också räkna kvotandelarna för att få majoritetssiffran (båda ska föreligga).

Vilken majoritet som gäller (50 %, 75 %, 100 % osv) för olika typer av beslut står angivet i lagen alternativt i stadgarna.

Ett exempel. Om beslutet ska fattas med enkel majoritet (50 %) måste 50 % av de närvarande rösta för (1 röst per ägare) och så måste de ägarnas andelar motsvara minst 50 % av de totala kvotandelarna. Man måste alltså göra en kontrollräkning av kvotandelarna utöver rösträkningen (per person).

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com

Pablo de Angulo Ruiz-Morón, abogado (spansk advokat)