Fråga experten: Har hyresgästen alltid 5 års besittningsrätt?

Min fru och jag är inte skrivna i Spanien, vi har en lägenhet på Mallorca som vi planerar att hyra på lång sikt. Vi har hört att hyresgästen skulle ha rätt att bo i fastigheten i 5 år – är det sant? Vi tycker det låter som en lång tid. Mäklaren säger att om vi skriver ett avtal på max 11 månader så är det inga problem. Är det korrekt?

En av de vanligaste frågorna som vi får om hyresavtal är vad som gäller avseende hyresgästens besittningsrätt och längden på hyresavtalet. Det har länge funnits en uppfattning att om man skriver ett hyresavtal på 11 månader eller mindre, kan hyresvärden säga upp avtalet efter denna period utan problem och hyresgästen måste lämna fastigheten efter 11 månader. Tyvärr stämmer det inte riktigt, eftersom olika faktorer måste beaktas, varav den mest relevanta är det ändamål för vilket fastigheten används.

Så vad gäller då egentligen?

För att kunna besvara denna fråga måste vi veta om fastigheten i fråga är avsedd att tillgodose hyresgästens permanenta bostadsbehov eller om den kommer att användas för annat ändamål, t ex en student som kommer till Spanien under en viss bestämd tid. Detta är av avgörande betydelse, eftersom det är fastighetens användning och ändamål som avgör om avtalet ska styras av parternas vilja inom ramen för bestämmelserna i avdelning II i lag 29/1994 av den 24 november om hyresavtal (nedan kallad LAU), dvs. om de tvingande bestämmelserna som avser hyra av bostad ska tillämpas, eller om hyresförhållandet tvärtom kan styras av vad parterna avtalar, och sålunda med undantag för innehållet i ovannämnda avdelning.

Om fastigheten som hyrs ut är avsedd att vara hyresgästens permanenta bostad, har hyresgästen enligt lag rätt att bo kvar i fastigheten i upp till 5 år (om hyresvärden är en privatperson) i enlighet med bestämmelserna i artikel 9 i LAU, som fastställer att:

”1. Hyresavtalets längd får fritt avtalas av parterna. Om den är kortare än 5 år, eller kortare än 7 år om hyresvärden är en juridisk person, ska avtalet vid dess utgång obligatoriskt förlängas med ett år i taget tills hyrestiden uppnår en minimilängd om 5 år, eller 7 år om hyresvärden är en juridisk person, såvida inte hyresgästen minst 30 dagar före avtalets eller någon av förlängningarnas upphörande meddelar hyresvärden att hen inte önskar förlänga avtalet.

Fristen börjar löpa från dagen för avtalet eller från den dag då egendomen ställdes till hyresgästens förfogande, beroende på vilken dag som infaller sist. Det åligger hyresgästen att styrka den dag då egendomen ställdes till hyresgästens förfogande.”

Även om parterna kommer överens om att bostaden ska ha en annan användning, har hyresgästen rätt att bo kvar i fastigheten i 5 eller 7 år, beroende på om hyresvärden är en fysisk eller juridisk person, om bostadens syfte och ändamål är att tillgodose hyresgästens permanenta behov av bostad och detta har varit fallet under hyresförhållandet.

Om parterna å andra sidan är överens om att användningen inte avser permanentbostad, och detta verkligen är fallet, är avdelning II i LAU inte tillämplig, och avtalet regleras av överenskommelse mellan parterna eller om detta inte är möjligt, av bestämmelserna i avdelning II, och kompletterande av bestämmelserna i civilrättslagen, varigenom parterna fritt kan komma överens om avtalets varaktighet.

Sammanfattningsvis är det de faktiska omständigheterna om fastigheten är hyresgästens permanentbostad eller inte, som avgör om hyresgästen har rätt att bo kvar i upp till 5 år (eller 7 år om hyresvärden är en juridisk person).

Carlos Jesús Berrocal Rengel, spansk advokat.

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du en fråga som du önskar svar på i En Sueco kan du skicka den till: sara@norrbom.com