Vilka regler gäller för ett reservationsbelopp?

”Vi på DNB Luxembourg får många frågor från kunder som redan har reserverat en bostad och betalat ett reservationsbelopp i Spanien. De vill bara försäkra sig om att de får lån”, säger Mona Eriksen på DNB Luxembourg.

”Dessvärre upplever vi att många kunder blir besvikna när vi avslår låneansökan och de då måste lägga hela projektet på hyllan. I ’worst case’ riskerar de att förlora reservationsbeloppet – det är både tråkigt och onödigt att förlora pengar, samtidigt som drömmen om en bostad i Spanien går i spillror! Det är här vi kan kliva in och hjälpa kunden. För att gå in lite på djupet i detta tema har jag kontaktat advokat Roberto Ortega på Andersen Bache-Wiig, för att få lite mer information kring hur kunden bör förhålla sig till gällande regler.”

Så, Roberto, vilka är de allmänna reglerna när det gäller detta med reservation och överföring av ett reservationsbelopp, och varför gör man så här?

Ett reservationskontrakt är ett ”atypiskt kontrakt”. Det innebär att det inte är specifikt reglerat i spansk civilrätt utan det är bara reglerat efter generella regler i civilrätten och dess egna innehåll. Denna sorts kontrakt används för att förbereda ett köp och bekräfta att köparen är villig att ge en ”handpenning” för att bekräfta att denne är seriös i fråga om att köpa fastigheten till det pris som parterna har förhandlat fram och kommit överens om.

Ett standard-reservationskontrakt innehåller bara en kort identifiering av fastighet, köpare, säljare, det erbjudna priset, ungefärligt datum för kontraktssigneringsperiod och ibland även klausuler angående bohag. Efter några dagar ersätts reservationskontraktet med ett privat köpekontrakt.

Orsaken till att detta görs i flera steg är att alla mäklare har tillgång till att sälja samma fastigheter. För att du som kund ska säkra dig din ”drömbostad” betalas reservationsbeloppet för att förhindra andra mäklare från att sälja ”din” fastighet till andra intressenter.

Reservationsbeloppet är inte alltid samma, vem bestämmer detta?

Reservationsbeloppet anges inte av lagen och det varierar från 3 000 euro till 6 000 euro. Beloppet baseras oftast på köpesumman och ses som en första delbetalning av det totala priset som säljare och köpare har kommit överens om.

Vad händer om köparen drar sig ur för att denne inte får lån? Riskerar hen då att förlora hela reservationsbeloppet?

Ja, eftersom du har skrivit under en reservation utan förbehåll riskerar du att förlora hela reservationsbeloppet. Vill du köpa en bostad i Spanien och planerar att finansiera denna, är det viktigt att du som köpare är tydlig med att det sätts in en klausul med förbehåll om finansiering i reservationskontraktet.

Om bostaden ska pantsättas som säkerhet för ett lån i Spanien kräver de spanska myndigheterna att bostaden värderas och ibland kan skillnaden mellan köpesumman och värderingen vara stor. Då banken normalt ger lån baserat på det lägsta beloppet av köpesumman och värderingen, innebär en sådan situation att du som köpare måste ha ett större eget kapital.

Vidare berättar Roberto att han därför också inkluderar en klausul om att, om värderingen av bostaden understiger 90 procent av köpesumman så har köparen rätt att dra sig ur affären och få tillbaka reservationsbeloppet. Köparen kan också dra sig ur affären om det skulle framkomma omständigheter vid en så kallad ”due diligence”, eller att det i värderingen framkommer förhållanden som avviker från det som var förväntat och avtalat i reservationskontraktet. I bägge fallen kan köparen dra sig ur affären utan kostnad.

I det fall som säljaren drar sig ur reservationskontraktet är regeln att hen måste återbetala hela det betalade beloppet.

Advokat Ortega påpekar att din risk som köpare är att du kan förlora det betalade reservationsbeloppet. För att minska risken samt för att ha kontroll på reservationsbeloppet rekommenderar han att reservationsbeloppet överförs till advokatens klientkonto och inte direkt till säljaren.

Denna information är viktig INNAN du skriver under några kontrakt.

Fler fördelar med lånebevis

Hos DNB Luxembourg kan du ansöka om finansiering INNAN du bestämt dig för vilken fastighet du ska köpa. Ett lånebevis är ett bra dokument att ha då det bekräftar att banken är villig att låna dig en viss summa pengar baserat på givna antaganden. Det finns flera fördelar med detta. För det första gör ett lånebevis att du kan agera snabbt när rätt möjlighet dyker upp. Det gör även potentiella säljare/mäklare säkra på din förmåga att genomföra köpet.

Från fastighetsmäklarens sida innebär det att de faktiskt har en kund som kan dokumentera att denne kan genomföra köpet och att det inte blir nödvändigt att skriva in villkor om detta i ett reservationskontrakt.

Som köpare kommer det att vara du som håller i taktpinnen, ger riktlinjer till mäklare om vilken sorts fastighet och vilken prisgrupp du vill att det ska fokuseras på. På så sätt undviker du att mäklaren föreslår fastigheter som ligger utanför din budget och som kan fresta dig att ”köpa över förmåga”.

Ytterligare en sak som kan vara bra att veta är att priset på de olika fastigheterna som finns till försäljning oftast är det pris som säljaren hoppas att få. Detta innebär att det många gånger finns prutmån, och då kan det vara möjligt att förhandla ned priset med ”finansieringen på fickan”.

Tidsfaktorn spelar också roll, så har du finansieringen klar kan du kanske överta fastigheten snabbare.

”Var ute i god tid och prata med någon som kan vägleda dig i rätt riktning”, säger Mona Eriksen.

Kontakta oss via: www.dnb.no/lu eller per e-post boliglan@dnbgroup.lu

Välkommen till DNB Luxembourg!