Antalet bygglovsansökningar ökar igen på hela Costa del Sol. Efter att ha minskat under ett antal år vände utvecklingen redan under 2016 som såg nästan en fördubbling av antalet ansökningar jämfört med året innan. Utvecklingen håller i sig och antalet nybyggda lägenheter ökar, även i Marbella efter den osäkerhet som uppstod efter det att stadsplanen ogiltigförklarats i slutet av 2015. Handeln med bygglov liksom handeln med byggkontrakt avseende såväl lägenheter som villor under produktion ökar också. En förklaring till detta är att priserna tydligt är stigande – inte minst på nyproducerade objekt.
För många är det en dröm att få flytta in som första ägare till en nyproducerad villa eller lägenhet. Kanske har man också under produktionsfasen fått möjlighet att påverka utformningen och valet av material. Åter andra vill gärna se det färdigställda objektet innan kontrakt skrivs och köper därför en äldre fastighet. Det finns något för de flesta.
För den spekulant som föredrar en nyproducerad villa eller lägenhet finns det ett antal saker som måste kontrolleras, inte minst som det i de flesta fall krävs delbetalningar under produktionsfasen. Först och främst om det finns bygglov för det aktuella projektet. Eftersom bygglov för större projekt – s k obras majores – är tämligen kostsamma (cirka tre procent av den uppskattade produktionskostnaden) förekommer det att projekt påbörjas utan att korrekta bygglov finns på plats. Kostnaden för ett bygglov baseras på en preliminär uppskattning av produktionskostnaden När projektet är färdigställt ska det göras en slutlig bestämning av bygglovskostnaden. Har kostnaden för projektet blivit högre än vad den ursprungliga planen angav måste resterande del av den slutliga kostnaden för bygglovet betalas. Det är därför viktigt att så långt möjligt förvissa sig om att det finns tillräckligt med likvida medel i projektet för att betala denna.
Även om bygglov skulle ha erhållits och betalats måste projektet ifråga därefter i normalfallet påbörjas inom ett år därefter och vara färdigställt inom den tid som anges i bygglovet, ofta inom ett år efter påbörjandet. Givetvis kan dessa tider förlängas, men det krävs att ansökan om förlängning görs i tid och att denna beviljas. Som köpare är det därför viktigt att ta del av innehållet i bygglovet och – i den mån man har möjlighet till det – följa byggprocessen så att tidsramarna följs. Detta inte minst som man i de flesta fall är med och finansierar projektet och därmed tar en risk, en risk som är särskilt stor mot slutet av projekt då huvuddelen av köpeskillingen har betalats.
Ska man köpa en nyproducerad villa eller lägenhet är det därför viktigt att förvissa sig om att det finns tillräckligt med likvida medel i projektet och helst bankgarantier för att projektet kan slutföras utan att köparna/finansiärerna förlorar sina pengar och projektet blir stående halvfärdigt – något som har drabbat ett och annat projekt under senare år. Ta också del av innehållet i bankgarantierna. De innehåller ofta villkor för utbetalning som kan begränsa köpares/finansiärers möjligheter att få tillbaka sina pengar om projektet inte slutförs.
För den köpare som köper färdigproducerat är det viktigt att kontrollera att byggnaden ifråga har erhållit en licens som kallas för Licencia de Primera Ocupacion. Detta är – i korthet – ett intyg som utfärdas av kommunen och som ger rätt att bosätta sig i byggnaden efter det att denna är färdigbyggd. Ska man hyra ut sin lägenhet eller villa behövs – i vart fall för korttidsuthyrning – en s k turistlicens som bl a innehåller krav på att fastigheten har en Licencia de Primera Ocupacion. För äldre fastigheter är det inte ovanligt att denna licens saknas och kommunerna på Costa del Sol hanterar detta förhållande på lite olika sätt. Som köpare bör man därför undersöka närmare vad som gäller i den kommun där fastigheten är belägen, inte minst om man har för avsikt att hyra ut fastigheten.
Det har förekommit att byggnader som har fått en Licencia de Primera Ocupacion har fått denna återkallad, inte minst efter det att stadsplanen i Marbella ogiltigförklarades härom året. Emellertid innebär detta inte med nödvändighet att byggnaden ifråga skulle vara farlig att bo i utan det kan ha att göra med villkoren för byggnation i området enligt stadsplanen (t ex att det har uppförts flerfamiljshus i områden avsedda för enfamiljshus).
Problemet består i att det är olika myndigheter inblandade – kommunen, regionala myndigheter och i vissa fall spanska staten. Regelverken är inte i alla delar anpassade till varandra och reglerna rörande turistlicenser är tyvärr ett exempel på detta. Viktigt att komma ihåg är dock att det finns ett antal andra krav som måste vara uppfyllda och iakttas av den som hyr ut (ventilation, kyla och värme, m m). Ska man hyra ut är det därför nödvändigt att ta del av dessa då det kan innebära dryga böter om man bryter mot dessa bestämmelser.
Om man ska köpa en fastighet på Costa del Sol finns det all anledning att ta professionell hjälp innan man ingår något avtal och/eller betalar något. Detta gäller oavsett om man köper ett kontrakt, nyproducerat eller en fastighet med några år på nacken. Fallgroparna är tyvärr många och det gäller att se om sitt hus innan man placerar pengarna där.
Av advokat Lars Isacsson, Advokatfirman Isacsson i Marbella. Advokatfirman som handlägger alla typer av juridiska ärenden med anknytning till svensk och spansk rätt.
Av Advokat Lars Isacsson. Advokatfirman Lars Isacsson i Marbella
