Kan en Comunidad inte kräva obetalda avgifter?

Vi äger ett hus i en comunidad i Spanien. På området finns ett antal hus där man inte betalar den månatliga avgiften. Dessa människor har ju en gång köpt sina hus. Kan jämföras med svenska bostadsrätter. De berörda vägrar trots påminnelser att betala, vilket har pågått under lång tid. Har hört av ”någon” att det inte finns något att göra. Kan det stämma? I Sverige skulle man förmodligen bli vräkt. 

Först måste vi börja med att klarlägga att en Comunidad inte är att likställas med en Bostadsrättsförening. En Comunidad de Propietarios är en samfällighetsförening där varje ägare har lagfart till sin lägenhet, radhus eller fastighet. Det är alltså inte fråga om bostadsrätter. Även lägenheter är fast egendom i Spanien.

Enligt artikel 9.1.e) i Ley de Propiedad Horizontal (nedan LPH), som reglerar förhållandena i en samfällighetsförening, är varje ägare skyldig att bidra, baserat på den kvotandel som tillhör dennes lägenhet/fastighet i förhållande till hela fastigheten/området, till de gemensamma kostnaderna för underhåll av fastigheten och området och andra ansvar som inte går att hänföras till den egna lägenheten eller huset. Såsom t ex gemensam trädgårdsmästare, belysning i trapphus, skötsel av fasader och liknande. I Spanien finns det inte någon laglig möjlighet att förbjuda de ägare som inte betalar sina avgifter att använda de gemensamma områdena i föreningen, såsom t ex pool eller trädgård. Ägare med skuld till föreningen får delta på möten, men har ingen rösträtt.

Att det är en samfällighetsförening istället för en bostadsrättsförening, innebär också att föreningen i sig inte har någon rätt att vräka ägarna, eftersom de själva har lagfart till sin egen lägenhet eller hus, men detta innebär givetvis inte att det inte finns några möjligheter att kräva ägarna på obetalda avgifter.

Ett första steg för att kunna kräva skulden rent juridiskt, är att stämman i föreningen beslutar att rikta krav mot de ägare som har obetalda avgifter till föreningen. I kallelsen till stämman ska de ägare som har skulder (gäldenären) till föreningen framgå och stämman ska rösta igenom rätt för ordföranden och/eller administratören att gå vidare med ett officiellt krav samt rättsliga åtgärder.

Innan man kan ta ärendet till domstol är det krav, enligt artikel 9 LPH, på att gäldenären blir delgiven stämmobeslutet tillsammans med en sammanställning över de obetalda avgifter som ägaren har till föreningen. Gäldenären får då viss tid på sig att betala. Om ingen betalning sker, kan föreningen gå vidare till domstol.

Det finns ett förenklat förfarande, som fastställs i artikel 21 LPH, s.k. procedimiento monitorio, vilket till viss del kan jämföras med ett betalningsföreläggande i Sverige (med skillnad att här sker det genom domstol, då det inte finns en särskild indrivningsmyndighet som Kronofogden i Spanien). Det är en särskild förenklad process som kan användas när det gäller pengaskulder som har förfallit till betalning, är verkställbara och klart angivna. Detta alternativ är lättare och snabbare än en vanlig civilrättslig process, men hur lång handläggningstiden är beror helt på hur stor arbetsbelastning domstolen i fråga har.

För skulder som understiger 2 000 euro behövs inte heller någon advokat eller rättegångsombud (s.k. procurador), förutsatt att gäldenären inte motsätter sig förfarandet.

Om gäldenären bestrider skulden, måste Comunidaden vända sig till ett ”vanligt” civilt domstolsförfarande, procedimiento ordinario o verbal. Föreningen kan då också kräva att gäldenärens tillgångar begärs i kvarstad fram till att dom föreligger. Nackdelen med de civilrättsliga förfarandena är att de brukar ta väldigt lång tid innan en dom meddelas.

Det finns alltså möjlighet att kräva de ägare som inte betalar, men det största problemet brukar vara att handläggningstiden i spanska domstolar generellt är relativt lång.

Pablo de Angulo Ruiz-Morón, abogado (spansk advokat)
Jessica Kamph, Delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com