Är ett köpeavtal på svenska giltigt?

Jag ska sälja mitt hus i Benalmádena till en annan svensk. Eftersom vi båda är svenska och ingen talar spanska tänkte vi det är enklare att ha avtalet på svenska. Min advokat, som också talar svenska, säger att det inte är giltigt i Spanien om avtalet inte är på spanska. Kan det verkligen vara rätt?

Vid ett fastighetsköp i Spanien skriver parterna generellt först ett privat köpeavtal i samband med att handpenning betalas och därefter när tillträde ska ske och full betalning ska erläggas skrivs ett ”officiellt” avtal, escritura de compraventa, inför notarius publicus, som sedan är den handling som ligger till grund för registrering av lagfart i fastighetsregistret.

Om vi börjar med det privata köpeavtalet. I Spanien gäller inga formkrav för ett privat köpeavtal, så länge det innehåller vissa väsentliga delar. Artikel 1254 i Código civil, CC (civilrättslagen) fastställer, att avtal föreligger från den tidpunkt då en eller flera personer samtycker till att uppfylla vissa prestationer avseende ett föremål eller en tjänst. Därutöver säger artikel 1278 CC att avtal är tvingande, oavsett i vilken form de ingåtts, när vissa väsentliga förutsättningar föreligger. Dessa väsentliga förutsättningar är: avtalsparternas samtycke, ett definierat objekt som avtalet avser och en orsak till de förpliktelser som avtalats samt köpeskilling.

Som vi kan se innehåller den spanska lagstiftningen inte som en allmän regel att avtal måste uppfylla ett visst formkrav. Sålunda innebär det att ett privat köpeavtal som upprättas på svenska är giltigt, så länge de väsentliga delarna ingår.

En annan fråga är att avtalet kan behövas översättas till spanska i vissa hänseenden. Det gäller t ex om tvist uppstår och frågan måste avgöras i domstol. För att en översättning ska vara giltig inför myndigheter måste det vara en auktoriserad översättning, där översättaren ska ha behörighet att styrka översättningar i språkkombinationen svenska-spanska. I Spanien utses auktoriserade översättare av spansk utrikesdepartementet och i Sverige hos Kammarkollegiet. Görs översättningen av en behörig svensk auktoriserad översättare, måste handlingen också förses med s.k. apostille i Sverige, där en svensk notarius publicus intygar att översättaren är behörig att styrka översättningen.

Alla handlingar som ska registreras i fastighetsregistret måste också vara på spanska.

När det gäller köp av fast egendom, är det ett krav att avtalet undertecknats inför en notarius publicus för att kunna ansöka om lagfart (artikel 1280 CC). Artikel 149 i Reglamento Notarial anger att alla notariehandlingar ska upprättas på det språk som är det officiella språket i området där de undertecknas. Sålunda måste det officiella köpeavtalet som ska undertecknas hos notarius publicus vara på spanska. Kan avtalsparterna inte spanska måste de ha med sig en tolk som intygar äktheten av översättningen och att parterna har förstått vad de skriver under.

Pablo de Angulo Ruiz-Morón, abogado (spansk advokat)

Jessica Kamph, Delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com