Fråga Experten: Vad innebär DAFO?

Först måste man skilja på mellan vad som gäller rent civilrättsligt, d.v.s. vad som är inskrivet i fastighetsregistret och lagfarten, och ur ett bygglovsrättsligt perspektiv, då det är två skilda saker. Det är många gånger möjligt att ansöka om lagfart i fastighetsregistret, men det betyder inte att man har legaliserat fastigheten hos kommunen.

Grundregeln är att man rent stadsplanemässigt endast får bygga bostäder på de områden som i kommunens detaljplan klassas bostadsområden. Det innebär att man rent allmänt inte får bygglov för en bostadsfastighet på mark som är klassad som jordbruksfastighet eller lantegendom (rústico). Stadsplanen ändras kontinuerligt och det som tidigare klassats som jordbruksfastighet kan i framtiden omvandlas till bostadsområdet, det är därför viktigt att kontrollera hur marken klassas i dag och hur den klassades när fastigheten byggdes.

1. Inskrivning i fastighetsregistret 

Artikel 28.4 Ley de suelo (lagen om tomter) fastställer att det är möjligt att registrera en illegalt byggd fastighet, d.v.s. som byggts utan bygglov, om man uppfyller vissa kriterier. Du ska kunna styrka: 

1. att preskriptionstiden gått ut, d.v.s. byggnationen färdigställdes för minst 6 år sedan
2. att beskrivningen av fastigheten överensstämmer med äganderätten
3. att kommunen inte har inlett några sanktionsförfaranden mot byggnationen 
4. att fastigheten inte är byggd på särskilt skyddad mark eller påverkas av särskilda servitut eller 

Punkterna a), b) och d), fastighetens ålder, beskrivning och markens klassificering, kan styrkas bland annat genom ett intyg utfärdat av behörig tekniker (t ex en arkitekt som är medlem i ett arkitektförbund). 

Punkt c), att det inte finns några sanktionsförfaranden, styrks genom intyg som utfärdas av kommunen, s.k. certificado municipal de no infracción urbanística. 

När ovanstående handlingar finns på plats, upprättar man inför notarius publicus ”Escritura de declaracion de obra nueva prescrita por antiguedad” d.v.s. lagfart om nybyggnation som är preskriberad. Efter att ha deklarerat och erlagt stämpelskatt (i Andalusien 1,5 %) lämnas handlingarna in till fastighetsregistret för inskrivning. Fastighetsregistret måste numera enligt lag informera kommunen om registreringen.

2. Regularisering bygglovsmässigt hos kommunen 

Förfarandet för att regularisera en fastighet rent bygglovsmässigt, regleras i Andalusien av en relativt ny lag daterad den 24 september 2019. Genom denna lag görs det möjligt att hos kommunen klassa fastigheten som ”illegal byggnation som likställs med byggnation utanför stadsplanen”, s.k. AFO eller DAFO.

Vilka fastigheter kan då erhålla DAFO? Illegala fastigheter som strider mot de regler som fastställer vad som är tillåtet att bygga, antingen för att de har byggts utan bygglov eller för att reglerna i bygglovet inte har följts och förutsatt att de är färdigbyggda samt att myndigheten inte kan kräva att byggnationen helt ska rivas eftersom preskriptionstiden på 6 år har gått ut från det att överträdelsen ägde rum. 

Behörig myndighet i detta fall är kommunen och förfarandet för regularisering är följande: 

1. Det kan inledas genom krav från kommun eller på ansökan av ägaren.
2. Ägaren måste kunna styrka vilken fastighet det gäller (registerbeteckning och särskilda koordinater, georeferenser) samt datum för när byggnationen var klar och att minimikraven för säkerhet och hälsoförskrifter uppfylls, genom intyg från behörig tekniker. 
3. Kommunen kan sedan begära kompletterande underlag eller renoveringar/anpassningar, vilka ska styrkas av intyg från behörig tekniker. 
4. Slutligen beslutar kommunen om de anser att alla villkor uppfylls för att bevilja DAFO.

Att erhålla DAFO från kommunen innebär inte att bostaden legaliseras och inte heller att den erhåller slutbevis, utan det handlar om ett erkännande att fastigheten uppfyller säkerhets- och hälsoföreskrifter för att man kan bo där.

Vad är då fördelarna med att regularisera och registrera fastigheten?

• Vid en försäljning innebär det en juridisk säkerhet för köparen och att denne inte behöver ta några risker avseende krav från kommunen eller liknande. 
• Vid ev. banklån kräver banken generellt att hela fastigheten är registrerad i fastighetsregistret. 
• DAFO medför möjligheten att kunna koppla upp sig på avloppshantering samt teckna avtal hos el- och vattenbolag. Man har också rätt att ansöka om bygglov för underhållsarbeten på fastigheten (dock inga nya byggnationer).

Vår rekommendation är att konsultera en jurist som förutom vanlig fastighetsrätt även är väl insatt i byggnadstekniska frågor för att se vad som gäller i det enskilda fallet. 

Ana Rodriguez Clemente, jurist 

Jessica Kamph, delägare & VD

Fråga expertenDenna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com