Fråga experten: Vad kan jag göra vid problem med min förening?

Jag känner mig trakasserad av grannarna i min Comunidad. Hur är möjligheten att stämma Comunidaden? Det är klagomål på allt. Kan Comunidad köpa in min lägenhet? Mitt tålamod är slut. Lägenheten hyrs ut för närvarade och det klagas på allt. Från barn som leker, eller att de är högljudda sent på kvällarna.

En Comunidad de Propietarios (samfällighetsförening) är en grupp ägare som, även om de har exklusiv äganderätt till en lägenhet eller lokal, också är delägare i en serie element som är gemensamma för alla medlemmar i föreningen (trädgårdar, terrasser, trappor, korridorer etc.). En Comunidad de Propietarios ska dock inte förväxlas med en bostadsrättsförening, utan i Spanien handlar det om ägarlägenheter och inte bostadsrätter, och varje ägare äger och har lagfart på sin egen lägenhet. Comunidaden är i Spanien inte en egen juridisk person och föreningen i sig kan därför inte förvärva fast egendom, även om alla medlemmar i föreningen kan göra det i sin helhet, i proportion till deras andelstal.

Comunidaden representeras av en ordförande, vilket innebär att föreningen kan vara part i rättsliga förfaranden genom denna representant, och föreningen kan därför stämma andra och bli stämd.

Å andra sidan har ägare av en lägenhet som ingår i en Comunidad olika skyldigheter som måste uppfyllas för att säkerställa att fastigheten fungerar och underhålls på rätt sätt. De viktigaste skyldigheterna för respektive ägare är:

1. Underhåll och skötsel: Ägarna måste hålla sina bostäder i gott skick vad gäller reparation, användning, underhåll och säkerhet. Denna skyldighet omfattar såväl bostadens installationer och tillbyggnader som fastighetens gemensamma delar. Dessutom måste de tillåta tillträde till bostaden för att utföra underhåll, bevarande eller reparationsarbete på de gemensamma delarna av fastigheten.
2. Lämplig användning av installationerna: De måste använda de allmänna installationerna på rätt sätt och undvika att orsaka skada.
3. Meddela ägarbyte samt adress för aviseringar: Ägarna måste meddela föreningen om ägarbyte sker och är solidariskt ansvariga med den nya ägaren för de skulder till föreningen som uppkommit efter försäljningen om meddelande inte lämnas. På samma sätt måste de meddela en adress i Spanien för kallelser och delgivningar.
4. Bidrag till gemensamma utgifter: Ägarna måste bidra till de allmänna utgifterna för adekvat underhåll av fastigheten, dess tjänster, avgifter och ansvar, i enlighet med deras andel i samfälligheten efter budget som röstas på varje årsstämma. Normalt betalas denna avgift månadsvis eller kvartalsvis.
5. Respektera regler för samlevnad: De får inte utföra aktiviteter som är förbjudna i stadgarna, skadliga för fastigheten eller som strider mot de allmänna bestämmelserna om irriterande, ohälsosamma, skadliga, farliga eller olagliga aktiviteter.

Bortsett från dessa skyldigheter, som är av rättslig natur, styrs samfällighetsföreningar av de regler som finns i deras stadgar och, i förekommande fall, i deras interna föreskrifter.

När det gäller den fråga som ställts bör det noteras att med störande aktiviteter avses sådana som utgör en olägenhet för övriga grannar, såsom överdrivet och ihållande buller eller oväsen, särskilt vid olämpliga tidpunkter, och som kan påverka samlevnaden, trivsel och välbefinnandet hos övriga grannar. I ett sådant fall kan föreningen väcka talan i domstol och domstolen kan besluta att den bullrande verksamheten omedelbart ska upphöra och vidta åtgärder för att se till att det efterlevs.

Ana Rodríguez Clemente, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga som du vill ha svar på här i En Sueco är du välkommen att skicka den till: sara@norrbom.com