Fråga experten: Hur länge gäller regler om subventionerade bostäder (VPO)?

Vi tänkte sälja ett radhus som vi har i Torremolinos, Málaga. Vi köpte det direkt under uppbyggnaden och fick inte höra att det var belagt med en VPO-klausul. Nu har vi fått olika besked: VPO gäller inte längre eller det gäller nu inte längre 30 år utan 10 år! Behöver man i detta läge häva VPO-klausulen? Får man sälja till marknadspris?

Inledningsvis är det viktigt att klargöra vad vi menar med subventionerade bostäder och det system som gäller för dem, i det här fallet i Andalusien, där radhuset är beläget.

Viviendas de Protección Oficial (VPO), subventionerade bostäder, är en typ av bostäder som faller inom kategorin skyddade bostäder, som omfattas av särskilda begränsningar när det gäller pris, yta, överlåtelse etc., i syfte att göra dem överkomliga för personer som har svårt att få tillgång till en bostad.

Reglerna för bland annat hur länge VPO-registrering gäller är olika beroende på vart i Spanien bostaden är belägen.

Den rättsliga ordningen för subventionerade bostäder i Andalusien hittas i Reglamento de viviendas protegidas de Andalucía, en förordning som måste kompletteras med bestämmelserna i den plan de vivienda, alltså bostadsplan, som gäller vid varje given tidpunkt, för närvarande gäller planen 2020–2030. Denna innehåller huvudstrukturen för de åtgärder som de andalusiska reglerna fastställer för offentligt skydd av tillgången till bostäder, oavsett om det gäller försäljning eller uthyrning.

Planen fastställer olika typer av skyddade bostäder för familjer beroende på deras inkomst, som omfattas av ett särskilt skydd under en period av 7, 10 eller 15 år, beroende på om bostäderna omfattas av det begränsade prissystemet, det allmänna systemet eller det särskilda systemet och skyddade bostäder.

När skyddsperioden har löpt ut upphör den rättsliga ordningen för VPO utan att det krävs en uttrycklig förklaring.

I den andalusiska lagstiftningen fastställs följande begränsningar för bostäder som klassificeras som VPO:

• Användning: måste användas som permanentbostad och bebos av ägaren, som måste vara folkbokförd på bostaden. VPO-bostäder får inte användas som andrahandsboende eller för något annat otillåtet ändamål.

• Yta: får i allmänhet inte överstiga 90 m².

• Priset: fastställs vid den första överlåtelsen (dvs. från byggherren) genom dess kvalifikation. Vid andra eller senare överlåtelser kan parterna fritt komma överens om försäljningspriset, men det får inte överstiga priset för en nybyggd VPO.

• Avtalets innehåll: en rad obligatoriska klausuler måste ingå.

• Överlåtelse: i allmänt är det inte möjligt att sälja, hyra ut eller överlåta bostaden under 10 år räknat från notarieavtalet eller från den slutgiltiga kvalificeringen (för enskilda utvecklare, för eget bruk). Försäljning, uthyrning eller överlåtelse är tillåtet förutsatt att köparen uppfyller kraven för tillgång till subventionerade bostäder. Behörig myndighet ska informeras och godkänna överlåtelsen samt att myndigheten har en förköpsrätt, dvs. myndigheten kan besluta om de vill förvärva fastigheten på samma villkor som den föreslagna köparen.

Om vi återgår till frågan från vår läsare, så beror skyddssystemets varaktighet i första hand på den plan de vivienda, bostadsplan, som gäller för bostaden i fråga.

För bostäder som klassificerats före ikraftträdandet av dekret 149/2006 av den 25 juli (förordning om subventionerade bostäder i Andalusien), vilket skedde den 9 augusti 2006, gäller andra övergångsbestämmelsen, som fastställer de kriterier enligt vilka VPO kan avregistreras, utan att det påverkar de villkor och begränsningar som det program som bostaden i fråga tillhör har fastställt om att fastigheten får säljas fritt på marknaden:

• Att 10 år har förflutit sedan den slutgiltiga kvalificeringen eller den period som fastställs i det program som bostaden ingår i, om denna är kortare.
• Att bostaden har varit ägarens permanentbostad i minst 5 år före ansökan.
• Att mark där bostaden är belägen inte har några särskilda bestämmelser som gör att avregistrering av VPO inte kan ske.
• Att ändringen inte orsakar skada för tredje part.

Sammanfattningsvis, när den lagstadgade skyddsperioden har löpt ut eller fastigheten på annat sätt inte längre är VPO, försvinner de begränsningar som gällde för försäljning, till exempel priset, och den blir automatiskt en fri egendom.

Ana Rodríguez Clemente, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du en fråga som du gärna vill att vi tar upp i En Sueco kan du skicka den till: sara@norrbom.com