Hur beskattas uthyrning av din bostad

De flesta som har en bostad i Spanien har någon gång hyrt ut den och ofta uppkommer frågan om man ska skatta för denna uthyrning? Bo Wennertorp vid den svenska revisionsbyrån Global Accounting i Marbella förklarar i denna artikel vad som gäller.

När det gäller uthyrning av bostad är hyresintäkten alltid skattepliktig och i princip spelar det ingen roll om fastighetsägaren är resident eller inte, inkomsten är ändå skattepliktig i Spanien och eftersom bostaden är belägen i Spanien har landet förtur till beskattningen. Om du som ägare är permanent bosatt i Sverige och är skattepliktig i Sverige skall du dessutom deklarera inkomsten i din svenska deklaration. Dock blir det svenska skatt enbart om den svenska skatten är högre än den spanska. Således sker avräkning.

Ej resident i Spanien
Om du äger en spansk fastighet utan att vara resident i Spanien skall du på blankett 210 deklarera ett förmånsvärde av att ha en fritidsbostad. Permanentbostaden anses ligga i Sverige. Detta gör du för den tid du ej haft bostaden uthyrd. För den uthyrda tiden deklarerar du på samma blankett vinsten av uthyrningen.
Ett exempel: Du har bott i lägenheten i två månader, den har varit uthyrd i fyra månader och under sex månader har den stått tom. Alltså skall du deklarera vinsten på uthyrningen under fyramånadersperioden samt deklarera ett förmånsvärde under åtta månader. Vinsten på uthyrningsinkomsten skattas med 24,75 %. Förmånsvärdet uppgår normalt till 0,5 % av taxeringsvärdet beräknat för helår. Allt detta sker en gång per år, på blankett 210.
I din svenska deklaration tar du upp uthyresinkomsten på blankett K3 samt gör de schablonmässiga avdragen du är berättigad till. Om den svenska skatten överstiger det du betalar i Spanien skall mellanskillnaden erläggas i den svenska deklarationen.

Resident i Spanien
Det är vissa skillnader om du är resident i Spanien i jämförelse med ovanstående. Som resident fastighetsägare deklarerar du vinsten på uthyrningen i din ordinarie deklaration som avlämnas i maj/juni året efter. Många residenta äger fler bostäder i Spanien och förmånsvärde utgår endast om bostaden inte är en permanentbostad utan exempelvis en sommarstuga belägen i Spanien.
Om du som är resident i Spanien har en bostad i Sverige skall även denna beskattas i Spanien. Den beskattas då normalt med 0,5 % på taxeringsvärdet. Alla bostäder som ej är permanentbostäder skall förmånsbeskattas.

Vilka kostnader är då avdragsgilla?
Alla kostnader som har samband med uthyrning är avdragsgilla. Det kan handla om förmedlingsarvoden, städkostnader, el- och vattenförbrukning, reparationer, försäkringar, IBI-avgifter, sophämtning, räntor etc. Kostnaden måste stå i ett rimligt förhållande till uthyresinkomsten.

Är alla inkomster skattepliktiga?
Ja, i princip är alla inkomster skattepliktiga. Emellertid finns undantag. Om du hyr ut din bostad för långtidsboende (dvs. minst ett år) behöver endast 40 % av intäkten deklareras. Även om beloppet per vecka blir lägre vid långtidsuthyrning kan effekten efter skatt bli bättre. Om du hyr ut på lång tid till någon som ej fyllt 30 år är uthyrningen skattefri.

Hur kan skatteverket upptäcka din uthyrning?
Det finns flera sätt för skatteverket att upptäcka din uthyrning. Exempelvis upprättar alla elbolag kontrolluppgifter på elförbrukningen. Om den ej residentes elförbrukning anses hög kan det tyda på att bostaden hyrs ut. Vidare kan skatteverket läsa uthyrningsannonser på exempelvis blocket eller på andra uthyrningssidor på Internet. Ytterligare kräver hotell att skatteverket letar upp uthyrda bostäderna och kräver att dessa skall beskattas, då hotellen som förutom skatt även måste betala in moms på uthyrningen.

Denna artikel har författats av Bo Wennertorp som arbetar vid den svenska revisionsbyrån Global Accounting S.L. i Marbella. Tänk på att en tidningsartikel är allmän och kanske inte passar in på din situation. Du kan nå Bo på: bosse@globalaccounting.es.