Mäklarspalten: Är min Andalusiska uthyrningslicens giltig?

Urbanisationen har förbjudit korttidsuthyrning ­ kan jag sälja min lägenhet med licens?

Vad är mäklarens ansvar?

Detta är ett problem som uppstått på senare tid är när det är dags att sälja en uthyrningslägenhet som främst använts som investering. Många kunder som vill investera i semesterlägenheter vill kunna hyra ut bostaden när de själva inte använder den, för att få en extra inkomst. Det är dock inte alla bostäder som lämpar sig för detta sedan Andalusien införde reglering av marknaden 2016 och den nationella regeringen gjorde lagändringar 2019.

För att hyra ut en bostad på ”kort tid” eller ”semesterhyra” behöver man registrera sig hos Junta de Andalucía för att få ett licensnummer. När man fyller i formulären bekräftar man personligen att ens bostad uppfyller alla krav enligt lag och man får automatiskt ett licensnummer. Men att man fått ett nummer betyder inte att licensen är giltig. Många tror att det är grönt ljus bara för att det finns ett nummer men det är alltså fel. Om bostaden inte uppfyller alla krav är licensen ogiltig och vid en inspektion får ägaren dryga böter, upp till 18 000 euro!

Några exempel på att licensen är ogiltig kan vara att bostaden saknar ”okupationslicens” eller ”inflyttningslicens” (licencia de primera ocupación; LPO eller cédula de habitabilidad), att bostaden saknar luftkonditionering eller att samfällighetsföreningen begränsat semesteruthyrning i komplexet. Sedan 2019 kan en förening under ett årsmöte bestämma att begränsa (förbjuda) semesteruthyrning i komplexet. För att göra detta krävs att 60 procent av medlemmarna röstar för ett förbud och det är då förbjudet att hyra ut. Det finns dock ett undantag för bostadsägare som redan hade giltig licens innan förbudet infördes och har man det kan man utan problem fortsätta med sin uthyrning.

Tyvärr blir det allt vanligare att föreningar röstar för att förbjuda semesteruthyrning. Många av dem som röstar för förbud är ofta personer som själva redan har en licens. På så sätt tror de att de får mindre konkurrens, men de inser sitt fel den dagen de vill sälja sin bostad. Uthyrningslicensen är nämligen delvis personlig och följer inte automatiskt med bostaden. När bostaden säljs måste den nya ägaren registrera licensen i sitt namn, men detta är alltså inte tillåtet om föreningen har förbud mot korttidsuthyrning.

Trots detta ser vi många både mäklare och privatpersoner som marknadsför bostäder med ogiltig uthyrningslicens. Vi har i flera fall sett problem uppstå i urbanisationer med förbud. Som mäklare tycker jag att man bör kontrollera detta innan man lägger ut en bostad till salu. Det gör vår firma som standard, men det verkar inte vara många andra som gör det. Enligt lag är inte detta något som mäklare måste kontrollera och det är svårt att kontrollera eftersom myndigheterna inte samkör sin information.

I det här exemplet gäller följande:

1. Mäklaren måste kontrollera bostaden i fastighetsregistret.

2. Föreningen ska skriva in eventuella förbud mot korttidsuthyrning i fastighetsregistret ­ men det görs i princip aldrig.

3. LPO ges av kommunen men det finns tusentals bostäder på Costa del Sol som inte har LPO eftersom det slarvades enormt med detta på lokal nivå fram till början av 2000-talet.

4. Registret för korttidsuthyrnings-licenser kontrolleras av Junta de Andalucía.

Så vi har fyra olika aktörer att vända oss till varav flera ofta brister i sin plikt. Om föreningen t ex inte registrerar ett förbud i fastighetsregistret bör väl den nya ägaren vara fri från ansvar?

Svar nej!

Det finns delade meningar, men de flesta anser att den nya ägaren (köparen) har undersökningsplikt och att denne ska fråga föreningen om förbud finns eller ej.

Om kommunen inte gett en LPO på grund av rent slarv för en bostad som är 30 år gammal bör inte den nya ägaren kunna skaffa en uthyrningslicens (förutsatt att bostaden är lagligt byggd)?

Svar nej!

Junta de Andalucía bryr sig inte om slarv i kommunerna, trots att båda är offentliga myndigheter!

Här kommer den säljande mäklarens etik och egenansvar in i bilden. Många av de etablerade mäklarna gör extra undersökningar INNAN de lägger ut bostäder till försäljning, men många nya, oetablerade, oerfarna ”mäklare” gör det inte på grund av brist på resurser, kunskap eller vilja. Bostäder som normalt såldes snabbt blir trögsålda då många köpare vill ha möjlighet att hyra ut. Priserna blir också lidande då bostäderna blir mindre attraktiva.

Jag kan förstå att man kan bli irriterad av korttidsuthyrning på sommaren, men innan ni röstar för ett förbud i er förening, så tänk på att detta faktiskt påverkar värdet på bostaden negativt.