Spanska ägarföreningar – ”Comunidad de Propietarios”

Ägarförening. Lag.  Medlemmar

I grova drag omfattas alla ägda bostäder – lägenheter, radhus och villor som ligger i urbanisationer (avgränsade bostadsområden) – av en ägarförening (Comunidad de Propietarios). Det innebär att ägarna av dessa bostäder enligt spansk lag är förpliktigade till att vara medlemmar i ägarföreningen i sitt område. Lagen som reglerar ägarföreningar heter “Ley de Propiedad Horizontal”. På många områden bestämmer lagen reglerna i ägarföreningen och ägarna blir därmed förpliktigade och medansvariga till underhåll av byggnader och gemensamma utrymmen och områden, men har i gengäld rätt till att använda gemensamma områden och faciliteter – idrottsplatser, trädgårdar, simbassänger m.m.

Ägarföreningens stadgar

Ägarföreningar har sina regler – ägarföreningens stadgar. Dessa är som nämnt reglerade av lagen och innehåller bestämmelser kring underhåll av bostäder och ägarnas förpliktelser. I bostadsområden (urbanisationer) med villor är ägarföreningens ändamål att bestämma underhåll av området, gemensamma faciliteter, renhållning och ibland även underhåll av vägar och trottoarer, vatten- och elförsörjning, om inte offentliga eller privata företag har övertagit ansvaret över dessa.

Nya köpare och ägare bör ta sig tid till att undersöka dessa förhållanden innan ett slutgiltigt beslut om att köpa bostad fattas.

Ägarföreningar i lägenhetskomplex har å sin sida andra uppgifter såsom underhåll av byggnader, beslut kring hur byggnaden ska användas och utseendet av byggnaden. Ägare av lägenheter kommer att uppleva att man inte kan göra som man vill med hänsyn till ombyggnationer och utnyttjande av terrasser och altaner. Stadgarna är vedertagna under ägarföreningens första föreningsstämma och kan ändras under senare föreningsstämmor.

Ägarföreningens styrelse. Sammansättning

Ägarföreningens högsta organ/ledning är stämman. Den dagliga ledningen utgörs av föreningens ordförande (president) och de utvalda i styrelsen. Styrelsen består normalt av ordförande, viceordförande, sekreterare samt två eller flera ordinarie ledamöter. Medlemmarna har en röst var. Förvaltningen sker i enighet med det som uppkommit under föreningsstämman samt efter stadgarna. Större beslut ska tas upp under föreningsstämman och rör det sig om frågor som ordföranden menar är av större betydelse eller önskar ha ägarnas beslut kring kan han sätta upp dem på agendan för årsstämman eller kalla till en extra föreningsstämma. I många föreningar utförs den dagliga driften av den utvalda administrationen.

Ägarnas skyldigheter och rättigheter

Ägarna är skyldiga att betala den årliga allmänna kostnaden. Denna baseras normalt i förhållande till bostadens yta. Ägarna måste följa de regler och förordningar som gäller i ägarföreningen. Ägarna måste även sköta sin bostad på gängse sätt. Det innebär att man inte får låta sin bostad förfalla. Man måste helt enkelt uppföra sig som en bra ägarföreningsmedlem och granne. Ägarna har rätt att delta vid årsstämman eller de extrainkallade föreningsstämmorna. Man har även rätt till att ta upp frågor stämmorna om de bara har lämnats in till styrelsen som en motion i tid, så att övriga ägare kan varslas om motionen i samband med kallelsen till stämman. Ens rösträtt är vanligtvis proportionell med ens ägarandel i ägarföreningen. Om man själv inte kan närvara vid en föreningsstämma kan man sända en representant. Ägare med obetalda avgifter till ägarföreningen har ingen rösträtt under föreningsstämmorna, men däremot mötesrätt.

Föreningsstämma

Det ska hållas minst en årsstämma till vilken ordförande ska lämna ut kallelse till. Denna ska delas ut i god tid – normalt med minst 15 dagars varsel.

En föreningsstämma ska innehålla följande punkter:

Ordföranden har ordet, val av ordförande samt övrig styrelse, administratör, godkännande av årsredovisningen, godkännande av nästa års budget med nya satser för gemensamma utgifter, behandling av inlämnade motioner, beslut om eventuella krav om ägarskulder till ägarföreningen. På sista punkten kan det inte tas något slutfattande beslut. Man måste vara uppmärksam på att ägarföreningen måste upprätta en reservfond som ska utgöra minst 5 procent av föregående års verksamhetsbudget.

Gemensam kostnad. Skulder till ägarföreningen. Fordran

De gemensamma kostnaderna som föreningsstämman har beslutat om måste betalas, jämför gällande betalningsvillkor. Betalningsvillkoren skiljer sig mellan olika föreningar. Om betalning inte sker på utsatt tid kan föreningen trots allt inte utställa böter eller extra avgifter. Av den anledningen har många föreningar fattat beslut om att de som betalar i tid får en viss rabatt, det vill säga att de dåliga betalarna får en högre avgift än övriga. Utöver att ägarna är personligt ansvariga för gemensamma kostnader, ansvarar bostaden för betalningen. Det är viktigt att ägarföreningen under årsstämman åtar sig att kräva in obetalda gemensamma kostnader på rätt sätt. I många ägarföreningar ser man att det finns ägare som är skyldiga gemensamma kostnader för flera år. Om skulderna trots allt inte betalas in innebär det att övriga ägare i ägarföreningen tvingas betala för dessa utgifter.

Köp av egendom – skuldundersökning

Köpare av egendomar som tillhör en ägarförening måste vara försiktiga med köp. Det är viktigt att uppmärksamma att köparen ansvarar för eventuella skulder som säljaren efterlämnar. Även om man ”bara ansvarar” för skulder för det aktuella året samt föregående år får man inte acceptera att säljaren inte har betalat 100 procent av den skuld som denne är betalningsskyldig till. Om säljaren inte betalar vid försäljningsdagen är det inte troligt att denne kommer att betala varför köparen tvingas betala skulden.

I samband med undersökandet kring eventuella skulder bör man ta reda på om ägarföreningen har fattat beslut om de gemensamma omkostnaderna – underhåll eller andra investeringar som man som köpare måste vara med och betala i framtiden. Man måste även försöka värdera egendomskomplexets nivå av underhåll. Dåligt underhåll innebär utgifter i framtiden. Till slut är det också en bra idé att undersöka om det finns många osålda/tomma bostäder i komplexet. Orsaken till detta är att det kan finnas en risk att en investerare sitter på många bostäder och inte kan betala de gemensamma utgifterna för dessa.