Den spanska bostadsmarknaden – Bluffar & Fakta

Utlänningars köp är fortfarande en viktig faktor på den spanska bostadsmarknaden. Den utländska efterfrågan på fastigheter i Spanien nådde en rekordnivå i slutet av 2015, vilket drevs på av en explosiv tillväxt i antalet brittiska bostadsköpare.

Förra årets bostadsköp gjorda av utlänningar steg hela 81 procent i brittisk efterfråga jämfört med året innan. Britterna är helt klart den dominerande gruppen i den utländska efterfrågan, även om de ännu inte nått samma nivåer som under högkonjunkturen. Speciellt anmärkningsvärt är hur mycket den brittiska efterfrågan ökade under förra årets två sista kvartal, en ökning som inte sågs bland andra nationaliteter. Den ryska efterfrågan var den som minskade mest under året – i båda fallen har skiftningarna påverkats av valutakurser, med ett ökat värde av pundet och en svagare rubel.

Den brittiska efterfrågan ökade från 15 procent av den utländska marknaden under det första kvartalet 2014 till 24 procent under det fjärde kvartalet 2015.
Sveriges andel utgör 5,93 procent av försäljningen till utlänningar i Spanien 2015 – totalt var det 2 765 svenska köpare. Danmark 0,91 procent (425) och Norge 2,97 procent (1 383). Lägger vi ihop de tre skandinaviska länderna intar dessa andraplatsen efter Storbritannien – och förstaplatsen om antalet beräknas per 1 000 invånare.

FIG. 1 visar fördelningen av försäljningen till utlänningar baserat på nationalitet.

Bostadsmarknaden i Spanien 2015
Den spanska bostadsförsäljningen och bostadspriserna som steg under 2015, enligt de senaste siffrorna från notarierna, visar att det nu sker förbättringar på bostadsmarknaden.
Siffrorna från notariekontoren för december 2015 och året som helhet, som nyligen presenterats, visar en bild av en marknad som håller på att återhämta sig efter en lång och djup kris.
Det är goda nyheter men motverkar inte effekterna av krisen, som fortfarande kan ses överallt. En del segment, speciellt dem som mår riktigt bra av den utländska efterfrågan, håller på återhämta sig, men många andra befinner sig fortfarande i ett dödläge. Siffror som dessa från notarier, som sammanställer alla segment under ett i de nationella siffrorna för hela Spanien, sträcker sig över stora skillnader mellan de lokala marknaderna, och det är inte alla områden och segment som är på väg i samma riktning.

Notariernas siffror är de mest aktuella tillgängliga, då de baseras på all försäljning som undertecknats hos notarierna månad för månad, tillskillnad från inskrivningen av försäljningar i fastighetsregistren, som sker en eller två månader senare (ges ut av registratorerna för fast egendom och Instituto Nacional de Estadísticas). Notariesiffrorna ger oss därför den bästa bilden av hur det faktiskt gått (på nationell nivå) under 2015.
Nedan går vi igenom några av de viktigaste siffrorna från förra året.

FIG. 2 visar utvecklingen av bostadsförsäljningen och –priser samt bostadslån och bygglån mellan 2007 – 2015.

På alla punkter handlar det om tydliga ökningar jämfört med 2014. Även om priserna generellt visar på en moderat stigning jämfört med 2014. Bostadslånen har ökat 23,2 procent, bygglån 32,1 procent och storleken 25,6 procent.

Bostadsförsäljningen 2007-2015
FIG. 3 Den totala bostadsförsäljningen per år sammanställd av notariekontoren för perioden 2007-2015.

Det såldes totalt drygt 400 000 bostäder under förra året (inklusive subventionerade bostadsbyggen) och försäljningen av både lägenheter och hus ökade för andra året i rad. Försäljningen är fortfarande mindre än hälften av vad den var under det sista året under boomen – 2007, men vi ska inte förvänta oss att försäljningen återigen ska uppnå de upphaussad nivåerna som rådde under denna spekulativa bubbla. Experter påpekar dock att marknaden fortfarande ligger under en ”normal” nivå, så det bör fortfarande finnas plats för en ökad försäljning under de kommande åren, med förutsättningen att den ekonomiska tillväxten fortsätter.

Bostadsförsäljningen för hela 2015 – fördelad över regioner
FIG. 4 visar årsförsäljningen fördelad över regioner samt över nya bostäder (Nueva) samt begagnade (Usada) för 2015.

Här används de siffror som finns i fastighetsregistren (Registradores). Då de registrerade siffrorna är ca 45 dagar sena jämfört med notariekontorens stämmer inte dessa helt överens, men trenden är tydlig.
De årliga resultaten bekräftar den positiva utvecklingen av antalet sålda bostäder: 354 538 under 2015, vilket är 6 150 fler än årsförsäljningen från det tredje kvartalet 2014 till det tredje kvartalet 2015. Denna siffra är den högsta under de senaste 16 kvartalen, vilket bekräftar den positiva utvecklingen.
Den årliga förändringen, 2015 vs 2014, visar en utveckling i bostadsförsäljningen på +11,17 procent.
En högre siffra har inte registrerats sedan slutet av 2011.

Nya vs. Begagnade bostäder
Under denna period, från 2011-2015, ses en stor asymmetri i resultaten för försäljningen av nya och begagnade bostäder, då begagnade bostäder visar en ackumulerad ökning på 39,73 procent medan samma siffra för nya bostäder har fallit med -36,91 procent.
En del av förklaringen till detta är att ”ny” (inte tidigare såld) bostad automatiskt överförs till kategorin ”begagnad” om den legat osåld i mer än ett år.

Försäljningen av 74 988 nya bostäder är en historiskt låg siffra då minskningen är på -7,274 försäljningar jämfört med årets tredje kvartal.
Tvärtemot detta har det skett 279 550 försäljningar av begagnade bostäder, som ökade med +13,424 försäljningar jämfört med årets försäljning i tidigare kvartal. Antalet försäljningar av begagnade bostäder är det högsta av de årliga resultaten för de senaste 29 kvartalen. Vi måste se tillbaka helt till det tredje kvartalet 2008 för att hitta en högre årsförsäljning av begagnade bostäder.
Regionerna med de högsta årsförsäljningarna av bostäder under 2015 var Andalusien (70 382), följd av Katalonien (55 424), Madrid (51 604) och Valencia (51 460),

Bostadsförsäljningen under det fjärde kvartalet 2015 – fördelad över regioner
FIG. 5 Visar bostadsförsäljningen under det fjärde kvartalet fördelad över de spanska regionerna.

Med den totala försäljningen under det fjärde kvartalet (87 031) har det nu varit fyra kvartal i rad med positiva resultat, efter fem kvartal med minskande försäljning. Det bekräftar förändringen av trenden i utvecklingen av antalet försäljningar.
Regionerna med flest registrerade bostadsförsäljningar under det fjärde kvartalet var:
Andalusien (16 535), Katalonien (13 406), Valencia (12 197) och Madrid (11 272).
Tar man resultaten av köp och sälj per tusen invånare var det totala resultatet för Spanien 1,81 och fördelat på nya och begagnade: 0,34 nya och 1,47 begagnade bostäder. De bästa resultaten sågs på Balearerna (2,56) och i Valencia (2,46), och i den motsatta änden stod Extremadura (1,16) och Galicien (1,16). Andalusien ligger fint på 1,97 sälj per 1 000 invånare, medan Murcia och Kanarieöarna ligger på 2,02 respektive 2,06 – alltså ett snäpp över Andalusien.

Bostadsförsäljningen under 2015 – fördelad över provinser
FIG. 6 Visar bostadsförsäljningen under 2015 fördelad över de Spanska provinserna.

Prognoserna för 2016
Servihabitat – den största fastighetsförmedlaren i Spanien (Caixa Bank-gruppen) – förväntar att huspriserna kommer att öka med i genomsnitt 6,3 procent i år.
Under en konferens som nyligen arrangerades av fastighetsutvecklarnas förening Asprima och Caixa Band (ägare av Servihabitat), spekulerade Juan Carlos Álvarez, direktör för Servihabitat, att huspriserna kommer stiga med mellan i genomsnitt 6 procent och 6,3 procent i år, med ”mycket betydliga stigningar” på en del områden, där det nu råder brist på nya bostäder.
Álvarez hänvisade till platser som Madrid, Barcelona och de mest efterfrågade områdena längs den spanska kusten, där efterfrågan är stor och där det har varit brist på nya projekt under de senaste åren.
I denna situation förväntar sig Álvarez, i sin prognos, att det ska byggas 80 000 nya bostäder under året, en ökning på 13 procent jämfört med föregående år.

Hyresmarknaden växer
Den procentdel av den spanska bostadsmässan som ägnas till hyresobjekt har fördubblats till 22 procent sedan år 2000, med ytterligare plats att växa, förklarade Álvarez. Kulturella förändringar i Spanien samt arbetskraftens ökade mobilitet, som gör människor mer benägna att hyra bostad, kommer vara positivt för hyresmarknaden .
Dessa prognoser överensstämmer med den senaste rapporten från CBRE (världens största bolag för fastighetsservice – grundat 1906 i San Francisco) om den spanska bostadsmarknaden, vari det bland annat har funnits prognoser för att huspriserna kommer att öka med 5,95 procent i år. Så när några av de största namnen på den spanska fastighetsbranschen är överens om detta kan man förvänta sig en konsolidering av den uppgång som ses på fastighetsmarknaden.

Våra förväntningar
För tillfället ser det ut som om den ökande trenden i utlänningars köp från förra året kommer att fortsätta även under 2016. Vi ser att priserna börjar stiga på utvalda objekt och läget i de områden där utlänningar köper.
Marbella tar som vanligt ”täten” på väg ut ur krisen.
Vidare tror vi på en försiktig försäljningsökning på den spanska hemmamarknaden som får hjälp av den minskande arbetslösheten och de förbättrande möjligheterna till finansiering.
Vi kommer att se fler nybyggen. De kvalitetsprojekt som har bra lägen på Costa del Sol verkar sälja slut mycket snabbt och priserna på de bästa projekten ser ut att ökar i lugn takt.

Det skapar möjligheter för en riktigt bra – och ”varm” sommar för bostadsmarkanden.
Så, är det nu som man ska köpa? Ja, det är det, om man vill med på vågen till de lägsta prisnivåerna sett på många år.

Finn Wissenberg www.wissgarestates.com
Finn Wissenberg har en bakgrund som byggnadsingenjör och har arbetat med konstruktion – samt köp och försäljning av bostäder på Costa del Sol sedan 1987. Han driver mäklarfirman WissGar Estates tillsammans med sin fru, Ana Garcia.