Uthyrningsbranschen boomar

På 2000-talet upplevde Costa del Sol historiens kanske största byggboom. Spanjorerna hade en massa ”gömda” pesetas som skulle användas innan euron infördes och soltörstande utlänningar näst intill klättrade över varandra för att få fatt i en bostad innan bostadspriserna skulle komma att öka ytterligare. Och kunde man inte betala kontant fanns det många möjligheter att få bostadslån. Detsamma gällde landets byggmatadorer som stod i kö för att få en bit av de många tomter som centralregeringen, via en ny lag från 1998, hade gett byggtillstånd.

Det var en byggboom och fest utan like. Dock gav den Costa del Sol och övriga Spanien en ganska rejäl baksmälla, som tog nästan tio år att bli av med. Men nu boomar det ingen. Inte bygget av bostäder utan i stället uthyrningen av semesterbostäder.

En Sueco har talat med tre fackpersoner med olika bakgrund och ingångsvinkel i branschen för att ge en så bred inblick i en företagsmöjlighet som allt fler får upp ögonen för, antingen som hyresgäst, uthyrare eller som investerare på den ”nya” marknaden.

Michael Kolodnicki och Joan Hansen från Rincon Rent firar i år tioårsjubileum i branschen. Då de etablerade sitt företag fanns det i stort sett inget annat företag som specialiserade sig på uthyrning. Alla ville vara mäklare och ha en bit av de stora och snabba försäljningskommissionerna.
”Vi såg ett stort gap på den skandinaviska hyresmarknaden och tog på oss utmaningen att skapa ett företag som bygger en trovärdig bro mellan hyrestagare och hyresvärd”, förklarar det danska paret som i början fokuserade på områden öster om Málaga men som i dag arbetar över hela kusten, där de arbetar med uthyrning av 140 bostäder.
”Marknaden mår bra. Det är inte längre ett måste att köpa och ha sitt eget om man i stället kan hyra någonting superfint. Det skapar en stor frihet och man slipper besvär
och fasta kostnader”, berättar det danska entreprenörsparet. Samtidigt pekar det också att attityden i dag också är positiv bland uthyrarna.
”Det ses en stark trend som visar att bostadsägare kan se det kloka i att hyra ut då marknaden i dag betalar bra för en bra semesterbostad. En bra bostad kan hyras ut för ca 1 000 euro i veckan. Det är någonting som de flesta förstår”, förklarar paret.

Samme positive toner hörs från spain-holiday.com:s huvudkontor i utkanten av Málaga, där 25 personer med 13 olika nationaliteter tar hand om, utvecklar och marknadsför den portal som har fått en fin plats bland de ledande uthyrningsportalerna för semesterbostäder i Spanien. Spain-holiday har 7 800 utannonserade bostäder varav 2 300 ligger i Málagaprovinsen.
”Vi växer hela tiden och det gällande både antalet personen som hittar deras semesterbostad genom oss samt antalet uthyrare som annonserar ut deras bostad genom vår portal”, berättar Jannich Friis Petersen, som är daglig ledare i företaget. Han säger att trots att Spanien alltid har varit ett attraktivt resmål så har problemen som andra populära semesterdestinationen kämpar med gett Spanien en fördel som inte setts tidigare.
”Vi ser tydligt hur både privatpersoner och företag nu gör stora investeringar i hyresbostäder i Málagaprovinsen. Det enda hindret som varit sågs under den period när den nya lagen för uthyrning av bostaden antogs”, säger Jannich Friis Petersen.

“Den nya lagen har skapat mycket tvivel. En del väljer att inte hyra ut alls då de känner att det har blivit för komplicerat med de nya bestämmelserna. Andra kämpar på tappert med mycket tålamod”, säger Bo Wennertorp, som startade revisionsbyrån Global Accoutning i Marbella för snart 18 år sedan. Bo Wennertorp har sedan införlivandet av den nya lagen fått många frågor kring vad som gäller, och han vill uppmärksammar att den nya lagen först och främst berör uthyrare och bara i fall när det handlar om korttidsuthyrning, dvs. perioder kortare än två månader. Kring det har han inte stött på några problem. Däremot uppstår ofta svårigheter med licensen. “Vid uthyrning av bostad måste innehavaren av bostaden ha ett ‘Licencia de Primera Ocupacion’ för att erhålla uthyrningslicensen, och det är här det kan bli svårt. Det är nämligen så att om bostaden är byggd före 1980 utfärdas inte denna licens. I vissa fall med äldre bostäder kanske intyget ‘Cedula de habitabilidad’ finns, som då kan användas. Men det finns många som varken har det ena eller det andra”, berättar Bo Wallenborg som beklagar problemet, som just nu diskuteras i Junta de Andalucía och då är det alltså bara att vänta tills myndigheterna når en lösning.

För dem som får licensen och hyr ut sin bostad tillkommer lite arbete med hänsyn till räkenskaperna.
“Det är klart att det inte är kul att behöva betala skatt men man får ju se att den nya lagen för med sig fördelar för turistindustrin”, förklarar den svenska revisorn och fortsätter: “Skatten ligger på 19 procent av vinsten, dvs. skillnaden mellan intäkter och utgifter. Dessutom är vissa utgifter direkt avdragsgilla medan andra delas upp proportionellt (såsom IBI, Basura, Försäkringar, Comunidad etc). Inköp av möbler och vitvaror samt renoveringar skrivs av med 10 procent per år och värdet på boendet med 3 procent per år. Det är alltså noga med att hålla koll på utgifterna”, påminner han samtidigt som han kommer in på hur uthyraren ska deklarera sin bostad: “Skatten ska betalas via dokumentet som heter ‘Modelo 210’. I detta dokument ifylls diverse information om hyresvärden och bostaden. Sedan kan skattebetalningen ske via autogiro eller genom besök hos banken. Viktigt är dock att komma ihåg att deklarera för uthyrningen fyra gånger per år, med undantag för om bostaden ej hyrts ut eller om kostnaderna överstigit intäkterna, då behöver ingen deklaration lämnas in.”

Hos Rincon Rent ser man positivt på den nya lagen.
”Denna lag ställer minimikrav på bostaden som bostadsägaren självklart måste följa men det bidrar till att få upp bostadsuthyrningen till en annan nivå, och det säkrar kvaliteten för dem som hyr och Costa del Sol som varumärke”, säger Michael Kolodnicki.
Bland de krav som uthyraren ska uppfylla nämner han energibevis, A/C i alla rum, fönster i sovrummen, första-hjälpen-skåp, klagobok samt informationspärm som ska innehålla viktiga telefonnummer, regler för husdjur samt fastigheten liksom rekommendationer till nöjen och restauranger.
”Det kan ta lite tid och vara lite besvärligt att få ordning på allt detta men hyr man ut genom en riktig uthyrningsbyrå erbjuder de att ordna med allt detta plus allmänt underhåll av bostaden”, berättar Rincon Rent, som i dag har åtta servicemedarbetare anställda för att ta hand om det praktiska kring uthyrning av semesterbostäder.

Spain-holiday.com ser också att den nya lagen för med sig fler positiva saker som t ex den höjda skatten som kommer att innebära mer pengar till marknadsföring av Spanien.
”Turisterna kommer inte alltid av sig själva. De kommer även för att Spanien, Andalusien och Málaga marknadsförs riktigt bra i stora delar av världen. Det kostar, så det är egentligen bara rätt att bostadsuthyrare betalar tillbaka lite av det i form av skatter”, menar Jannich Friis Petersen , som också har gjort allt för att hjälpa bostadsuthyrare under denna tid med förändringar, och hon fortsätter: ”Alla våra kunder har fått tydliga riktlinjer för vad som krävs av deras bostad och hur det kan lösas. På vår portal har vi ett stort forum, som är mycket populärt, och vi håller uthyrare och hyresgäster uppdaterade kring eventuella lagändringar och andra nyheter i branschen.”

Just ordet bransch är ett viktigt begrepp för spain-holiday, som går i täten med sin strävan efter att de företag som står bakom online-bostadsuthyrning ska gå ihop och accepteras som en bransch. Jannich Friis Petersen förklarar: ”Vi har ju en relativt ny sorts verksamhet och allt fler aktörer söker sig till den. Därför ska vi höras när det ska utformas lagar som handlar om bostadsuthyrning. Det ska inte vara bara hotellbranschen som ska få sin röst hörd.”

Och spain-holiday hördes förra månaden när det danskägda företaget samlade 100 framträdande politiker, ämbetsmän, fackmänniskor och organisationsfolk till samtal och spain-holiday och deras syn på framtiden inom branschen.

Leker du med tanken på att hyra ut din bostad, eller kanske investera i en bostad för att hyra ut den, tvekar personerna som En Sueco intervjuat inte kring goda råd.
Läget är naturligtvis viktigt.
”Köp en lägenhet nära havet med utsikt samt med altan eller terrass. Den ska ligga nära restauranger och butiker, samt ha minst fyra sovplatser. Marknaden har hur många bostäder med två till fyra sovrum så köp gärna någonting som är lite större eller gör plats till extra sovplatser. I slutändan höjer det priser och lägesprocenten”, menar Michael Kolodnicki, som även betonar vikten av inredningen: ”Gör det mysigt men enkelt. En skandinavisk stil är alltid rätt men det är ett måste att ha internet och bra foton av bostaden.”
Rincon Rents ägare överraskar säkert många men menar allvar när de säger att det inte spelar så stor roll om semesterbostaden ligger i Marbella, Torremolinos eller Nerja så länge som den uppfyller de nämnda samt ligger inom en radie av en timmes körtid från flygplatsen. De förklarar: ”1-timmes-regeln till flygplatsen är mycket viktig. Vi har sett flera exempel på jättefina bostäder i Estepona som dock är svåra att hyra ut på grund av avståndet till flygplatsen. Det samma gäller golfbostäder. Det låter fint men de går inte att sälja för de ligger för långt bort från allt.”
Oavsett hur eller vilken sorts bostad man hyr ut är det viktigt att marknadsföra den ordentligt för att det ska löna sig. Och det duger inte längre att sätta upp en lapp i den lokala matbutiken och vänta på att telefonen ringer.
”En välfungerande uthyrningsfirma är aktiv på marknaden och har en stor, fast kunddatabas, som återvänder. Som företag samarbetar vi med andra företag för att fylla veckorna i våra bostäder. Det är mycket effektivt”, avslutar Michael Kolodnicki, som är en flitig användare av de bästa portalerna, bland annat spain-holiday.
Spain-holiday är en imponerande historia om entreprenören Claus Sørensen, som nästan helt utan pengar från sin andelslägenhet i centrala Málaga utvecklade och lanserade och spain-holiday.com år 200. I dag har portalen en kundgrupp och ett kontaktnät som får en att häpna.
”Vi är oerhört bra på online-marknadsföring och ligger högst upp på många sökmotorer. Utöver det skickar vi ut ca 350 000 nyhetsbrev till möjliga hyresgäster 60 gånger per år. Dessa två arbetssätt ger bra respons till våra annonsörer, som i snitt får 55 efterfrågningar per år på deras semesterbostad”, berättar Jannich Friis Petersen, som fortsätter med ett par tips kring hur man på ett enkelt sätt kan se vilka portaler som fungerar: ”Få referenser från andra bostadsuthyrare och sök själv efter bostäder på internet för att se vilka webbplatser som dyker upp. De webbplatser som är bra skriver inte ut money back guarantee om du inte uppnår den respons som förväntas.” Därefter säger spain-holidays chef, för att lugna oroliga som inte är så vana vid tidens nya internetmedier: ”På spain-holiday är det lätt att annonsera sin semesterbostad själv. Utformandet av sidan är användarvänlig och instruktionerna enkla. Dessutom finns det en kalender så att man själv kan hålla koll på uthyrningen av sin bostad.”

Tiderna förändras och med dem dyker nya möjligheter upp. I dag finns det otaliga möjligheter på marknaden för uthyrning av bostäder.