Det började så bra men slutade med att 3 000 ägare aldrig fick se sina bostäder. Bland dessa fanns många skandinaver. Medan det fortfarande dyker upp flera saker som kan läggas till i den tråkiga Aifos-historien har byggkranarna återvänt till Costa del Sol, och frågan är nu om historien upprepas. Och ja, det kan den göra, menar de experter som En Suecos reporter talat med. Men som blivande bostadsägare kan man göra sitt bästa för att inte hamna i svårigheter.
Aifos är det bästa exemplet på hur bra och snabbt det kunde gå i byggbranschen i början av 2000. Och samtidigt är det ett bra exempel på hur totalfel det kunde gå när marknaden vände 2007/2008. Under elva år lyckades bolaget bygga nästan 30 000 bostäder runtom i Andalusien, Murcia, Valencia, Aragón och i Madrid. Jag skriver ”nästan”, för det lyckades bara tas några spadtag till de sista 3 000 bostäderna innan företaget gick i konkurs i juli 2009. Den ambitiösa konstruktionsfirman hade då en skuld som uppgick till ca 1 000 miljoner euro, 2 600 anställda och inte minst 3 000 nya ”bostadsägare” som fick lov att ge upp hoppet om att få tillbaka sina 20 000-80 000 euro som de hade betalat i reservationsavgift för en bostad som fortfarande låg på ritbordet.
En bostad på ett ritbord
Åtta år har snart gått sedan det första domstolsmötet i Aifos-fallet, men det är fortfarande långt ifrån slut. Den långa processen bottnar inte i svårigheter med själva konkursboet utan i stället i att Aifos år 2009 ingick en så kallad frivillig teknisk betalningskonkurs för att rädda så mycket som möjligt at bolaget, och därmed säkra de 5 000 fordringsägare så mycket som möjligt av deras pengar. Det låter bra men det är inte lätt att få 51 procent av fordringsägarna att enas om när och hur Aifos aktiviteter ska avvecklas. Och det är inte heller lätt att vara en av 3 000 ”bostadsägarna”, för lagen säger ingenting tydligt om att de ska vara de sista att få sin den när smulorna efter Aifos fördelas. Klart är dock att skattemyndigheten, Seguridad Social och bankerna ska ha sina utestående belopp först. Och för att se helt realistiskt på det, bostadsköparna kommer inte få tillbaka någonting av sina investerade pengar. Inte heller kommer de få den bostad som de ämnade köpa.
Denna historia sänker helt klart ett mörker över Costa del Sols bostadsmarknad, över vilken solen annars återigen skiner, och där det hela tiden talas om en ökad rättssäkerhet.
”Juridiskt sett är det i dag säkert att handla i Spanien, men ingen är perfekt. All handel är riskabel”, säger Javier García León, från Advokatkontoret i Fuengirola. Han säger också att de många köparna i Aifos-fallet knappast fått ordentlig hjälp och rådgivning innan de betalade sina reservationsavgifter. Någonting som de skulle ha sörjt för att få och vilket framtida bostadsköpar också bör se till att få, men det kommer vi tillbaka till längre fram. Först lyssnar vi till den erfarna fastighetsmäklaren Finn Wissenberg, som har sett flera bostadsköpare råka illa ut när det köps bostäder på projektplan.
”Generellt ska man vara försiktig med att köpa en bostad som inte är färdigbyggd. Man bör ha en bra mäklare eller annan rådgivare med sig, som kan se om det finns tillräckligt med kapital bakom projektet, för det är lätt för ett bolag att lägga ett projekt i ett dotterbolag för att inte skada moderbolaget om det skulle gå fel. Och det kommer hela tiden nya byggherrar in på marknaden, så det är svårt att se vem som är tillräckligt stark”, förklarar Finn Wissenberg, som aldrig själv sålt en Aifos-bostad, och som anser att det aldrig är fel att anlita en mäklare med känsla för sakerna.
”Jag reagerade redan från början över att de hade så låga priser samt att ett så ungt bolag kunde komma med så stora projekt”, fortsätter han om Aifos, som snabbt sålde många av bostäderna när projekten fortfarande låg på ritbordet, för att hålla elden igång. Och visst gick det bra – så länge vinden blåste åt rätt håll på marknaden.
Goda råd är inte dyra
Under de bästa åren gick försäljningen så bra och affärerna var så snabba att flera köpare och rådgivare helt enkelt inte hann kontrollera om deras insatser säkrades via en bank- eller försäkringsgaranti.
”Man måste vara riktigt noga när man köper en bostad på projektplan och faktiskt ännu mer försiktig i dag än tidigare”, säger advokat Javier García León, som har specialiserat sig på bostadsaffärer. Och han fortsätter: ”Lagen reglerades i januari 2016 och sedan dess ska alla köpares insatser garanteras via en bank- eller försäkringsgaranti, men först från och med det att bygglov utdelats. Och det är här problemet är – att en del av insatserna till objekt på projektplan betalas innan byggherren fått sitt bygglov.”
Javier García León poängterar att det är advokatens jobb att försäkra sig om att byggherren har sina garantier och därefter försäkra sig om att dennes klient betalar de höga beloppen på bostaden först när byggherren fått sitt byggnadslov.
”Den första stora betalningen liggen normalt på 20 procent av bostadens slutpris. Innan detta betalas har köparen betalat en reservationsavgift för att den valda bostaden ska tas bort från marknaden. Denna reservationsavgift ligger vanligtvis på mellan 6 000 och 10 000 euro. Reservationsavgiften betalas i ett sp tidigt skede i processen att byggherren troligtvis inte hunnit få alla tillstånd, varför beloppet inte kan garanteras. Detta är en risk som man som köpare måste ta om man önskar en bestämd bostad”, förklarar advokaten, som förklarar de delar som han fokuserar på när han å sina klienters vägnar förhandlar innehållet av köpekontrakt.
Javier García León lägger stor vikt vid på hur betalningarna går till vid köp av en bostad på projektplan:
”Betalningar ska göras med banköverföringar och till ett konto som refererar direkt till det bestämda bygget. Det är en viktig detalj att det tydligt framgår vad man har betalat till om det skulle ske att bygget stoppas av någon anledning. Många betalar fortfarande med bankcheckar, men en sådan check kan byggherren sätta in på vilket konto han vill.”
Advokatkontorets grundare upprepar att det inte är fel på rättssäkerheten i Spanien. Alla ska bara sköta sitt arbete ordentligt – och aldrig försöka skynda igenom en bostadsaffär.
Stressa inte
Nästa viktiga sak att tänka på, enligt både Javier García León och Finn Wissenberg, är den största risken för en misslyckad bostadsaffär.
”I praktiken kommer köpare in på ett säljkontor med stressade människor och full fart. Man hälsas välkommen och får snabbt veta att de tidigare samma dag fått två förfrågningar på just det objektet som man själv är intresserad av”, berättar Finn Wissenberg och fortsätter: ”I en sådan situation kan till och med friska och intelligenta människor tappa förnuftet och göra en snabb affär. Men till ingen nytta, för ingen rådgivare kan följa upp på det som denne ska kontrollera under så kort tid som 24 timmar, innan det ska skrivas under och betalas.”
Det är inte heller ovanligt att Javier García León måste lägga tid på att lugna sina klienter.
”Folk ringer eller kommer oanmälda in på kontoret för att de vill köpa en bostad på en gång. I ett sådant läge måste jag förklara att jag, och alla andra advokater, behöver några dagar eller veckor för att kunna göra vårt arbete ordentligt. Att köpa en bostad är en affär som involverar stora summor pengar och om det inte görs enligt boken kan det bli dyrt”, avslutar Javier García León.
Både Javier García León och Finn Wissenberg är överens om att Aifos-skandalen kan komma att upprepas. Men de är också överens om att de enskilda bostadsköparna i dag har goda förutsättningar för att skydda sig mot obehagliga överraskningar.
