FRÅGA EXPERTEN: Vad gäller?

Jag funderar på att köpa ett hus i Mijas och ta ett lån i spansk bank. Jag har hört att nya regler gäller vid hypotekslån, bland annat att man måste gå till notarien två gånger. Vad gäller?   

De nya lagen om bostadslån, Ley 5/2009, de 15 de marzo, de los contratos de créditos inmobiliarios (LCCI) trädde i kraft den 16 juni 2019. Lagen fastställer vissa skyddsregler för fysiska personer – oavsett om de är konsumenter eller ej – i deras egenskap av gäldenär, borgensman eller garant för lån som garanteras av ett hypotek eller annan pant i fast egendom som nyttjas som bostad eller där avsikten är att förvärva en äganderätt till en tomt eller fastighet som är bebyggd eller som ska bebyggas (artikel 1 i LCCI). 

Genom den nya lagen har lagstiftaren förstärkt transparensen för denna typ av avtal med särskilt fokus på information som måste lämnas innan låneavtalet skrivs på. Banken måste numera minst 10 dagar innan lånet ska skrivas på överlämna följande handlingar (artikel 14 LCCI): 

• FEIN – Ficha Europea de Información Normalizada standardiserat EU-faktablad (bindande offert). Faktabladet ska innehålla all information om hypotekslånet (långivare, låntagare, ränta, avgifter m.m.)
• FiAE – Ficha de Advertencias Estandarizadas, faktablad om standarklausuler (ska inkludera information om viktiga klausuler och villkor: referensränta som kommer användas, uppsägning av lånet i förtid, kostnader m.m.).
• Olika exempel på hur rörlig ränta påverkar lånet.
• Kopia på utkast till låneavtal. 
• Vilka kostnader som varje part ska betala.
• Information om låntagarens rätt att få gratis och personlig rådgivning av den Notarius Publicus som låntagaren väljer. 

Vidare införs en större kontrollfunktion för notarius publicus som ska granska att låneavtalet inte innehåller oskäliga villkor. Notarien ska alltså erbjuda gratis rådgivning till låntagaren om lånevillkoren och utfärda en särskild notariserad handling om den information som lämnats, s.k. Acta notarial de transparencia (art. 15 LCCI). Det är sålunda nödvändigt att gå till Notarius Publicus vid två tillfällen, en gång för att få information och rådgivning och ytterligare en gång för att teckna lånet.

Den nya lagen reglerar och begränsar också vissa klausuler som får förekomma i låneavtalet. Exempelvis: 

1. Fördelning av kostnaderna (art. 14.1.e) LCCI): Banken eller långivare ska betala kostnaderna för Notarius Publicus (förutom kopior som betalas av den som begär dem), fastighetsregister och handläggning (gestoria) av registreringen. Låntagaren ska betala värderingen av fastigheten. Stämpelskatt betalas av banken eller långivaren.
2. Banken har rätt att ta ut en uppläggningsavgift (art. 14.4 LCCI), men den får bara debiteras en gång och ska inkludera alla kostnader för studie, handläggning och beviljande av lånet.
3. De s.k. “clausulas suelo” (räntegolv) förbjuds och minusränta kan inte heller förekomma (art. 21 LCCI).
4. Den avgift som får debiteras om lånet betalas tillbaka i förtid regleras (art. 23 LCCI).
5. Villkoren för bankens möjlighet att begära att lånet förfaller till omgående betalning regleras (art. 24 LCCI).
6. Dröjsmålsränta får inte vara högre än den överenskomma räntan jämte ytterligare 3 % (art. 25 LCCI).

Har ni frågor om juridik och skatt i Spanien är ni välkomna att kontakta oss. Gonvel & Kamph har mer än 25 års erfarenhet inom juridisk och skattemässig rådgivning i Spanien. 

Jessica Kamph, delägare & VD

Victor Mateo Laguno, abogado (spansk advokat)

Fråga experten

Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com