Fråga experten

Vi utgår ifrån att avtalet är mellan privatpersoner och att du har din hemvist i Sverige och därmed inte har rätt att resa in i Spanien enligt nu gällande restriktioner på grund av covid-19. Vi vet givetvis inte i dagsläget vad som gäller den 15 juni, men får förmoda att restriktionerna då fortfarande gäller. Generellt kan anses att köparen har laga skäl att flytta fram tillträdesdagen på grund av rådande reserestriktioner. Det kan dock finnas särskilda omständigheter som föranleder en annan bedömning, t ex om köpeavtalet signerades av ett ombud som du gett fullmakt till och denna fullmakt även inkluderar att ombudet skulle kunna fullfölja köpet för din räkning. Med detta sagt, medför inte detta att du har rätt att häva avtalet, men du kan begära en förlängning av tiden för att fullfölja affären, d.v.s. att flytta fram tillträdesdagen. Det första du måste göra är därför att meddela säljaren att du inte har möjligt att närvara hos notarius publicus i Spanien för tillträde på utsatt dag och att ni kommer överens om en ny tillträdesdag. 

Om din avsikt är att häva avtalet och få tillbaka erlagd handpenning måste först köpeavtalet studeras för att se om det i avtalet upptas möjlighet att häva avtalet och under vilka förutsättningar. Om inget sådant villkor finns stipulerat gäller grundprincipen att ingångna avtal gäller och att man som köpare inte ensidigt har rätt att häva avtalet om inte avtalsbrott föreligger från säljarens sida. Om du inte fullföljer avtalet kan du därför förlora erlagd handpenning som skadestånd, men säljaren kan också därutöver kräva att du måste genomföra köpet, om inte annat avtalats i kontraktet.

Det talas i dag en hel del om principen kallad clausula rebus sic stantibus som kan åberopas vid särskilda extrema situationer och när det är helt omöjligt för en part att uppfylla villkoren i avtalet då partens personliga förutsättningar kraftigt förändrats. För detta krävs att vissa villkor uppfylls, t ex en extraordinär förändring i förutsättningarna, oskälig obalans mellan parternas prestationer, att förändringen beror på en plötslig och helt oförutsedd händelse och att det inte går att lösa obalansen som uppstått mellan avtalsparterna på annat sätt.

Syftet med rättsprincipen är att återställa balansen mellan avtalsprestationerna men inte att häva ingångna avtal, eftersom hävning brukar vara den sista utvägen. Dessutom tillämpas principen väldigt strikt av domstolarna och framförallt på långvariga avtal där prestationerna upprepas över tid, som t.ex. hyra av affärslokal och liknande och i exceptionella fall när det gäller köpeavtal med avbetalning, men inte på vanliga fastighetsköp. Därför måste varje fall analyseras särskilt för att se den verkliga effekten som coronaviruset haft på avtalsförhållandet och vilka omständigheter som råder i varje enskilt fall.

Sammanfattningsvis bedömer vi möjligheten att flytta fram tillträdesdagen som goda, men att du får svårt att nå framgång med en hävning av köpet i sin helhet och få erlagd handpenning åter. 

Jessica Kamph, delägare & VD

Victor Mateo Laguno, abogado (spansk advokat)

Fråga experten

Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com