Hur fungerar processen vid köp av fastighet?

Jag har funderingar på att köpa en lägenhet på Costa del Sol och undrar lite hur processen går till, är det på samma sätt som i Sverige att mäklaren sköter hela transaktionen? Har hört att många anlitar en advokat.

Processen för ett köp av fastighet eller lägenhet i Spanien skiljer ofta sig i många delar från hur det går till i Sverige och mäklare har generellt en annan roll. I Spanien fungerar mäklarna oftast mer som en förmedlare, men det är sedan köparen och säljare, genom sina respektive juridiska ombud, som hanterar avtal och liknande. Normalt har mäklaren inte ensamrätt på objektet, utan det kan finnas flera mäklare som har samma objekt till försäljning samtidigt. Vi rekommenderar därför alltid att anlita ett ombud som hjälper till med alla handlingar och kontroller så att inga oförutsedda kostnader eller problem uppstår.

Köpprocessen kan sammanfattas enligt följande:

1. Reservationsavtal

Reservationsavtal tecknas med mäklaren. Fastigheten tas bort från marknaden och köparen får en viss tid på sig, normalt 2-3 veckor, att göra sina inledande kontroller.

2. NIE-nummer

För att kunna köpa en egendom i Spanien måste köparen ha ett spanskt skattenummer, s.k. NIE-nummer.

3. Juridiska kontroller

Köparens ombud kontrollerar säljarens lagfart, att registrerade uppgifter stämmer med den information som säljaren lämnat, att alla tillstånd är i sin ordning, att det inte finns några skulder eller inteckningar på fastigheten och eller till samfällighetsföreningen (Comunidad de Propietarios) m.m. Ett problem, särskilt i vissa kommuner, har varit att många fastigheter uppförts utan erforderliga bygglov och tillstånd, eller att bygglov senare återkallats då de strider mot gällande planbestämmelser, därför är det att rekommendera att även sådana aspekter kontrolleras.

Det är också viktigt att med sitt ombud gå igenom hur du tänkt dig att ägarbilden ska se ut – ska du köpa lägenheten själv eller är du gift, har ni äktenskapsförord, eller är ni sambo etc.

4. Privat köpekontrakt

Ett köpeavtal upprättas baserat på förutsättningarna i det enskilda fallet; pris, tillträdesdag, ev. särskilda villkor m.m. Handpenning betalas i samband med undertecknandet av avtalet, normalt 10 % på köpeskillingen när det gäller begagnade fastigheter, vid nybyggnationer kan flera delbetalningar göras under byggnationens gång. Köper man en nyproducerad fastighet på ritning gäller vissa särskilda bestämmelser med skydd för konsumenter och det är särskilt viktigt att kontrollera att säljaren följer dessa, har alla tillstånd i ordning samt lämnar fullgoda garantier för betalningar som görs under byggnationens gång.

5. Tillträde och officiellt köpeavtal

Tillträde sker i samband med signering av det ”officiella” köpeavtalet, escritura de compraventa, inför notarius publicus mot full betalning. Både köpare och säljare måste närvara personligen, eller genom att ha lämnat fullmakt till sina ombud.

6. Registrering

Efter tillträdet hjälper ditt ombud dig vanligtvis med att registrera köpet, teckna avtal för el och vatten, samfällighetsföreningen, lägga kommunala skatter med autogiro-betalning osv.

7. Kostnader

Omkostnader vid köp av fastigheter i Andalusien är följande:

Begagnade bostäder: Transferskatt 7 % på köpeskillingen.

Nyproducerade bostäder: Moms 10 % + stämpelskatt 1,2 %.

Avgift till notarien och fastighetsregistret.

Arvode till juridiskt ombud.

I runda tal kan man räkna med totala omkostnader på ca 10 % för begagnade bostäder och 12-14 % för nyproducerade bostäder. 

Av Jessica Kamph, Delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com