FRÅGA EXPERTEN: Kan jag sälja lägenheten som jag ärvt med min bror utan hans godkännande?

Jag har ärvt en lägenhet tillsammans med min bror. Han vill inte sälja lägenheten, men jag vill. Kan jag tvinga honom? Kan jag sälja min andel utan hans godkännande eller har han en förköpsrätt?

Efter en familjemedlems död har arvingarna ibland olika åsikter om hur arvet ska förvaltas, och den största stötestenen mellan parterna brukar vara huruvida den eller de ärvda fastigheterna ska säljas eller inte. Därför är en vanlig fundering vad man kan göra om en av arvingarna vill sälja och de andra inte.

I detta skede måste vi skilja mellan två scenarier: å ena sidan om arvet har accepterats och skiftats och å andra sidan om arvet fortfarande inte har skiftats på arvingarna. Det är viktigt att veta om arvet består av en enda tillgång eller om det ingår flera fastigheter, eftersom detta kommer att avgöra om du kan väcka talan om upplösning av samäganderätten (d.v.s. delning av den gemensamma egendomen) tillsammans med fördelningen av arvet, eller om du först måste inleda ett förfarande för skifte av arvet och därefter ett förfarande för upplösning av samäganderätten.

Om vi utgår ifrån att du och din bror ärver efter er far och att er far endast efterlämnat en lägenhet i Spanien. Du vill sälja lägenheten, medan din bror motsätter sig försäljningen. Här måste vi utgå från bestämmelserna i artikel 400 i Código Civil (civilrättslagen) som fastställer att:

”Ingen delägare är skyldig att stanna kvar i samfälligheten. Var och en av dem kan när som helst begära att den gemensamma egendomen delas upp.

Ett avtal om att behålla egendomen odelad under en viss tidsperiod, som inte överstiger 10 år, ska dock vara giltigt. Denna period kan förlängas genom nytt avtal.”

Som vi kan se är ingen enligt spansk civillagstiftning skyldig att förbli i en situation av samägande. Men när det gäller ett arv som ännu inte har skiftats, är det då nödvändigt att först begära skifte av arvet och sedan delningen av den gemensamma egendomen, eller kan allt göras samtidigt? Detta beror på om arvet består av en enda fastighet eller fler än en fastighet. Om arvet består av en enda tillgång kan den person som tillerkänts arvet i samma förfarande begära både skifte av arvet och delningen av den gemensamma egendomen. Detta är en fråga som behandlas i olika rättspraxis, varav den viktigaste är domen från Högsta domstolen, avdelningen för tvistemål, 596/2008, av den 25 juni 2008.

Å andra sidan, om arvet består av fler än en fastighet, och skifte inte har skett, måste först arvskifte upprättas eller begäran om delning i domstol, och därefter måste ett förfarande för upplösning av samäganderätten inledas. Detta eftersom vilken procentandel som varje arvinge ska erhålla i fastigheten först måste fastställas innan någon fördelning kan göras.

Slutligen måste vi särskilt nämna förköpsrätten som finns för delägare i en fastighet. När det råder dödläge mellan delägarna, överväger ofta en av delägarna att sälja sin andel till en tredje part, och den andra delägaren har då rätt att förvärva den med företräde framför en tredje part.

I detta avseende omfattar vårt rättssystem två former av förköpsrätt: derechos de tanteo y de retracto.

El derecho de tanteo innebär att en fysisk eller juridisk person har rätt att från en annan delägare förvärva andelen framför tredje part till samma pris som den kan säljas till tredjeman, medan derecho de retracto innebär att innehavaren av denna rätt kan kräva att den del som har sålts till annan, istället ska säljas till honom, mot betalning av hela priset.

När det gäller derecho de retracto föreskriver det spanska rättssystemet en konventionell och en laglig rätt, vilka båda regleras i artiklarna 1.507 till 1.525 i civilrättslagen.

Mot bakgrund av ovanstående bör det noteras att delägarna har rätt att utöva sin rätt om en av de andra delägarna säljer sin andel till en tredje part utan att först ha erbjudit den till den andra delägaren, i enlighet med bestämmelserna i artikel 1.522 i civilrättslagen

”En delägare i en gemensam sak kan använda sig av sin förköpsrätt om alla de andra delägarnas eller en av deras andelar överlåts till en utomstående.

När två eller flera delägare vill använda sig av rätten får de endast göra det i proportion till den andel de har i den gemensamma egendomen.”

Carlos Jesús Berrocal Rengel, spansk advokat.

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga som du vill ha svar på i En Sueco kan du skicka den till: sara@norrbom.com