Michael Kolodnicki, Rincon Rent: ”Det är inte så lätt att hyra ut som många tror…

Fler svenskar än någonsin blir just nu ägare till en bostad i södra Spanien. Men det är bara ett fåtal som bosätter sig fast i landet. Bostaden i Spanien är många gånger tänkt som en semesterbostad och investering. Det är trenden i dag och en bra investering – för en del. Många blir nämligen mycket besvikna när de lägger ut deras bostad för uthyrning.

Av: Henrik Andersen, henrik@norrbom.com
Foto: Mugge Fischer, mugge@norrbom.com

Det handlas för fullt och just nu går det snabbt på bostadsmarknaden. Begreppet semester- och investeringsbostad är något som alla känner till. Du köper, njuter av att vara i din bostad några månader om året och resten av tiden hyr du ut den. Det ger dig en årlig avkastning på 5-10 procent.

Så låter receptet på framgång och högre livskvalitet. Men ur Michael Kolodnickis perspektiv är det inte alltid som det stämmer.

”Man ska inte alltid tro på vad fastighetsmäklarna säger. Det är nämligen inte alltid så lätt och rentabelt att hyra ut sin bostad, som många tror”, berättar Michael Kolodnicki.

I över 20 år har Michael Kolodnickis drivit uthyrningsbyrån Rincon Rent, som har riktigt många skandinaviska kunder – både hyresgäster och uthyrare. Speciellt det senaste året har han mött många besvikna från den sistnämnda gruppen.

”Vi kontaktas ofta av nya förväntansfulla bostadsägare, som sitter med orealistiska förväntningar om uthyrningspotentialen för deras nya semesterbostad. Ofta tror de att deras bostad kan börja hyras ut direkt och garantera en bra avkastning på en gång. Men det är inte riktigt så det ligger till”, varnar han.

Bra förundersökning ger bra avkastning

De som i dag köper semester- och investeringsbostäder bör lägga ned precis lika mycket energi på att studera hyresmarknaden som de lägger ned på att hitta själva bostaden. Det är det bästa tipset från Michael Kolodnicki till nya aktörer på marknaden.

”Man måste undersöka vilka sorters bostäder som lämpar sig bäst för uthyrning. Man måste titta på vad bostäderna innehåller, omgivningen de ligger i, marknadsföring, hyra och beläggningsprocent. Allt detta är saker som man bör gå på djupet med innan man köper”, säger han och lägger till att ”det är helt lagligt, gratis och oförpliktigande att kontakta en uthyrningsbyrå för att få deras åsikt om uthyrningspotentialen innan man skriver under ett köpekontrakt.”

Gör man det grundläggande arbetet ordentligt och vänder sig till rätt samarbetspartners så har man en bra chans att lyckas med en bra affär.

”Det ska finnas två ingredienser i investeringen. Den ena är köpepriset på bostaden, som ska ha potential att stiga medan bostaden hyrs ut. Den andra är själva uthyrningen. Rätt uthyrningsbostad kan hyras ut minst 40 veckor om året och säkra bostadsägaren en inkomst på 20 000 euro och uppåt. Det är i alla fall vårt mål här hos Rincon Rent”, förklarar Michael Kolodnicki, då de inte tar sig an bostäder som de inte tror kan nå deras mål.

Michael Kolodnicki har i dag tio anställda, som jobbar med att göra företagets 100 bostadsägare glada. Ett tag hade han 140 bostäder i kartoteket men har, medvetet, valt bort de bostäder som inte längre lever upp till företagets och hyresgästernas önskemål. Och det är dessa önskemål som Michael Kolodnicki alltid rekommenderar nya köpare att tänka på.

”Vårt mål är att runda 200 bostäder som ger en årsinkomst på minst 20 000 euro. För att göra detta har vi varit tvungna att göra oss av med vissa bostäder som inte har potentialen att nå detta, så att vi kan koncentrera oss på bostäderna som kan det.”

Har alltid bra tips

Trots mycket arbete tröttnar Michael Kolodnicki aldrig på att ge tips till framtida bostadsköpare. Denna dag är inget undantag.

”Köp en bostad nära havet, med utsikt och med altan eller terrass. Det ska vara nära till restauranger och butiker, och bostaden ska ha minst fyra sovplatser. Det finns hur många bostäder som helst med två till fyra sovplatser på marknaden, så köp gärna någonting som är lite större, eller gör plats för extra sovplatser. I slutändan driver detta upp både priset och beläggningsprocenten”, menar Michael Kolodnicki, som även fokuserar mycket på på inredning: ”Gör det trevligt och mysigt – men håll det enkelt. Skandinavisk stil fungerar alltid.”

Många blir säkert överraskade när Michael Kolodnicki, på allvar menar, att det inte spelar så stor roll om semesterbostaden ligger i Marbella, Torremolinos eller Nerja.

”Det är Málaga som varumärke som säljer bra i dag – inte den enskilda staden”, förklarar han. Å andra sidan är det viktigt att bostaden ligger inom en timmes bilresa från flygplatsen samt i ett område som inte präglas av mycket byggen.

”Förr hade vi flera superfina bostäder i Estepona, men på grund av avståndet till flygplatsen är dessa svåra att hyra ut. Samma sak gäller för många golfbostäder. Och så måste jag nämna Higueron West. Vi har tvingats säga nej till flera bostadsägare de senaste månaderna, helt enkelt för att vi inte kan hyra ut bostäderna. Projektet är bra och lägenheterna är superfina, men ingen vill bo och ha semester mitt på en byggarbetsplats. Man är nära, men det dröjer nog några år innan bostäderna där kan hyras ut ordentligt. Det är sådant man måste tänka på”, avslutar Michael Kolodnicki, som har riktigt mycket att göra.

Rincon Rent och uthyrningsbyråerna på Costa del Sol har ett stressigt år, vilket inte bara beror på att många nordbor söker sig hit, utan även att det går så bra för branschen.

Det går bra för branschen

Många var snabba med att säga att uthyrningsbyråerna skulle bli kortlivade när de nya internetportalerna stormade fram för 10-15 år sedan. De nya uthyrningsportalerna gjorde det lätt för hyresgäster och uthyrare att komma i direktkontakt med varandra. Men det visade sig bli tvärtom.

”Behovet av oss är större än någonsin, och det finns minst två orsaker till det”, säger Rincon Rents ägare.

”Lagen och riktlinjerna för uthyrning av bostäder ändras hela tiden. Uthyrning har blivit en stor affär i Spanien, så allt som kommer in och ut måste kunna dokumenteras och bevisas för myndigheterna. Det gäller även check-in av semestergäster”, förklarar Michael Kolodnicki. Å andra sidan får inte begreppen pris och marknadsföring lov att vila i sig själva.

”Branschen är på väg bort från de traditionella säsongerna, då nya och mer noggranna prisformler är på väg. Samma sak gäller marknadsföring, där nya produkter och service nu skapar nya möjligheter för oss”, avslutar Michael Kolodnicki, som har mycket att hålla koll på – och han gör det ordentligt. Det är det som krävs för att garantera en bra och rentabel uthyrning.