Vilka fastightsskatter drabbas en ej resident fastighetsägare av när han äger en spansk bostad

I denna artikel beskriver Bo Wennertorp vilka olika skatter som skall betalas från det en fastighet köps till den säljs. Bo Wennertorp arbetar vid den svenska revisionsbyrån Global Accounting i Marbella.

Skatt vid köp
När du köper din spanska bostad är det viktigt att veta om du köper från byggherren eller om du köper från en vanlig bostadsägare. Om du köper från den som byggt din bostad får du betala 10 procent moms plus stämpelskatt om dryga 1 procent av köpeskillingen. Momsen brukar aldrig vara inkluderad i priset utan den tillkommer och skall betalas i samband med att bostaden köps. Om du däremot köper från en tidigare bostadsköpare betalar du ej moms utan stämpelskatt, som brukar uppgå till 8 procent eller 9 procent beroende på priset samt i vilken landsdel bostaden är belägen. Stämpelskatten beräknas på det högsta av faktisk köpeskilling och det fiskala marknadsvärdet. Vad är då det fiskala marknadsvärdet? Jo, det är bostadens taxeringsvärde (valor catastral) multiplicerat med en koefficient för varje kommun.
Ett praktiskt exempel:
Olle och Eva skall köpa en bostad på Costa del Sol. Köpeskillingen uppgår till 200 000 euro. Taxeringsvärdet uppgår till 110 000 euro och kommunens koefficient är 2. Eftersom det fiskala marknadsvärdet är högre (2 x 110 000 euro = 220 000 euro) beräknas stämpelskatten på 220 000 euro i stället för 200 000 euro

Kommunal fastighetsskatt
Varje spansk kommun har en rättighet och en skyldighet att beskatta kommunens samtliga fastigheter med en skatt som kallas IBI. I de flesta kommuner uppgår skatten till ca 1 procent av taxeringsvärdet (valor catastral).
Om vi fortsätter med exemplet ovan blir den kommunala skatten således 110 000 euro multiplicerat med 1 procent (vilket är en vanlig kommunal utdebitering), eller 1 100 euro per år. Denna skatt brukar kommunerna fakturera en gång per år.

Skatt på beräknad eller faktisk uthyrning
Den som äger en spansk fritidsbostad, vilket du gör om du är resident i ett annat land än i Spanien, ska betala en förmånsvärdeskatt. Denna skatt måste man själv deklarera till skillnad mot IBI-fakturan ovan. Deklarationen upprättas på blankett 210. Beloppet uppgår till ca 0,2 procent av taxeringsvärdet, men kan variera.
Om vi fortsätter med exemplet ovan där taxeringsvärdet uppgick till 110 000 euro blir förmånsskatten 220 euro per år (110 000 euro x 0,2 procent). Denna skatt kan erläggas närhelst under året. Skatten för 2015 skall således betalas närhelst under 2016.

Om du hyr ut din spanska bostad under en del av året minskas den schablonmässigt beräknade skatten till att bli en vinstskatt på uthyrningen. T ex: Olle och Eva förvärvat sin spanska fastighet och bor där ett par månader per år och hyr ut bostaden halva året. Bostaden står tom fyra månader per år. Då kommer den schablonmässigt beräknade skatten att halveras och en faktisk vinst på uthyrningen att beräknas för tiden bostaden varit uthyrd.

Vilka intäkter och kostnader skall man då ta med i denna kalkyl? Intäkterna är lättast att beräkna då beloppet är det som hyresgästerna betalt minus den kommission som en eventuell förmedlingsorganisation tagit. Uthyresinkomsten är i normalfallet icke momspliktig. De kostnader som kan bli avdragsgilla är: el, vatten, communidadavgifter, hemförsäkring, reparationer, avskrivningar på dels själva bostaden och dels på möbler, städkostnader och räntekostnader. Kostnaderna beräknas först för hela året. Därefter fördelas årskostnaden på den tid bostaden varit uthyrd. I detta fall får hälften av årets kostnader kvittas mot intäkten från uthyrningen. Vinsten beskattas med 19 procent.

Den som under hela eller en del av året hyr ut sin bostad skall upprätta kvartalsvisa deklarationer i stället för en årsvis deklaration.

Skatt vid försäljning av bostaden
När du en dag säljer din bostad kommer vinsten att reavinstdeklareras. När din köpare skall betala dig så får du bara 97 procent av köpeskillingen. De övriga 3 procent skall köparen direkt efter notariebesöket betala till skatteverket som en säkerhet att du som säljare kommer att reavinstdeklarera avyttringen.

Vilka intäkter och kostnader skall då medtagas i reavinstdeklarationen? Intäkten är ju det belopp som du fått vid försäljningen. Kostnadssidan är lite svårare. Helt klart får följande poster dras av. Det gäller då mäklararvode, plusvalina (en kommunal avgift du måste betala så snart du säljer din bostad), inköpspriset, stämpelskatt/moms från inköpet samt reparationer som varit värdehöjande.
Du måste ha bygglov och korrekta fakturor på det utförda arbetet för att kostnaden skall vara avdragsgill.

Den vinst som uppstår skattas med 19 procent och när den skatten skall erläggas minskas beloppet med de 3 procent av köpeskillingen som köparen redan betalt till skatteverket.

Om du säljer med förlust bör du få tillbaks de 3 procent på försäljningssumman du redan betalt till Skatteverket. Skatteverket har 6 månader på sig att betala tillbaks de 3 procenten.

Att tänka på
Om du är skatteresident i Sverige kommer även svenska skatteverket att vilja ha skatt på uthyrningen samt skatt på reavinsten. Eftersom bostaden är belägen i Spanien har Spanien förtur till beskattning. När du sedan deklarerar i Sverige har du den i Spanien erlagda skatten tillgodo.

Du bör alltid kontakta en advokat eller revisor när det gäller skatteärenden. Tänk på att en tidningsartikel är allmän och kanske inte passar in på din situation.