Hyresgäst vs uthyraren - att hyra i Spanien (II)

Fördelar och nackdelar med att hyra:

Fördelar:
Man kan komma in på bostadsmarknaden utan kapitalinsats.
Man kan snabbt byta bostad.
Fri från transaktionskostnader.

Nackdelar:
Hyresgästens besittningsskyddet är begränsat till max 5 år.
Man saknar möjlighet att realisera värdeökningen när man säljer.
Handläggning av tvistemål drar ut på tiden.
Avsaknad av inflytelserika hyresgäst- och hyresvärdföreningar.

I förra numret av En Sueco redogjorde jag om vad som gäller vid långtidshyra. Nu ska jag redogöra lite närmare om hyresförhållande vid uthyrning av fastighet för semesterbostad, eller kortidshyra, samt i övrigt generellt om hyresrätten i Spanien.

Vid korttidshyra (exakt hur kort denna tid måste vara för att inte ses som en långtidshyra är lite oklart och beror av omständigheterna i varje fall) av semesterbostad råder frihet mellan parterna att avtala om de villkor som ska reglera ett hyresförhållande.
Hyresgästen får inte någon besittningsrätt och då måste hyresgästen lämna lägenheten när hyrestiden är till ända.
Hyresvärden måste vara medveten om att även om han har lagen på sin sida på så vis att hyresgästen måste flytta, så kan en process över att hyresgästen vägrar flytta ta flera månader i anspråk. Det är inte bara till att be polisen att vräka hyresgästen, utan hyresvärden måste få en dom från domstolen på att hyresgästen ska flytta. Polisen, mot vad många kan tro, kan tyvärr inte vräka någon från en bostad utan ett domstolsbeslut. För att få ett sådant beslut måste man först ansöka om vräkning till behörig närmaste domstol. Detta gäller även när personerna som bor i bostaden inte har rätt att vara där.
Lagstiftaren inser att en vräkning är en mycket ingripande åtgärd och att det finns lagar och regler om hur en sådan process ska gå till alltid, och alla är skyldiga att följa den. Avsaknaden av effektiva domstolar och en modern rättegång gör problemet ännu värre.

För hyresvärden att tänka på:
Hyresvärden måste vara mkt noggrann med hyresvillkoren samt valet av hyresgäst.
Hyresvärden bör t.ex. tänka på att hyresgästen kan förstöra saker i lägenheten, ringa dyra telefonsamtal eller använda kopiösa mängder el. Därför gör hyresvärden rätt i att inkludera extra kostnader i hyran för att täcka sådana kostnader. Hyresvärden bör vara medveten om att hyresvillkoren spelar stor roll, men inte alltid är avgörande. Oklara villkor kommer alltid att tolkas till hyresgästens fördel.
När det t.ex. gäller frågan om användningen av lägenheten så kan hyresvärden och hyresgästen ha avtalat om att det inte ska vara fråga om en permanentbostad, men om hyresgästen faktisk använder bostaden på det sättet så gäller detta förhållande framför det som avtalats.
Om hyresvärden hade tänkt hyra ut lägenhet eller fastighet mer än bara nån kortare tid per år, så kanske man kommer använda dig av en uthyrningsfirma som hjälper att hitta hyrestagare m.m.
Det är i.s.f. viktigt att man noga läser igenom villkoren i firmans avtal med hyresvärden. Kolla t.ex. vad som står om ekonomisk ersättning för skador som orsakas i fastigheten av hyresgästen. En inventarieförteckning ska erfordras.

Se även till att det inte står något om att firman får förlänga hyran eller hyra ut egendomen igen utan att hyresvärden först godkänner det.
Kontrollera att fastigheten är ordentligt försäkrad och att försäkringen även gäller vid uthyrningen.
Vid tvist ska domstolens behörighet avgöras av egendomens belägenhet.

Marginell boendeform
Hyresrätt är en relativt marginell boendeform i Spanien – hyresrätter utgör endast ca 15 procent bland hushållen.
Den typ av boendeform som dominerar i dagens Spanien är de så kallade ägarlägenheterna i flerbostadshus (tredimensionellt-fastighetsutnyttjande) propiedad horizontal. Enligt statistik från den spanska Statistiska Centralbyrån utgör circa 50 procent av alla hushåll i Spanien ägarlägenheter. Det genomsnitliga antalet i övriga EU är däremot bara ca 20 procent.

Spanien är därför ett ägarland, där man har alltid har sett ägandet av fastighet som den bästa möjliga investering. Resultatet har länge varit att varken Staten eller den privata sektorn har haft ambition eller intresse att skapa en fungerande hyresmarknad. Som marginell boendeform har det inte varit lönsam varken för staten eller privata sektorn att investera i den.
Gällande lag från 1995 är varken bra eller dålig. Den är alldeles för oklar och ger utrymme för en alltför varierande tolkning. Lagen kom som ett försök att reformera marknaden för hyresrätter. Man ville reformera, men inte för mycket. Man har velat reformera genom att avreglera en viss del av hyresmarknaden samtidigt som en viss del av hyresmarknad förblir reglerad.
Men vad är staten rädd för? Kanske för att en avreglering skulle leda till segregering i samhället och att staten skulle då tvingas ta större ansvar att investera för de som blir uteslutna.
Som sagt är lagen oklar och ger utrymme för en alltför varierande tolkning. Denna oklarhet är inte bra för varken fastighetsägare eller hyresgästen. Man skulle kunna saga att lagen är bra för dåliga fastighetsägare och dåliga hyresgäster.
Utifrån fastighetsägarnas perspektiv kan därför hyreslagen i Spanien betraktas som en hård lag. Den har varit mer en skyddslag i händerna på hyresgästerna.
Men i fastighetskrisens spår kan hyresmarknaden räknas som ett bra alternativt till traditionellt ägande. Man vill från regeringens sida att flera fastighetsägare ska våga hyra ut sin lägenhet och på så vis öka utbudet av hyresfastig-heter i marknaden.