Kapitalvinstbeskattning

Säljaren av en fastighet i Spanien (bosatt eller ej bosatt) måste betala reavinstskatt som är 18 % av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset.
Anskaffningsvärdet är köpesumman plus avgifter och skatter som betalats för inköpet. Försäljningsvärdet är försäljningsbeloppet minus avgifter och skatter som har betalats.
De enda kostnader som skattemyndigheterna accepterar är mäklarprovisioner, advokatavgifter, moms eller överlåtelseskatt, plusvalía skatt (som betalas av köparen), fastighetsregistrering och inskrivningsavgifter.
De som köpte innan den 31 december 1986 behöver inte betala skatt eftersom brytpunkten är 1996.
De som köpte 1987 och därefter kommer att åtnjuta en reducering med 11,11 % på nettovinsten för varje år de ägt fastigheten före den 31 december 1996 efter att ha tagit bort de första två åren.
Detta innebär att en säljare börjar dra nytta av denna reducering på de första 11,11% om han köpte 1994, 22,22% om han köpte år 1993 och så vidare.
Bosatta kan få CGT-dispens för försäljningen av deras egendom men som bara gäller under två år från tidpunkten för försäljningen.
Att utnyttja förmånen att överföra vinsten gäller om:
Den egendomen som de säljer är deras huvudsakliga hemvist, där de har levt som bosatta i minst 3 år.
De återinvesterar i en annan fastighet som skall vara deras huvudsakliga bostad. (Detta gäller inte för bosatta personer som är 65 år eller äldre, vilka är undantagna, oavsett om de återinvesterar eller inte).

Det finns en källskatt i händelse av att säljaren inte är bosatt utlänning; köparen måste då hålla inne 3 % av det avtalade priset (oavsett om köparen är bosatt eller inte). Genom att använda blankett 21, så betalar köparen 3 % till skattemyndigheten. Köparen överlämnar sedan till den utländske säljaren en kopia av formuläret, i de fall då 3 % är ett högre belopp än de 18 % som gäller, ska säljaren fylla i blanketten 212 och presentera den för skattekontoret och begära återbetalning av överstigande belopp.
I de fall då 3 % kommer att vara mindre än kapitalvinstskatten, kan säljaren dra av källskatten från den skatt som skall betalas tillbaka i deklarationen för kapitalvinsten. Om det uttagna skattebeloppet inte har betalats är ansvaret för skatten knuten till fastigheten.
Det finns en anmälningsfrist på tre månader från utgången av perioden under vilken köparen av egendomen skall betala källskatt.

Numera beräknas taxeringsvärdet (valor catastral) av egendomen genom Ministerio de Economía y Hacienda, vilket är ett kapitalvärde där uppskattningen beräknas på varje fastighet som är registrerad i Spanien. Det är efter den som den årliga fastighetsskatten, IBI, beräknas. Eftersom det finns ett stort antal fastigheter så ses dessa värden regelbundet över i ett löpande program för att kommunerna ska kunna återspegla hur marknadsvärdena förändras.
Varje kommun har sin egen multiplikator beroende på när taxeringsvärdena senast ändrades.
Om värdet av fastigheten i den officiella taxeringen är lägre än det pris som uppges påverkar detta både kapitalvinstskatten och de 7 % på överlåtelseskatten som betalas av köparen, så att både säljaren och köparen är drabbade och räkningen på denna extra skatt, beräknad på det officiella taxeringsvärdet, kan komma flera månader efter försäljningen.
Om den inte omedelbart betalas kan bankkonton och andra tillgångar frysas av Haciendan. Man har rätt att överklaga, vilket innebär att man kan få oberoende värderingsmän att lägga fram rapporter som visar att försäljningspriset var "rättvist". Men vad händer om de inte kan det?
Vad händer om priset var långt under marknadspriset, eftersom den "nödställde" säljaren måste hitta en eventuell köpare för att få loss "snabba" pengar som kanske inte motsvarar marknadsvärdet på fastigheten?
I detta fall kan både köparen och säljaren tvingas att betala skatt på icke existerande pengar.
Den spanska regeringen förbereder nu en reform till juli 2010 som kommer att öka CGT till 19 % för de första 6 000 euro och 21 % på det som överstiger 6 000 euro.
Om du har några frågor så tveka inte att kontakta mig på jose@lawfirminspain.com.