Köpa bostad av spansk bank?

När du är på bostadsjakt i Spanien kan du inte undvika att lägga märke till annonser markerade med ”bankåtertagande” ofta följt av den lockande texten ”100 % finansiering”. I ett land som Spanien, där kravet på handpenning ofta är 30 procent för utländska köpare och 20 procent för residenter plus 10-13 procent omkostnader i samband med köpet, är det inte konstigt om många tycker att erbjudandet om att köpa bostad genom banken lockar. Men vad innebär det att köpa bostad från en spansk bank och vad bör man tänka på?

Övertaget av banken, av en anledning

Orsaken till att de spanska bankerna har bostäder till salu beror på den ursprungliga ägarens ekonomiska situation. I en del tillfällen kan det handla om husägare som inte klarar av att uppfylla sina ekonomiska villkor mot banken. Men de flesta bostäder som är till salu hos spanska banker är lägenheter i byggnadskomplex där byggherren inte kunnat infria sina förpliktelser mot banken som finansierat projektet.

Det första du bör fråga dig är varför byggherren misslyckats med projektet. Ett nyckelord är läget, ett annat är pris. Ofta är svaret en kombination av dessa två faktorer. Bostadsköpare bör fundera mycket över läget. Ska man använda bostaden som semesterbostad några gånger om året, och gärna i samband med långhelger och kortare semestrar, så är det en kanske inte det lättaste om bostaden ligger i Sotogrande med två timmars bilväg från flygplatsen i Málaga. Det är kanske inte heller det lättaste om den ligger i Antequera om man gärna vill tillbringa sina dagar på stranden. På bägge de nämnda platserna finns bostäder till salu till mycket låga priser, men innan du låter dig frestas bör du fråga dig själv: vill jag egentligen bo där eller kommer jag att tillbringa mycket av tiden till att köra till platser långt bort från bostaden?

Pris – rabatt på vad?

Det är lätt att tro att du gör en mycket bra affär genom att köpa fastighet av banken då de vill ha tillbaka sina pengar så snabbt som möjligt och därför ofta säljer till mycket rabatterade priser. Men rabatt på vad? Många gånger ligger orsaken till byggherrens kollaps i allt för höga priser i förhållande till läge. Så lägenheterna sålde för dåligt till det ursprungliga priset och banken var därför tvungen att ta över. Som bostadsköpare är det viktigt att inte låta sig lockas av erbjudande som ”prissänkt från 350 000 euro till 199 000 euro”. Det är inte säkert att bostaden någonsin varit värd 350 000 euro eller att den någon gång kommer bli värd mer än 199 000 euro. En bostad är endast värd det som marknaden är villig att betala.

Uthyrningspotential

Många bostadsköpare i Spanien finansierar den egna semesterbostaden genom att hyra ut den i perioder. Detta är så klart klokt, och på detta sätt har många en egen semesterbostad i Spanien utan att själva behöva täcka kostnaderna. En del lyckas även tjäna pengar på att äga en semesterbostad. Gemensamt för alla är att de äger bostäder i områden där det råder stor efterfrågan. Populärt är gångavstånd till ”allt”, vilket inkluderar uteliv, restauranger, butiker och inte minst strand och fritidsaktiviteter. Det finns tusentals semesterbostäder för uthyrning på Costa del Sol och som generell regel kan det sägas att uthyrningspotentialen för en bostad som inte uppfyller de nämnda kraven kommer att stå tom. Det är ingen hemlighet att de flesta bostäder som bankerna har till salu har allt annat än bra läge med hänsyn till uthyrning.

Antequera är en vacker stad i det andalusiska inlandet där det i dag finns bankåtertagna radhus för under 100 000 euro. Men det är inte till stor hjälp för den som vill tillbringa tiden på stranden vid havet.

Förfallna gemensamma områden

När du går på visning i bostadsområden där banken är säljare upplevs ofta (men inte alltid) att de gemensamma områdena är dåligt skötta. Poolen kan vara tom eller så är vattnet så smutsigt att poolen inte går att använda, gräset är oklippt liksom att grönområden är dåligt skötta och vaktkuren/receptionen är obemannad. Detta beror ofta på att dessa tjänster och faciliteter försvann samtidigt som byggherren när banken tog över projektet, och banken försöker, i högsta möjliga grad, att hålla kostnaderna nere fram till dess att bostäderna är sålda. Många gånger har detta ingen betydelse då tjänsterna kommer att återupprättas så snart det bildats en ny styrelse för bostadskomplexet och tillräckligt många av de nya bostadsägarna betalat in till de gemensamma kostnaderna. Dock är det viktigt att vara uppmärksam på hur snabbt banken säljer bostäderna samt hur många bostäder det finns i komplexet totalt. Handlar det t ex om ett stort bostadskomplex med 200 lägenheter som kan sälja dåligt kan det ta många år innan det sålts tillräckligt många bostäder för att underhållet av gemensamma områden och tillsättande av tjänster riktigt fungerar – kanske är det inte så roligt att spendera sin semester under många kommande år i ett tomt bostadskomplex som förfaller och som inte heller har en användarduglig pool.

Kanske ska lägenheten säljas en dag?

För många är det kanske otänkbart att sälja sin nya bostad någon gång. Många köpare är lite äldre och tanken på att köpa semesterbostad för att ha den livet ut påverkar ofta beslutet. Men oförutsedda saker kan ske och det är bra att alltid ha en ”exitstrategi”. Kanske blir du sjuk, kanske sker det saker så att du inte längre har tid att spendera i semesterbostaden, dina ekonomiska förutsättningar kanske förändras osv. Det säger sig lite själv att om du köpt ett bankövertagande som banken försökt sälja under många år innan du köpte den, även om banken lockat med 100 procent finansiering, ja, hur stor tror du sannolikheten är för att du ska lyckats sälja samma lägenhet snabbt?

Juridisk hjälp

Det kan vara lätt att tro att eftersom du köper bostaden av en bank så skulle allting i samband med bostaden och köpet vara ordentligt under kontroll och att du därför inte har behov av advokat samt juridisk hjälp under köpprocessen. Men det stämmer inte. Viktigt att ha i tankarna är att bankerna inte har juridiskt ansvar när de agerar mäklare, i likhet med andra fastighetsmäklare i Spanien. Ofta har banken dessutom gett försäljningsuppdraget till en eller flera olika mäklare, precis som det fungerar i Spanien (tillskillnad från hur det går till i Sverige). Så du ska inte tro att det inte finns fällor bara för att banken är säljare – det är lika viktigt att ha juridisk hjälp när du köper bostad från spansk bank som när du köper från vilken annan säljare som helst.

Fördelar

Så finns det överhuvudtaget några fördelar med att köpa bostad av en spansk bank? Svaret är: kanske. Om tillfället är så att banken har en bostad till salu i ett område där du planerat att köpa oavsett så kan det vara en fördel att kunna använda sig av erbjudandet om 100 procent finansiering. Handpenningen som du annars skulle tvingas betala kan i detta tillfälle användas till andra, inkomstbringande investeringar. Om du är dålig på att spara och helt enkelt inte har nödvändig handpenning kan 100 procent finansiering också vara en fördel, men bara om du tillhör dem som är duktiga på att betala räkningar, även om du är dålig på att spara. Det bör dock ges en ordentlig varning för att falla för frestelsen att köpa semesterbostad bara för att du har möjlighet att få 100 procent finansiering – och ibland till och med upp till 110 procent. Det är mycket lätt att gå i fällan att köpa bostad med fel läge, helt enkelt baserat på att kriterierna för bostadsköpet är finansieringen och inte alla de andra saker som är viktiga att tänka på vid köp av en bostad som du ska trivas i, i många år.