Fråga Experten: Vilka kostnader medför utköp av delägare i fastighet?

Om din vän köper ut övriga personers andelar utgår transferskatt på köpet, som är lite olika beroende på region, men i Andalusien uppgår den till 8-10 % beroende på köpeskillingens storlek. Är det så att fastigheten det är fråga om är en fastighet som inte går att delas, t ex enfamiljshus eller lägenhet (alltså inte en hel fastighet med flera separata lägenheter) kan man i stället skifta fastigheten genom upplösning av samäganderätten. Vissa förutsättningar måste uppfyllas, bland annat att det är en av delägarna som efter skiftet blir ensam ägare till fastigheten. 

Transaktionen köp respektive upplösning av samäganderätt ger i praktiken samma resultat, men medför en skillnad i hur den ska beskattas. Det finns olika rättspraxis om hur beskattningen ska gå till och olika regioner och skattemyndigheter kan ha olika uppfattning, därför bör varje enskilt ärende gås igenom för en separat bedömning, men generellt brukar följande gälla:

I stället för transferskatt utgår stämpelskatt för en upplösning av samäganderätt. Du anger inte var fastigheten är belägen, men för fastighet i Andalusiens innebär det att skatten blir 1,5 % i stället för 8-10 %. 

En annan konsekvens, om vissa särskilda villkor uppfylls, är att ingen s.k. plusvalia, kommunal värdestegringsskatt, ska utgå i samband med upplösningen av samäganderätten, utan den skjuts framåt i tiden till när hela fastigheten överlåtes. 

Om det är så att fastigheten tillskiftas för samma värde som ingångsvärdet, är praxis normalt att ingen kapitalvinstbeskattning ska utgå. Detta beror dock på vissa faktorer, så varje enskilt fall måste studeras särskilt. Om parterna i stället bestämmer att den ersättning som ska utgå för överlåtelsen överstiger ingångsvärdet, ska det överstigande värdet beskattas som en kapitalvinst. 

Vi tittar på ett exempel: 

Fastigheten köptes in för 120 000 euro och är nu värd 160 000 euro. Kompensationen för upplösningen av 50 % uppgår då till 80 000 euro (40 000 euro till vardera person med 25 %), och de hade inledningsvis betalat 60 000 euro (30 000 euro var), vilket betyder att de fått en kapitalvinst med 20 000 euro (10 000 euro var) som ska beskattas. Som icke resident beskattas kapitalvinsten för EU-medborgare med 19 %, som resident i Spanien uppgår skatten till 19-23%. 

Övriga kostnader för lagfart såsom notarius publicus och fastighetsregister tillkommer utöver skatterna. Grundregeln är att den part som blir tillskiftad hela fastigheten är den som betalar alla lagfartskostnader och ska därför stå för notarie, fastighetsregister och stämpelskatt. ”Säljarna” betalar kapitalvinstskatt om den ska utgå. 

Inför notariehandlingen är det vissa underlag som måste tas fram, samma som för ett köp; kvitto på att alla skatter såsom IBI och sopskatt är betalda, intyg från samfällighetsföreningen, comunidaden, att det inte finns några skulder, energicertifikat m.m. Från att ni har alla underlag klara och skriver under hos notarien tar registreringen av lagfarten ca 1-2 månader. 

Elena Arrévalo Leon, skattejurist                   Jessica Kamph, delägare & VD

Fråga experten

Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com