Hyresgäst vs uthyraren - att hyra i Spanien (I)

Hyresrätter utgör endast ca 15 procent bland hushållen i Spanien. Den nu gällande lagstiftningen -spanska hyreslagen ”Ley de arrendamientos Urbanos” som antogs 1995- omfattar både regler för uthyrning av fastighet för permanentbostad “arrendamiento de vivienda” och för uthyrning av fastighet för annat ändamål än permanentbostad “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, här i fortsättning, semesterbostad. Idag ska det handla om hur utformas och regleras ett hyresförhållandet vid uthyrningen av fastighet för permanent bostad, eller långtidshyra.

Uthyrning för permanent bostad – långtidshyra
• Lag före avtal
När det gäller uthyrning av fastighet för permanentbostad är många av hyreslagens regler tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att lagen har alltid företräde framför vad parterna kan skriva i ett privat hyresavtal.

• Faktiska användningssättet
Avgörande för om en fastighet skall betecknas som permanentbostad el inte, är det faktiska användningssättet av fastigheten.
Det är oftast ointressant vad parterna skriver i ett hyresavtal i detta hänseende.
Så om den uthyrda fastigheten fakt-iskt utgör hyresgästens permanentbostad, ska denna omständighet medföra nästan alltid att uthyrningen betecknas som uthyrning av permanentbostad.

Hyresavtalet
• Formkrav
Givetvis är det ju viktigt att man har ett skriftligt avtal så att man kan bevisa sin rätt till hyra. Men ett enkelt kvitto kan faktiskt fungera som substitut för hyresavtalet. Varje betalning ses som en korttidshyra på en månad om det är månatliga betalningar man gör. Man gör klokt förstås i att spara alla kvitton på hyresinbetalningar man gör.

• Språk
Det är helt okej att avtalet är på annat språk än spanska, t.ex. svenska, och att man skriver under det i Sverige trots att fastigheten ligger i Spanien. Det som är viktigt är att båda parter förstår innehållet i avtalet och att de tvingande spanska regler som ska gälla före parternas vilja översätts på rätt sätt.

• Deposition
Hyresavtal föreskriver ofta att hyresgäst ska lämna en deposition ”fianza”, att utgöra garanti för eventuella skador m.m.
Det finns möjlighet att deponera dessa pengar för detta ändamål hos en speciell myndighet i Spanien. Depositionen ska motsvara en månadshyra.

• Hyrestiden
Till skillnat mot Sverige, där huvudregeln är att hyresavtal gäller för obestämd tid, i Spanien är huvudregeln att hyresavtal gäller upp till fem år.

Men hyresgästen blir inte bunden för fem år. I praktiken skriver parterna ett avtal för ett år, som hyresgästen har rätt at förnya år för år i upp till fem år. Om inget sägs i avtalet presumeras det vara ingånget för fem år.
Just detta är det yttersta skyddet för hyresgästens rätt att bo kvar, men hyresvärden kan dock göra sig av med en hyresgäst efter fem år. Något direkt hinder mot att ingå avtalet på obestämd tid finns dock inte i Spanien.

• Hyran.
Enligt lagen råder avtalsfrihet om hyrans storlek. Utgångspunkten är marknaden eftersom avtalsfrihet råder. I Spanien saknas något generellt system för prissättning av hyresbostäder.

• Uppsägningstid.
Om du som hyresvärd inte vill hyra ut din lägenhet efter hyrestidens slut, så måste du se till att underrätta hyresgästen om detta senast 30 dagar innan hyrestiden är till ända. Annars förlängs avtalet.

• Hyresrättens förverkande
Grunder som kan åberopas för att få hyresrätten att upphöra i förtid, mot hyresgästens vilja:
Hyresgästen betalar inte hyran,
Hyresgästen åsamkar skada på fastigheten,
Hyresgästen använder lägenheten helt eller delvis till brottslig verksamhet,
Hyresgästen hyr ut i andra hand utan tillstånd från hyresvärden,
Hyresgästen orsakar allvarlig störning för grannarna. Obs! Kolla stadgarna i ägarföreningen.

• Förköpsrätt.
Hyresgästen har förköpsrätt vid en eventuell försäljning av den uthyrda fastigheten. Generella avstående från utövande av förköpsrätt är inte tillåtna. Hyresgästen kan träda i köparens ställe förutsatt att han/hon erbjuder samma villkor.

• Hyreshöjning.
Hyran höjs i enlighet med IPC (inflationsindex).

• Tvist.
Domstolens behörighet avgörs av egendomens belägenhet. Parterna saknar möjlighet att välja tillämplig lag.