Bluff och fakta om Costa del Sols fastighetsmarknad

I rubriken till den här artikeln använder jag ordet "bluff" och även om det överensstämmer ganska bra med de upplysningar vi blir matade med av alla världens "experter", ska jag i alla fall mjuka upp det lite och säga, att det mesta av det som blir omnämnt i den här artikeln under "bluff-kategorin" kommer att vara av typen "bristfällig" information.
Ett bra exempel: "I Marbella finns det drygt 18.000 olagliga bostäder!" Ja det stämmer nog, men det är förvisso en mycket stor skillnad på "graden" av olaglighet.
I de allra flesta fallen är det tal om bostäder, som är uppförda på mark, som enligt den gällande stadsplanen (från 1986), fortfarande var klassificerat som område utan för stadsplan, men som blir stadsområde i den nya generalplanen.
De kvarvarande, mer allvarliga fallen, är byggen uppförda på mark som var reserverad för offentliga ändamål, som t.ex. skolor, sjukhus och grönområden.
Men här talar vi alltså om hundratals och inte om tusentals.
Detta ändrar inte det faktum att en potentiell köpare blir förskräckt och man bör naturligtvis avstå ifrån att köpa en egendom som inte är laglig enligt gällande stadsplan.

Flera, mycket olika marknader
Det första man ska förstå när man talar om fastighetsmarknaden på Costa del Sol är, att det i verkligheten finns flera mycket olika marknader. T.ex. är det stor skillnad mellan den marknad som i första hand attraherar spanska köpare och den marknad som vänder till sig internationella köpare. Det är därför farligt att dra några slutsatser utifrån generella siffror.
Men låt oss i alla fall titta på de senaste analyserna:
Enligt det spanska bostadsdepartementet, har fastighetsprisindex på landsbasis fallit med åtta procent under tredje kvartalet 2009 i förhållande till tredje kvartalet 2008, och med 0,9 procent i jämfört med det andra kvartalet 2009.
I Andalusien har priserna fallit med 8,2 procent sedan tredje kvartalet 2008, medan de i Malagaprovinsen har minskat med 12,8 procent under samma period.
Det är tal om en utplaning av prisfallen jämfört med de föregående 2 kvartalen.
(Priserna är baserat på information från föreningen för spanska värderingsmän, Tasadores Oficiales)
Den senaste analysen kommer från internetportalen "idealista.com". I Andalusien är analysen baserad på utgångspriset på 15.405 bostäder (t.ex. villor) från 60 kommuner. Vi nöjer oss med siffrorna från kustkommunerna.
I de flesta kommuner var utgångspriset som högst i början av 2007. Som det framgår har det största fallet skett i Mijas, medan det i Estepona faktisk inte har rört sig mycket. Det ska dock återigen understrykas att priserna är utgångspriser, varför de aktuella siffrorna i verkligheten bara visar i vilka områden säljarna varit mest motiverade till att sänka utgångspriset.

Försäljningspriserna per m² (som erbjudits av säljare) har ändrats enligt följande:
 

Vi saknar aktuella uppgifter om faktiska försäljningspriser under perioden. Den officiella statistiken kommer dessvärre väldigt sent och kan därför inte användas. För att göra marknadsbedömningen komplett är vi därför tvungna till att använda oss av de erfarenheter vi har om marknaden. Från våra kontakter med ett stort antal mäklare i våra olika nätverk, är det helt klart att under första halvan av 2009 har det genomförts väsentligt flera affärer än under andra halvan av 2008. Det är också klart att den här tendensen fortsätter, men att köparna förväntar sig en sänkning av priset – mellan 15 och 30 procent i förhållande till då marknaden var på topp och helt beroende av utgångspunkten på den enskilda fastigheten. Några är på jakt efter ett ”rövarköp” och förväntar sig kanske 50 procent.
Det bör nämnas att de säljare som har sänkt sitt pris påtagligt under den senaste tiden har blivit mindre villiga att gå ner ytterligare. Med andra ord, det finns en del säljare som ännu inte har anpassat sig till den aktuella marknaden, men det finns en generell tendens till att köpare och säljare är på väg att nå varandra.

Rövarköp – eller vad?
Låt det sägas direkt: Ja, det finns möjlighet till rövarköp på den nuvarande marknaden. Men om vi ska förstå ordet positivt räcker det inte med att priset är sänks betydligt, det ska också vara en attraktiv fastighet. Annars kan det vara svårt att avgöra vem som blivit "rånad" – köparen eller säljaren.
De attraktiva fastigheterna med dramatiska prissänkningar är snart borta. De är inte för vanliga köpare som vill ha god tid på sig och som kanske inte bor här, varför det ska planeras resor, etc.
Om man funderar på att köpa på tvångsauktion ska man komma ihåg att man på förhand måste deponera 30 procent av utgångspriset för att överhuvudtaget kunna bjuda. Det krävs också en del förarbete med att sätta sig in i fastighetens situation, och man ska normalt vara till förfogande när tillfället erbjuds. Mycket ofta blir fastigheten inte såld på första auktionen då det finns en nedre gräns för priset. Det är främst en marknad för professionella, lokala investerare med stor likviditet och erfarenhet av den typen av investeringar.
Det är vårt råd att man inte ska stirra sig alltför blind på prisnedsättningen, utan titta efter en fastighet man vill ha och försäkra sig om att få den till ett pris som är i harmoni med marknaden. Det är det den lokala mäklaren ska hjälpa till med.

Utvecklingen den närmaste framtiden
Utifrån de uppgifter vi har och de rapporter vi får från våra kollegor, verkar det som om prisfallen har stabiliserats och att botten snart är nådd för de faktiska försäljningspriserna. Det är dock fortfarande en bit kvar innan säljarna generellt har accepterat att de reella försäljningspriserna har fallit betydligt sedan toppen under första halvan av 2007.
Det är vår bedömning att nuvarande prisnivå på de faktiska försäljningspriserna är en sund nivå för alla parter och att vi härefter kommer att se en lugn, positiv utveckling med början under andra halvåret av 2010. De bästa fastigheterna går självklart först, som vi ser det för tillfället.
Kusten har Europas mildaste klimat och en grundläggande bra och modern infrastruktur, inte minst vad gäller transporter till och från norra Europa. Därför kommer det alltid att vara en attraktiv plats att bo på, både för unga familjer med en flexibel arbetssituation och för äldre som gärna vill leva ett hälsosamt och aktivt utomhusliv året runt.