Konkurs i samband med fastighetsköp

I dessa tider av svår ekonomisk kris är det allt fler fastighetsköpare, särskilt utlänningar, som drabbas när bygg- och säljföretag med allvarliga solvensproblem inleder konkursförfaranden.

Denna situation, förutom den naturliga oron över investeringens öde, leder till enorm förvirring och ovisshet för enskilda fastighetsköpare som inte vet hur de ska agera.

Den gällande spanska konkurslagen (Lag 22/2003 av den 9 juli 2003), innebar stora förändringar av tidigare spansk konkurslagstiftning. Den nya lagen förenklar konkursförfarandet som numera från början kontrolleras av en domare och av konkursförvaltarna. Förfarandet är ganska flexibelt och har som huvudsakligt syfte att borgenärerna ska få betalt, samt att företaget ska fortsätta att vara verksamt.

Konkursen kan avslutas med ett offentligt ackord (en överenskommelse mellan konkurs-gäldenären och dennes borgenärer), eller med försäljning av gäldenärens tillgångar och därefter betalning av dennes skulder. En konkurs innebär alltid att insolvens föreligger, åtminstone under en period, men insolvensen kan upphöra genom offentligt ackord.

Hur bör vi agera om företaget som sålde bostaden till oss förklarar sig i konkurs och företaget inte har avslutat byggnadsarbetet eller inte har gett oss tillträde till bostaden?

Att inte agera kan vara mycket riskabelt för den drabbade, som kan komma att förlora sin rätt genom att vara passiv.

Huvudregeln är att konkursbeslutet inte påverkar avtalsförpliktelser som ännu inte har uppfyllts, oavsett om det är konkursgäldenären eller dess borgenär som ännu inte har uppfyllt sin förpliktelse, alltså oavsett om det konkursdrabbade företaget ännu inte har lämnat över fastigheten till köparen eller om köparen ännu inte har betalat hela köpesumman till det konkursdrabbade företaget.

Detta innebär att säljarens skyldighet att lämna över fastigheten måste uppfyllas av konkursboet. Om detta inträffar skriver parterna under dokument inför notarius publicus om köp av fastighet, resterande belopp betalas till säljaren och köparen får tillträde till fastigheten.

Köparen drabbas därmed endast av eventuell försening av tillträdet till fastigheten.

Men det finns också risk för att konkursförvaltarna väljer att säga upp avtalet, vilket måste beslutas av en domare, efter det att berörda parter har hörts. Om detta sker kommer domaren nödvändigtvis att besluta om återbetalning av de belopp som har betalats, samt skadestånd som ska betalas som prioriterad fordran.

Alltså bör inte konkursen innebära att köparen förlorar sina rättigheter.

För att köparen inte ska förlora sina rättigheter, rekommenderar vi särskilt att köparen ska delta i konkursförfarandet och svara på kallelsen som domaren kommer att rikta till alla borgenärer i samband med konkursförklaringen.

Genom att delta i konkursförfarandet får konkursförvaltarna kännedom om din fordran eller ditt avtal och på så vis öppnas alla möjligheter att försvara dina intressen.

Vi rekommenderar dig som har drabbats av säljarens konkurs att söka professionell hjälp för att agera i ditt namn och försvara dina intressen. Om du inte agerar riskerar du att bli utesluten ur konkursförfarandet och kan komma att förlora din fordran.

Tveka inte att ta kontakt om du har frågor eller funderingar.