Fråga experten: Vad innebär LPO, Licencia de Primera Ocupación?

Vi ska köpa en villa i Fuengirola. Vi har fått reda på att det inte finns något s.k. LPO, som verkar vara något intyg från kommunen, men att det inte ska spela någon roll. Vad innebär LPO och är den någon risk att köpa hus som inte har detta?

LPO står för Licencia de Primera Ocupación, som av många översätts som ”Inflyttningslicens”. Det är ett beslut från myndigheten som intygar att en fastighet är färdigställd, likvärdigt ett slutbesked eller slutbevis i Sverige. Slutbesked lämnas av kommunen om byggherren har visat att alla krav som gäller enligt bygglovet och lag och förordningar är uppfyllda. Innan slutbesked lämnats får fastigheten inte tas i bruk. Detta innebär att det automatiskt finns ett användningsförbud fram till dess att ett slutbesked har utfärdats. Teoretiskt ska det inte gå att teckna avtal för vatten och el innan slutbesked finns på plats.

Om en fastighet inte har något LPO kan det ha olika anledningar. Antigen att fastigheten är så pass gammal att det på den tiden inte var ett krav, eller att byggherren helt enkelt låtit bli att ansöka om tillståndet för att spara in på kostnaden. Men det kan också vara så att fastigheten byggts utan att följa bygglovet och därför inte blivit godkänd, att man byggt mer än vad som är tillåtet, eller helt enkelt byggt helt utan bygglov eller kanske gjort en utbyggnad utan att ha begärt tillstånd härför. För att veta vilken risk ni tar vid köp av en fastighet som inte har LPO måste orsaken till att tillståndet saknas undersökas.

Om fastigheten t ex har byggts ut i efterhand utan bygglov, kan kommunen efter preskriptionstiden inte kräva att utbyggnaden ska rivas. Överträdelser av byggbestämmelser preskriberas generellt efter 6 år (om det inte handlar om särskilt skyddad mark). En förutsättning är då givetvis att kommunen inte har skickat något krav eller påbörjat något sanktionsförfarande innan preskriptionstiden trätt i kraft.

Beroende på av vilken anledning LPO saknas går det att ansöka om det i efterhand, vilket måste utredas i varje enskilt fall.

Sålunda, om fastigheten byggts för länge sedan innebär det i praktiken inga större risker om inga sanktionsföranden inletts. Det kan man kontrollera hos kommunen. Observera dock att detta inte innebär att fastigheten är laglig, det kan i vissa fall t ex innebära problem om man vill ansöka om bygglov för en ombyggnad eller renovering. Tänk också på att om ni önskar hyra ut fastigheten för korttid och måste registrera er i turistregistret för uthyrning krävs det att LPO finns.  

Sedan förra året har lagen ändrats i Andalusien vad gäller ansökan om LPO. Tidigare ansökte man om intyget efter färdigställd byggnation och kommunen gjorde en inspektion av bygget innan slutbevis utfärdades, vilket kunde ta väldigt lång tid. Numera lämnar byggherren istället in en ansvarsförklaring att byggnationen skett enligt lag och erhållna tillstånd. Myndigheterna har fortfarande en kontrollfunktion att garantera att lagen uppfylls, men sökandens eget ansvar har nu ökat och myndighetskontrollen görs istället i efterhand, med följd att den som lämnar oriktiga uppgifter kan bli sanktionerad, men det gör också att förfarandet påskyndas då man inte behöver invänta myndighetens kontroll innan man kan ta fastigheten i bruk.

Jessica Kamph, delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com