Hur ska man gå tillväga för att ändra föreningsavgiften?

Jag bor i en radhuslänga i Nerja där flera av ägarna har, för flera år sedan (mer än 6 år), grävt ut under husen och därunder byggt tvättstuga, förråd och duschrum. Ett par har även gjort en stor hall på utsidan. Jag har inte ändrat något på mitt hus men betalar något mer i avgift! Jag har påpekat för vår president att vi bör mäta om alla bostäderna. Han säger då att jag får ta upp det på nästa möte och att det inte är säkert att jag får lägre avgift efter en ommätning. En granne bygger nu ut ett rum extra utan tydligt tillstånd för detta från presidenten och kommun! Jag noterade att hens kostnad per m2 inte är förändrad för nästa år. Min granne sålde sitt hus i höstas och jag reagerade på ytan i annonsen. Bör inte en tillbyggnad vara uppgiven i escrituran? Vore så tacksam för svar. De flesta grannar är äldre svenskar som inte vill medverka i detta tyvärr.

Radhus i Spanien ingår i en s.k. Comunidad de Propietarios (samfällighetsförening) vilket innebär att varje ägare har ensam äganderätt till sitt radhus och allt ”innanför väggarna” men är också delägare i gemensamma ytor som ingår i föreningen, såsom ev. trapphus, trädgård, terrasser, fasader osv. Detta regleras i lagen Ley de Propiedad Horizontal.

I föreningens stiftelseurkund från när föreningen bildades anges hur alla ytor fördelas. Där anges också vilken andel som tillhör varje enskild enhet (radhus, lägenhet, lokal, förråd osv.) baserat på fastighetens och områdets totala yta, var varje enhet är belägen och den nyttjanderätt som varje ägare i fråga har i de gemensamma utrymmena baserat på dennes kvothandel. Sålunda baseras kvotandelen och vad varje ägare betalar i föreningsavgift inte endast på antal kvadratmeter som varje bostad eller lokal har utan vissa andra parametrar spelar också in. Stiftelseurkunden brukar också inkludera föreningens stadgar.  

Stiftelseurkunden kan endast ändras enhälligt av samtliga ägare. Sålunda, vid ev. ommätning och ändring av kvotandelarna per bostad, måste samtliga ägare vara överens om åtgärden. 

Vad gäller frågan om skyldighet att registrera eventuell utbyggnad hos en notarius publicus (escritura) är det frivilligt, med undantag för särskilt skyddade fastigheter som har vissa specialregler. Samma sak gäller registrering i fastighetsregistret, normalfallet är att det är frivilligt, även om det finns vissa fördelar med registrering, såsom t ex skydd mot tredjeman och att det som är registrerat överensstämmer med verkligheten. En annan fråga är rent byggnadsmässigt och om ägaren har bygglov och tillstånd från kommunen, avsaknad kan leda till böter.

Vad gäller ombyggnationer har varje ägare generellt sett rätt att ändra installationer, väggar osv. i sin egna bostad, förutsatt att det inte påverkar hela fastighetens säkerhet, stomme, form eller yttre status eller skadar annan ägares rättigheter. Dock ska föreningen underrättas om eventuella renoveringar före det att arbetet påbörjas, hur kan regleras lite olika beroende på stadgarna. Detta gäller alltså när det inte påverkar annat än den egna bostaden. Allt som påverkar fasad eller yttre element eller gemensamma områden får inte göras utan föreningens godkännande.  

Skyldigheten att informera föreningen föreligger bara vid renoveringar av viss omfattning eller väsentlighet. Alltså inte för mindre ändringar inne i bostaden som är oväsentliga. Det finns i lagen ingen sanktion mot personer som inte uppfyller informationsskyldigheten före arbetets början, men det kan regleras genom stadgarna eller interna regler i föreningen.

Om du anser att en renovering påverkar din bostad negativt, kan du kräva att personen i fråga avslutar renoveringen eller återställer till ursprungsläget, men om den andra ägaren inte gör så frivilligt, måste ärendet i slutändan tas till domstol.

Å andra sidan, kan du som invånare alltid göra en anmälan till kommunen om du anser att någon gör en renovering utan bygglov eller bygganmälan. I det fallet kan kommunen inleda sanktionsförfarande mot personen i fråga eller kräva att renoveringen legaliseras. Dock handlar det om förvaltningsrättsliga förfaranden som inte har något att göra med ändringen av föreningsavgiften.

Sammanfattningsvis, om det du vill uppnå är att ändra föreningsavgiften för respektive ägare, måste hela urkundshandlingen göras om inklusive beräkning av kvotandelarna för respektive ägare och det är något som måste bestämmas på föreningens årsmöte enhälligt, d.v.s. beslutet kan endast fattas om samtliga ägare godkänner ändringen.

Ana Rodriguez, Jurist

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com