Fråga Experten: Kan man byta ut förvaltaren i föreningen?

En samfällighetsförening, Comunidad de Propietarios, har alltid en vald förvaltare, administrador, som ansvarar för föreningens dagliga drift och ekonomi samt hjälper till att alla föreningens underlag är i ordning och att lagar följs. Vid föreningsstämman, som normalt hålls en gång om året, utses administradoren. Normalt väljs hen för en mandatperiod på ett år i taget men längre mandatperiod kan också överenskommas. Det är möjligt enligt lag att säga upp hen från sin post innan mandatperioden gått ut, vilket måste ske genom ett majoritetsbeslut. Det finns särskilda yrkessamfund, Colegios de administradores de fincas, som reglerar att förvaltaren har en skyldighet att se till att överlämna alla underlag till sin ersättare och hjälpa till att övergången sker så smidigt som möjligt vid ett byte. 

Viktigt innan man byter ut administradoren är dock att se över avtalet som föreningen tecknat och vilka villkor som överenskommits. Om avtalet sägs upp i förtid har administradoren rätt till skadestånd, förutsatt att uppsägningen inte beror på att hen brutit mot sina skyldigheter. Administradoren kommer säkerligen kräva ersättning för hela den kvarstående avtalstiden, dock brukar det bli upp till domstol att bestämma skadeståndets storlek om parterna inte kan komma överens. 

Som medlem i en samfällighetsförening har du rätt att begära att ett visst ämne tas upp på dagordningen på föreningens nästkommande årliga stämma. Är ni tillräckligt många kan ni också begära att det kallas till en extra stämma för att rösta om utbyte av administradoren. Enligt lag krävs att begäran görs av en fjärdedel av ägarna i föreningen, eller om de i antal representerar 25 procent av andelarna (kvoterna), om inte stadgarna säger annat.

Ni behöver till styrelsen/ordföranden i föreningen lämna in en begäran (motion) om extra bolagsstämma. Ni får lämna förslag på en ny administrador och styrka att denne är kompetent för uppdraget. Till motionen bör ni bifoga information och ekonomiska villkor för avtalet med den förvaltare som ni föreslår och en offert på dennes tjänster som beslutsunderlag till stämman. Det är att rekommendera att anlita en förvaltare som är registrerad som ”administrador de fincas”, alltså medlem i särskilt yrkessamfund, då det brukar vara en garanti för kompetens och att personen innehar en ansvarsförsäkring. 

Innan ni vidtar några åtgärder är det därför först att rekommendera att se över nuvarande avtal med administradoren, för att se när dennes mandatperiod löper ut och eventuella andra särskilda avtalsvillkor. För föreningens del kan det vara att föredra att vänta till avtalstidens slut för att slippa betala extra ersättning. Har ni bevis på att administradoren brutit mot sina skyldigheter eller inte sköter sitt uppdrag, kan även detta diskuteras med ordföranden och ev. föreningens juridiska rådgivare för att se om det finns skäl att säga upp avtalet i förtid på grund av avtalsbrott från administradorens sida och på så sätt slippa betala ev. skadestånd. 

Jessica Kamph, delägare & VD

Fråga experten

Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com